HƏR EVƏ İPOTEKA

İpoteka kreditləşməsi sistemi Azərbaycanda tətbiq olunduğu gündən mindən çox ailənin ən çox arzuladığı mənzili əldə etməyə kömək etdi. Amma yenə də bu kreditlərin alınması üçün tələb olunan sərt şərtlər və bir sıra məhdudiyyətlər ölkənin mənzilsiz vətəndaşlarının böyük əksəriyyətinin ipotekaya çıxış imkanlarını olduqca azaldırdı. Müvafiq strukturlar dəfələrlə vəziyyətin yaxşılaşması üçün ixtisaslaşmış bankın yaradılmasına qədər, müxtəlif variantlar barəsində çıxış edirdilər.

Ötən həftə məlum oldu ki, Mərkəzi Bank yanında Azərbaycan İpoteka Fondu həqiqətən yenidən təşkil olunacaq. Kreditləşmə şərtlərinə isə ciddi şəkildə dəyişikliklər edilir.  Belə ki, əhalinin müxtəlif qruplarının mənzillə təminolunma prosesinin sürətlənməsi və ipoteka kreditləşməsi prosesinin şəffaflığı məqsədilə İlham Əliyev "Azərbaycan İpoteka Fondu" ASC (AİF) yaradılması haqqında fərman imzaladı. Onun 100%-lik səhmləri dövlətə məxsusdur.  

Mahiyyətcə, yeni ASC-yə keçmiş AİF-in təkcə adı və əmlakı deyil, həm də funksiyalarının böyük əksəriyyəti miras qalır. Bununla belə, fondun indiyə qədər gördüyü işi uğursuz adlandırmaq düzgün olmazdı - 10 il ərzində Azərbaycanda onun xətti ilə 17 mindən artıq ailə, təxminən, 700 mln. manat məbləğində ipoteka krediti alıb. Bundan başqa, təxminən, 5 min ailə ümumi məbləği 190 mln. manat olan sosial ipoteka alıb. Lakin indi tələbat açıq şəkildə təklifi üstələyir.

Beləliklə, ASC keçmişin səhvlərini geridə qoymağı və uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsinin mexanizmlərini yarada biləcəkmi?

Yeni strukturun əsas fərqləndirici funksiyası bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi yolu ilə resursların böyük həcminin fonda cəlb olunması imkanlarının genişləndirilməsi olacaq. Beləliklə, dövlət başçısının fərmanında açıq şəkildə göstərilir ki, bu gün ölkədə sosial  ipotekanın maliyyələşməsinin əsas mənbəyi ölkənin dövlət büdcəsinin gəlirləri olduğu halda, AİF ölkənin daxilində və xaricində maliyyə mənbələri cəlb edə bilər. Dövlət gəlirlərinin həcminin azalması, təbii olaraq, gələcəkdə fondun büdcəsinə də təsir göstərə bilərdi. Lakin yeni mexanizm nəinki azaltmağa, həm də onun maliyyə mənbələrini artırmağa imkan verəcək və nəticə etibarı ilə kifayət qədər tələb olunan sosial ipotekanın verilmə sayını ciddi şəkildə yüksəldəcək.  

Məsələ burasındadır ki, yuxarıda qeyd edilən fərmana əsasən, uzunmüddətli (beş ildən artıq)  və dövlət zəmanəti ilə buraxılacaq ipoteka səhmlərinin yerləşdirilməsindən əldə olunacaq vəsaitin bir hissəsini güzəştli ipoteka kreditinin verilməsinə yönləndiriləcək. Bundan başqa, Mərkəzi Banka Maliyyə Nazirliyi və Qiymətli Kağızlar üzrə Dövlət Komitəsi ilə bir ay müddətində birlikdə uzunmüddətli ipoteka istiqrazları bazarının inkişafı və likvidliyinin təmin olunması üçün müvafiq tədbirlər görülməsi tapşırılıb.

Prezidentin fərmanında digər son dərəcə cəlbedici məqam Nazirlər Kabinetinə çoxmənzilli binaların tikintisi üçün tikintiyə  və  həmin binaların istismarına icazə verilməsi ilə bağlı təkliflərini bir ay müddətində hazırlamaq olub. Nəhayət ki, bir çox potensial kredit alıcılarının arzusu gerçəkləşdi - ipotekanı istismara icazə verilən yeni tikilmiş binalarda mənzilin alınması üçün də əldə etmək olar.

Bu günə qədər bu, ancaq yenitikililərdə mənzil  sahiblərinin  bəzən orada birbaşa 5 il yaşadıqdan sonra, təqdim etdiyi çıxarış vərəqəsi ilə mümkün idi. Sirr deyil ki, məhz çıxarış  vərəqəsinin verilməsindən sonra, yeni binalarda mənzillər kəskin sürətdə bahalaşır. Bu da onları azcəlbedici və demək olar ki, ipoteka kreditləşməsi üçün əlçatmaz edir. İndi isə vəziyyət köklü surətdə dəyişir. Bu vəziyyət yenitikililərdə mənzili girov kimi götürməyə imkan verir. 

