ИПОТЕКА В КАЖДЫЙ ДОМ

Система ипотечного кредитования со дня своего введения в Азербайджане помогла приобрести заветное жилье не одной тысяче семей. И все же жесткие условия и масса ограничений для получения этих кредитов намного сокращали возможности доступа к ипотеке большего числа бесквартирных граждан страны. Соответствующие структуры неоднократно заявляли о различных вариантах улучшения ситуации вплоть до создания специализированного банка. 

На прошлой неделе стало известно, что Азербайджанский ипотечный фонд при Центральном банке действительно будет реорганизован, а в условия кредитования вносятся серьезные изменения. Так, с целью ускорить процесс обеспечения жильем различных групп населения и  прозрачности процесса ипотечного кредитования президент Ильхам Алиев подписал указ о создании ОАО "Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ)", 100% акций которого будут принадлежать государству. 

По сути своей новое ОАО унаследует от бывшего АИФ не только название и имущество, но и большинство функций. Впрочем, опять же назвать безуспешной работу фонда до сих пор было бы неправильно - достаточно отметить, что за 10 лет деятельности по его линии свыше 17 тыс. семей в Азербайджане получили ипотечные кредиты на сумму около 700 млн. манатов, в том числе почти 5 тыс. семей получили социальную ипотеку на общую сумму 190 млн. манатов. Однако в данном случае спрос явно преобладает над предложением. 

Итак, будет ли способно ОАО преодолеть ошибки прошлого и создать механизм долгосрочного ипотечного кредитования? 

Одной из главных отличительных функций новой структуры станет расширение возможностей по привлечению в фонд большего объема ресурсов путем оценки его рыночной стоимости. Так, в указе главы государства четко обозначено, что АИФ сможет привлекать финансовые ресурсы внутри страны и за рубежом, тогда как на сегодня основным источником финансирования социальной ипотеки являются средства госбюджета страны. Спад объема госдоходов, естественно, отражался бы в будущем и на бюджете фонда, однако новый механизм позволит не только не сократить, но и пополнить его финансовые ресурсы, и, следовательно, серьезно расширить количество выдачи достаточно востребованной социальной ипотеки. Дело в том, что согласно вышеназванному указу часть средств от размещения ипотечных облигаций, которые будут выпущены на долгосрочный период (минимум на 5 лет) и под госгарантию, направят на выдачу льготных ипотечных кредитов. При этом Центральному банку поручено в течение одного месяца совместно с Минфином и Госкомитетом по ценным бумагам принять меры по развитию рынка долгосрочных ипотечных бумаг и обеспечению их ликвидности.

Другим достаточно привлекательным моментом в указе президента стало поручение Кабинету министров в течение одного месяца подготовить предложения по упрощению выдачи разрешений на строительство многоэтажных жилых домов, а также разрешений на эксплуатацию таких зданий. Наконец-то исполнена мечта многих потенциальных кредитополучателей - ипотеку можно будет получить и на покупку квартиры в новостройке, на эксплуатацию которой выдано разрешение. До сих пор это можно было сделать только с предоставлением купчей, которую владелец квартиры в новостройке получал иногда даже после 5 лет непосредственного проживания в ней. Не секрет, что именно поэтому после выдачи купчей квартиры в новых зданиях резко дорожают, что делает их мало-привлекательными и почти недоступными для ипотечного кредитования. Сейчас же ситуация меняется коренным образом. Данное положение разрешает принимать жилье в новостройках в залог. 

Правда, оговоримся, что кредиты будут выдаваться только на отремонтированное жилье в доме, о ходе строительства которого, как и сроках его завершения, общественность информировалась. То есть приобрести в рассрочку квартиру "с фундамента" вновь будет невозможно, что вполне оправдано, учитывая нередкие случаи приостановки строительства или затягивания его на годы. Кроме того, сам процесс ремонта сегодня требует немалых затрат, что обычно также покрывается за счет кредитов. А это увеличивает общую долю долговой ноши семьи и является благодатной почвой для роста проблемных кредитов в банковском секторе. 

Нововведения не коснутся и элитных жилых комплексов - Ипотечному фонду разрешается выдавать кредиты на покупку жилья, цена 1 кв. м которого не будет превышать среднерыночную стоимость, определенную на момент выдачи ипотечного кредита в соответствии с зонами на территории районов и городов. Эти изменения способствуют развитию рынка дешевого жилья, которое будет доступно большему числу населения, а также расширят географию ипотечного кредитования для регионов страны. "Ипотека - это социальный проект, и будет справедливо, если им смогут воспользоваться именно люди со средним и низким уровнем доходов", - считают представители банковских кругов. 

Другое дело, что на сегодня, к сожалению, качественного жилья по указанным параметрам строится не много и в основном за чертой города или на окраинах. Однако, по мнению экспертов, нововведения в ипотеке стимулируют и этот процесс, и в ближайшем будущем застройщикам будет выгодно выносить на рынок дома, соответствующие ипотечным параметрам. Как утверждают эксперты, строители нередко раздувают реальные цены на квартиры, а ограничения вынудят их не делать астрономических накладок на себестоимость. 

Отметим, что средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в Баку в сентябре 2015 года составила 1696 манатов, рост по сравнению с августом на 4,47%. Согласно исследованиям консалтинговой компании MBA Group, тот же показатель в части первичного жилья "под маяк" был равен 1053 манатам, снизившись по сравнению с августом на 3,1%.

Кстати, еще один нюанс, включенный в указ, который очень пришелся по душе банкирам, - усовершенствование правил продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, путем аукционов. Как известно, на сегодня этот процесс может длиться месяцами, порой искусственно продлевается, что в условиях колебания цен на жилье достаточно невыгодно и банку, и самому должнику. По мнению банкиров, процедуру было бы хорошо передать непосредственно самому банку (сегодня сам заемщик должен обратиться в судебные органы). 

И, наконец, самым "лакомым кусочком" указа является предписание в месячный срок разработать и представить новые условия выдачи ипотечных кредитов. Напомним, что сегодня обычная ипотека выдается по ставке 8% при сроке погашения 25 лет, а по социальной - годовая ставка составляет 4% при сроке 30 лет. Первоначальный взнос по социальной ипотеке составляет 15%, а для обычных кредитов - 20%. И эксперты, и потенциальные кредитополучатели, конечно, очень надеются, что ставки будут снижены, - именно это и подразумевают предложения Центробанка и Министерства финансов, которые уже представлены в правительство страны. Согласно им сумма ипотечного кредита увеличена до 80-100 тыс. манатов. Таким образом, ипотека станет доступной и для лиц со средним размером заработной платы. 

Словом, учитывая все вышеперечисленное, невозможно не согласиться с мнением эксперта-экономиста Вюгара Байрамова, что данный указ стал самой позитивной и объективной реформой в сфере ипотечного кредитования в Азербайджане. Можно сказать, что  дан старт новому этапу развития всего строительного сектора страны.