HƏRƏYƏ BİR EV...

Mənzil tikintisi sisteminin çoxdan yetişən islahatı, nəhayət, real təsvirlər almağa başladı: Prezident İlham Əliyevin fərmanı ilə çoxmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisini təşviq etmək və burada mənzil əldə etmək üçün vətəndaşları güzəştli imkanlarla təmin etməli olan yeni dövlət agentliyi yaradıldı. Gələcəkdə sosial tikinti mexanizmi Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) hazırladığı mənzil kreditləşməsinin yeni modeli ilə uyğunlaşdırılacaq. 

Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrinin əksəriyyəti artıq uzun illərdir, sosial mənzillərin tikintisini və onun sonradan münasib qiymətə kirayə verilməsini təcrübədən keçirir. Bununla yanaşı, bu cür mənzilin yaradılması və idarə olunması ilə bağlı bir neçə forma mövcuddur: daha çox yayılmış təcrübə evlərin büdcə hesabına tikilməsini və evin mülkiyyət hüquqlarının dövlət və ya evi müəyyən müddətə kirayə verən bələdiyyədə saxlanılmasını nəzərdə tutur. Daşınmaz əmlakın kirayəsinin digər formaları da mövcuddur: bu zaman idarəedici şirkət rolunda fərdi bina tikənlərdən mənzil əldə edən (icarəyə götürən) və onu daha ucuz qiymətə vasitəli icarəyə verən qeyri-kommersiya təşkilatları, özəl fondlar çıxış edirlər. Dünyanın bir sıra dövlətlərində isə belə bir təcrübə də var ki, mənzili icarəyə götürən vətəndaşa binanın mülkiyyətçisi ilə kredit və ya lizinq razılaşması əldə edilərək, mənzili müəyyən edilmiş məbləğə almaq hüququ verilir. 

Görünür, məhz bu model Azərbaycanda tətbiq ediləcək. Sosial yaşayış fondunun yaradılmasının əsas məqsədi - bu sahədə aztəminatlı əhalinin problemlərini həll etmək və bununla da ölkənin bütövlükdə sosial rifahının yaxşılaşdırılmasıdır. Büdcəli mənzil nisbətən ucuz qiymətlərlə reallaşdırılacaq, bununla yanaşı, vətəndaş mənzili aşağı kredit faizi, uzunmüddətli ödəmə şəklində möhlətlə əldə edə biləcək. Bu cür mənzildə məskunlaşmaq hüququ əldə edərək, sakinlər hər ay onun kirayəsini binanı tikən şirkətə ödəyir və eyni zamanda, bu məbləğ borcun ödənilməsi qismində hesab olunur. Borc tam ödənildikdən sonra, mənzil özəlləşdirilir və sakinin mülkiyyətinə çevrilir.

Yaxın zamanda bu cür sxemlər çoxmərtəbəli yaşayış binalarının kütləvi inşası üçün inzibati mexanizmlər və qanunvericilik bazasının hazırlandığı ölkəmizin vətəndaşları üçün də əlçatar olacaq. "Sosial mənzil fondunun yaradılması bizim ölkəmiz üçün nisbətən yeni təşəbbüsdür və buna böyük ehtiyac var. Çünki əhalinin böyük hissəsi ucuz mənzillər almağa ehtiyac du-yur. Biz bu sahədə aparıcı təcrübəni öyrənmişik və yaxın vaxtlarda aşağı qiymətlərlə çoxmənzilli evlərin kütləvi tikintisi prosesinə start veriləcək", - bunu Prezident İlham Əliyev hökumətin bu yaxınlarda keçirilən iclasında bildirib. Onun sözlərinə görə, bu tipli mənzillərin tikintisi təkcə paytaxtda deyil, həm də ölkənin bütün digər rayon və şəhərlərində mərhələli şəkildə aparılacaq.

"Sosial mənzillərin kütləvi tikinti proqramı ölkə iqtisadiyyatının inkişafına müsbət təsir göstərəcək", - deyə İlham Əliyev bildirib. - "Xüsusən, tikinti işlərinə tikinti materialları, mebel, aksessuarların istehsalçıları da daxil olmaqla, tikinti komplekslərinin subyektləri cəlb olunacaq. Bütövlükdə, multiplikativ səmərə iqtisadiyyatın 20-dək digər sahələrinin inkişafına, əsas isə əlavə iş yerlərinin yaradılmasına səbəb olacaq: inşaat sektorunda vaxtilə işləmiş, ancaq indi işlərini itirmiş insanlar yenə də işlə təmin ediləcək.