Düzdür, bir düzəliş edək ki, kreditlər tikilməsi və tamamlanma müddəti barədə ictimaiyyətə məlumat verildiyi binadakı təmir olunmuş mənzillərə veriləcək. Yəni, mənzili "təməli qoyulanda" borca almaq yenə mümkün olmayacaq. Bu da tikintinin dayandırılması və ya onun illərlə uzadılması halları nəzərə almaqla kifayət qədər özünü doğruldur. Bundan başqa, təmir özü çox maliyyə tələb edən prosesdir, bu da adətən, kreditlər sayəsində ödənilir. Bu isə ailənin ümumi borc yükünü artırır və bank sektorunda problemli kreditlərin artımı üçün münbit şərait  yaradır.

Yeniliklər elit yaşayış komplekslərinə də toxunmayacaq - İpoteka Fonduna bir kvadratmetrin qiyməti  ipoteka kreditinin verilməsi zamanı rayon və şəhər ərazisində zonalara uyğun olaraq müəyyənləşdirilən orta bazar qiymətini aşmayan evin alınması üçün kreditə icazə verilir. Bu dəyişikliklər əhalinin böyük hissəsi üçün əlçatan olacaq ucuz ev bazarının inkişafına təkan verəcək. Eləcə də ölkə regionları üçün ipoteka kreditləşməsinin coğrafiyasını genişləndirəcək. "İpoteka sosial layihədir və ondan məhz orta və aşağıgəlirli insanların istifadə edə bilməsi ədalətli olardı", - deyə bank dairələrinin nümayəndələri hesab edirlər.

Başqa məsələ isə bu gün, təəssüf olsun ki, göstərilmiş parametrlər üzrə keyfiyyətli mənzillər çox da tikilmir və əsasən, şəhər kənarında, ya da onun ətrafında tikilir. Lakin ekspertlərin fikrincə, ipotekada yeniliklər bu prosesi  stimullaşdırır və yaxın gələcəkdə bina tikənlərə bazara ipoteka parametrlərinə uyğun evlər çıxarmaq sərfəli olacaq. Eyni zamanda, ekspertlərin bildirdiyi kimi, bina tikənlər çox vaxt mənzillərin real qiymətlərini şişirdirlər, amma məhdudiyyətlər maya dəyərinə astronomik əlavələr etməkdən çəkindirəcək.

Qeyd edək ki, təkrar mənzil  bazarında evin bir kvadratmetrinin orta bazar qiyməti Bakıda 2015-ci ilin sentyabrında 1 696 manat, yəni avqust ilə müqayisədə 4,47% artım təşkil edib. "MBA Group" konsaltinq şirkətinin araşdırmalarına əsasən, tam təmirsiz ilkin mənzillər üzrə eyni göstərici avqust ilə müqayisədə 3,1% azalaraq, 1 053 manat təşkil edib.

Yeri gəlmişkən, fərmana daxil və bankirlərin ürəyincə olan daha bir nüans - hərraclar yolu ilə, ipotekanın predmeti olan əmlakın satışının təkmilləşdirilməsi qaydalarından ibarətdir. Məsələ burasındadır ki, hazırda bu proses aylarla davam edə bilər, bəzən süni şəkildə uzadılır, bu isə evlərin qiyməti dəyişərkən banka və borclunun özünə də son dərəcə sərfəli deyil. Bankirlər hesab edirlər ki, bu prosedurun bilavasitə banka ötürülməsi (bu gün borc alan şəxs özü məhkəmə orqanlarına müraciət etməlidir) daha yaxşı olardı. 

Və nəhayət, Fərmanın "yağlı tikə"si bir ay müddətində ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarının təqdim olunması və hazırlanmasıdır. Xatırladaq ki, hazırda adi ipoteka krediti illik 8% dərəcəsi ilə maksimum 25 il müddətinə, sosial ipoteka isə illik 4% olmaqla 30 il müddətinə verilir. Güzəştli (sosial) ipoteka üçün isə ilkin ödəniş 15%, adi kreditlər üçün 20% təşkil edir. Həm ekspertlər, həm də kreditalanlar, əlbəttə ki, faiz dərəcələrinin azalmasına ümid edirlər - artıq ölkə hökumətinə təqdim olunan Mərkəzi Bank və Maliyyə Nazirliyinin təqdim etdiyi təkliflər məhz bunu ehtiva edir. Həmin sənədlərə görə, ipoteka kreditinin məbləği 80-100 min manata qədər artırılıb. Bu şəkildə, ipoteka orta əməkhaqqı alan şəxslər üçün də əlçatar olacaq.

Bir sözlə, yuxarıda qeyd edilənlər nəzərə alınmaqla, ekspert-iqtisadçı Vüqar Bayramovun "Bu fərman Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsi sahəsində ən nikbin və obyektiv islahat oldu" fikri ilə razılaşmamaq mümkün deyil. Tam əminliklə demək olar ki, ölkənin bütün tikinti sektorunun inkişafının yeni mərhələsinə start verilib.