СВОЯ КРЫША НАД ГОЛОВОЙ

Давно назревшая реформа системы жилищного строительства, наконец, стала обретать реальные очертания: указом президента Ильхама Алиева создано новое госагентство, которому предстоит поощрять строительство многоэтажных жилых зданий и обеспечить гражданам льготные возможности для приобретения здесь квартир. В перспективе механизм социального строительства будет согласован с новой моделью жилищного кредитования, разрабатываемой Азербайджанским ипотечным фондом (АИФ). 

Большинство развитых государств мира уже многие годы практикуют строительство социального жилья и его последующую сдачу в аренду по доступным ценам. Причем существует несколько форм создания и управления подобным жильем: наиболее распространенная практика предусматривает строительство домов за счет бюджета и сохранение права собственности на домовладение за государством или муниципалитетом, предоставляющим жилье в аренду на определенный срок. Существуют и другие формы аренды недвижимости, когда в роли управляющей компании выступают некоммерческие организации, частные фонды, приобретающие (арендующие) жилье у частных застройщиков и сдающие его в субаренду по более низким ценам. В ряде государств мира применяется и такая практика, когда арендующий жилье гражданин наделяется правом выкупить квартиру по фиксированной стоимости, оформляя кредитное или лизинговое соглашение с собственником здания. 

Судя по всему, именно эта модель будет применяться в Азербайджане. Главная цель создания социального жилищного фонда - решение проблем в этой сфере малообеспеченного населения и тем самым улучшение социального благосостояния страны в целом. Бюджетное жилье будет реализовываться по сравнительно невысоким ценам, причем граждане смогут приобретать его в рассрочку с длительным периодом погашения, по низкопроцентному кредиту. Получив право на поселение в такую квартиру, жильцы ежемесячно оплачивают ее аренду компании-застройщику, и в то же время эта сумма зачисляется в качестве погашения займа. После полного погашения задолженности квартира приватизируется и становится собственностью жильца.

В ближайшее время подобные схемы станут доступными для граждан нашей страны, где формируются законодательная база и административные механизмы для массового возведения многоэтажных жилых зданий. "Формирование социального жилищного фонда сравнительно новая инициатива для нашей страны, и в этом ощущается огромная необходимость, так как немалая часть населения страны испытывает потребность в доступе к недорогим квартирам. Мы изучили передовой опыт в данной сфере, и в ближайшее время стартует процесс массового строительства бюджетных многоквартирных домов", - заявил на недавнем заседании правительства президент Азербайджана Ильхам Алиев. По его словам, подобные проекты охватят не только столицу, строительство доступного жилья будет поэтапно налажено во всех городах и районных центрах страны.  

"Программа массового строительства социального жилья окажет также положительный эффект на развитие экономики страны, - подчеркнул Ильхам Алиев. - В частности, в строительные работы будут вовлечены субъекты стройкомплекса, включая производителей строительных материалов, мебели, аксессуаров. В целом мультипликативный эффект способствует развитию до двадцати направлений экономики, а главное - создаст немалое число дополнительных рабочих мест: в частности, оставшиеся в последнее время без работы строители вновь будут обеспечены ею". 

Надо сказать, что уже сегодня в Сабунчинском и Гарадагском районах Баку реализуются пилотные проекты, предусматривающие снос непригодных для жилья домов и строительство на их месте современных, высокоэтажных зданий. Аналогичные процессы вскоре начнутся и в других районах столицы, и прежде всего новые бюджетные дома будут возводиться для замены малопригодных для жилья малоэтажных строений или аварийных пятиэтажек. Неудивительно, что первые проекты по возведению социального жилья стартуют в перенаселенной столице. Согласно данным нового генплана развития столицы и ее пригородов до 2030 года, в ближайшие пятнадцать лет прирост населения на территории столицы составит 745 тысяч, и это при том, что уже сегодня квартирный дефицит в одном только Баку превышает 15 млн. кв. м.  

Какими же видятся механизмы массового социального строительства в стране? Как уже было отмечено выше, организация этого процесса поручена действующему при президенте Азербайджана Госагентству жилищного строительства, в подчинении которого создано ООО MIDA. MIDA будет выступать в роли заказчика, отбирая частные строительные компании и других подрядчиков для многоэтажного строительства в жилых и общественно-деловых зонах, а также возведения необходимых социальных объектов и коммунальной инфраструктуры. В свою очередь Кабинету министров поручено передавать MIDA в соответствии с новым законодательством необходимые для строительства земельные участки. На первоначальном этапе уставный капитал MIDA определен в размере 10 млн. манатов.