Qeyd etmək lazımdır ki, artıq bu gün Bakının Sabunçu və Qaradağ rayonlarında yaşayış üçün yararsız olan evlərin sökülməsini və onların yerində müasir, çoxmərtəbəli binaların tikintisini nəzərdə tutan pilot layihələr reallaşdırılır. Analoji proseslər tezliklə paytaxtın digər ra-yonlarında da başlayacaq. İlk növbədə, yeni ucuz qiymətə olacaq evlər yaşayış üçün azyararlı olan tikililər və ya qəzalı beşmərtəbəlilərin yerində ucaldılacaq. Təəccüblü deyil ki, sosial evlərin tikintisinə dair yeni layihələr həddindən artıq əhali dolmuş paytaxtda başlayacaq. 2030-cu ildək paytaxt və ətrafının inkişafına dair yeni Baş Plana əsasən, yaxın 15 ildə Bakı ərazisində əhalinin artımı 745 min nəfər təşkil edəcək və artıq bu gün təkcə Bakıda mənzil qıtlığı 15 mln. kv. metri üstələ-yir.

Ölkədə kütləvi sosial tikinti mexanizmləri necə görünür? Yuxarıda artıq qeyd edildiyi kimi, bu prosesin təşkili prezident yanında Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) tabeliyində fəaliyyət göstərən MİDA MMC-yə həvalə olunub. MİDA yaşayış və ictimai-işgüzar zonalarda çoxmərtəbəli tikintinin aparılması üçün fərdi tikinti şirkətləri və digər podratçıları seçərək, habelə zəruri sosial obyektlərin və kommunal infrastrukturun qurulmasında sifarişçi rolunda çıxış edəcək. Öz növbəsində, Nazirlər Kabinetinə qanunvericiliyə uyğun olaraq, tikinti işlərinin aparılması üçün zəruri torpaq sahələrinin verilməsi tapşırılıb. İlkin mərhələdə MİDA-nın nizamnamə kapitalı 10 mln. manat həcmində müəyyənləşdirilib. 

Yaxın aylarda dövlət agentliyinin nümayəndələrinin sosial mənzil ala biləcək əhalinin kateqoriyalarının seçim qaydalarını təsdiq edəcəkləri, ardıcıllığın, borcların ödəniş müddəti və mexanizmlərinin müəyyənləşdiriləcəyi gözlənilir. Ehtimal edilir ki, sosail mənzillərin dəyəri tikinti işlərinin maya dəyərindən asılı olaraq hesablanacaq. 

Dünya təcrübəsinə əsasən, sosial mənzil - qısa müddətə inşa olunmuş maya dəyəri ucuz olan binadır. Lakin mənzilin kiçik sahəsinə baxmayaraq, bu cür evlər komfortlu yaşamaq üçün bütün müasir şərtlərə malikdir. 

Azərbaycanda sosial mənzillərin tikintisi zamanı nəzərəçarpacaq dərəcə ucuz qiymətə nail olmaq mümkündür? "Dövlət üzərinə torpaq sahələrinin ayrılmasını və binaların sonradan kommunal infrastruktura qoşulması prosesini üzərinə götürərsə, bu tamamilə yerinə yetirilə bilən tapşırıqdır", - İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin sədri, iqtisadçı-ekspert Vüqar Bayramov hesab edir . İnşaatçı mütəxəssislərin hesablamalarına əsasən, ucuz qiymətə çoxmərtəbəli binalarda mənzilin kvadratmetrinin dəyərini 350 manata daxil etmək olar. Bununla yanaşı, bu rəqəm təkcə binanın düz divarlarının tikilməsinə çəkilən xərcləri deyil, həm də mənzillərin minimal təmirini - divarın ağardılmasına, döşəməyə örtük çəkilməsi, sanitariya qovşağının işə salınması və s. əhatə edir. "İlk illərdə dövlət büdcəsi üçün tamamilə mümkün olan məbləğ - 200 mln. manat ayrılarsa, inşaatçılar isə sahəsi, təxminən, 50 kv.metr yığcam mənzillər tikərlərsə, o zaman bu məbləğə ildə 12 min yeni mənzil istismara vermək olacaq. Bu cür evlər 20 il müddətinə kirayə verilərsə, hər bir ailə ayda 70-100 manat ödəməli olacaq ki, bu da son dərəcə münasib məbləğdir. Bu cür ucuz mənzillərin tikintisi tamamilə həyata keçirilə bilən reallıqdır. Dünyanın bir sıra dövlətlərində analoji fondların fəaliyyəti buna sübutdur. Belə ki, Türkiyədə bu cür fond artıq 40 ildir işləyir və bu ölkədə gənclər ayda cəmi 70 dollar ödəməklə, mənzil əldə edə bilirlər", - Vüqar Bayramov qeyd edir.