Ожидается, что в ближайшие месяцы представители госагентства утвердят правила отбора категорий населения, которые могут рассчитывать на получение социального жилья, определят очередность, сроки и механизм погашения ссуды. Судя по всему, стоимость социальных квартир будет рассчитываться исходя из себестоимости строительных работ. Согласно мировой практике, социальное жилье - это здания с низкой себестоимостью, строящиеся за короткий срок. Однако, несмотря на незначительную площадь квартиры, такие дома обладают всеми современными условиями для комфортного проживания. 

Можно ли добиться ощутимо низких цен при строительстве социального жилья в Азербайджане? "Это вполне выполнимая задача, если государство возьмет на себя процесс землеотвода и последующего подключения зданий к коммунальной инфраструктуре", - полагает председатель Центра экономического и социального развития, эксперт-экономист Вугар Байрамов. Согласно расчетам специалистов-строителей, стоимость квадратного метра жилья в бюджетных многоэтажных зданиях можно уложить в сумму 350 манатов, при этом эта цифра включает не только расходы на возведение здания "под маяк", но и минимальный ремонт квартир - покраску стен, укладку пола, установку санузлов и т.д. "Если на первых порах государство сможет выделить вполне подъемную для бюджета сумму - 200 млн. манатов, а застройщики будут сдавать компактные квартиры площадью примерно 50 квадратных метров, то за эту сумму можно будет вводить в строй порядка 12 тыс. новых квартир ежегодно. Если предоставлять такие квартиры в кредит на 20 лет, то каждой семье придется погашать порядка 70-100 манатов в месяц, что вполне приемлемая сумма. Строительство столь дешевого жилья вполне осуществимая реальность, о чем свидетельствует деятельность аналогичных фондов в ряде государств мира. Так, в Турции подобный фонд работает уже около 40 лет, и в этой стране молодежь может приобретать жилье, выплачивая всего $70 в месяц", - подчеркнул Вугар Байрамов.

По мнению эксперта, строительство социального жилья способствует снижению цен на рынке недвижимости и стабилизирует спрос и предложение на арендуемые квартиры, что выгодно всем остальным участникам рынка - покупателям и съемщикам жилья, даже если они не входят в категорию граждан, обладающих правом пользоваться услугами Фонда социального жилья. 

Помимо всего прочего уже сегодня ясно, что программа строительства социального жилья поможет оживить не только рынок недвижимости, но и сектор строительства. "Массовое строительство социального жилья положительно повлияет на рынок недвижимости и косвенно окажет финансовую поддержку сектору строительства", - считает гендиректор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов. 

Последнее крайне важно, так как с прошлого года отечественный строительный сектор находится в затяжном спаде. Так, в 2015 году общая площадь сданного в эксплуатацию жилья составила 1,927 млн. кв. м, что на 12,3% меньше показателя предыдущего года. Эта негативная тенденция лишь усилилась в первом квартале текущего года: согласно данным Госкомстата, в январе-марте 2016 года было введено в строй 334,7 тыс. кв. м жилья, что на 19,3% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. 

Массовое социальное строительство не только обеспечит работой оставшиеся не у дел строительные компании, но также придаст импульс всей цепочке финансово-посреднических структур рынка недвижимости.

Речь идет о внедрении новых механизмов в деятельности АИФ, совершенствовании механизма предъявления требования к недвижимому имуществу, обремененному ипотекой, а также правил проведения торгов. 

В частности, Центробанк Азербайджана (ЦБА) предлагал перейти к системе первичной регистрации, и в этом случае у заемщиков появится возможность предоставлять в качестве залога приобретаемую в ипотеку квартиру во вводимой в эксплуатацию новостройке. Главным достоинством приобретения социального жилья, вероятно, станет отсутствие высоких требований к размеру доходов соискателей, как это сегодня требуется при оформлении ипотечного кредита. 

Здесь также уместно напомнить, что пару лет назад Центробанк выдвигал идею государственного участия в строительстве бюджетного жилья, а также оказания поддержки частным структурам, заинтересованным в предоставлении долгосрочных денег банкам или же в субсидировании процентов по ипотеке. Тогда же ЦБА рассматривал возможность внедрения нового варианта ипотеки - так называемой немецкой накопительной модели. При данной модели ипотеки необходимые средства формируются за счет накоплений самого населения, причем для контроля над этим процессом создается специальная регулирующая структура. По сути роль граждан сведется к участию в строительно-сберегательных банках по модели, которая доказала свою эффективность в послевоенной Германии. То есть в случае создания подобного механизма ипотечные кредиты будут автоматически оформляться при наличии соответствующей суммы на банковском счету гражданина.

Все эти меры в итоге позволят сформировать в Азербайджане мощный финансово-строительный комплекс, который способен организовать массовое жилищное строительство и обеспечить тем самым нужды самых широких слоев населения.