Ekspertin fikrincə, sosial mənzillərin tikintisi daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin düşməsinə gətirib çıxaracaq və icarəyə verilən mənzillərə tələb və təklifi sabitləşdirəcək. Bu isə bazarın bütün digər iştirakçıları - mənzil alıcıları və kirayə edənlər üçün əlverişlidir. Onlar Sosial Mənzillər Fondunun xidmətlərindən istifadə etmək hüququna malik olan vətəndaşların kateqoriyasına daxil olmasalar belə, bu, mümkündür. 

Digərlərindən savayı, artıq bu gün aydındır ki, sosial mənzillərin tikinti proqramı təkcə daşınmaz əmlak bazarını deyil, tikinti sektorunu da canlandırmağa kömək edəcək. "Sosial mənzillərin kütləvi tikintisi daşınmaz əmlak bazarına müsbət təsir edəcək və tikinti sektoruna bilavasitə maddi yardım edəcək", - "MBA Group" Konsaltinq Şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov bildirib. 

Sonuncu olduqca vacibdir; belə ki, ötən ildən milli tikinti sektoru uzunsürən azalma vəziyyətindədir. Belə ki, 2015-ci ildə istismara verilən yaşayış yerlərinin ümumi sahəsi 1,927 mln. kvadratmetr təşkil edib, bu isə 2014-cü ilin göstəricisindən 12,3% azdır. Bu neqativ tendensiya cari ilin ancaq birinci rübündə güclənib: Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2016-cı ilin yanvar-mart aylarında istismara 334,7 min kv.metr yaşayış sahəsi verilib. Bu, ötən ilin analoji göstəricisindən 19,% azdır. Kütləvi sosial tikinti nəinki işsiz qalan tikinti şirkətlərini işlə təmin edəcək, həm də daşınmaz əmlak bazarının maliyyə vasitəçi strukturlarının bütün zəncirinə təkan verəcək.

Söhbət AİF-in fəaliyyətinə yeni mexanizmlərin tətbiqi, ipoteka ilə alınan daşınmaz əmlakla bağlı tələblərin irəli sürülməsi mexanizmləri və satışın aparılması qaydalarının təkmilləşdirilməsindən gedir.

Xüsusilə, Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) ilkin qeydiyyat sisteminə keçməyi təklif edirdi. Bu halda borcalanın istifadəyə verilən yenitikilidə ipoteka ilə alınan mənzili girov kimi təqdim etmək imkanı yaranacaq. İpoteka kreditindən fərqli olaraq, sosial mənzil alıcılarından gəlirləri ilə yüksək  tələblər olmayacaq. 

Burada xatırlatmaq yerinə düşər ki, bir neçə il əvvəl Mərkəzi Bank ucuz qiymətə mənzillərin tikintisində dövlət iştirakı, həmçinin banklara uzunmüddətli kreditlərin verilməsində və ya ipoteka faizlərinin subsidiyalaşdırılmasında maraqlı olan fərdi strukturlara dəstək göstərilməsi ideyasını irəli sürmüşdü. Həmin vaxt AMB ipotekanın yeni modelinin tətbiqi imkanını - alman yığım modelini nəzərdən keçirirdi. İpotekanın bu modelində zəruri vəsaitlər əhalinin özünün yığımları əsasında yaranır, bununla bərabər, bu prosesə nəzarət üçün xüsusi nizamlayıcı struktur yaradılır. Mahiyyətcə, vətəndaşların rolu müharibədənsonrakı Almaniyada öz səmərəliliyini təsdiqləyən modeldəki tikinti-əmanət banklarında iştiraka yönləndiriləcək. Daha doğrusu, bu cür mexanizmlər yaradılacağı təqdirdə, ipoteka kreditləri vətəndaşın bank hesabında müvafiq məbləğ olduqda avtomatik şəkildə rəsmiləşdiriləcək. 

Bütün bu tədbirlər Azərbaycanda kütləvi mənzil tikintisini təşkilinə və bununla da əhalinin ən geniş təbəqələrinin ehtiyaclarını təmin etməyi bacaran güclü maliyyə-tikinti kompleksi qurmağa imkan verəcək.