YENİLƏŞƏN MİKRORAYON

Azərbaycanda tikinti sektorunda böhranın qarşısının alınması üçün daha bir irimiqyaslı layihənin başlanmasını elan ediblər. 1960-cı illərdə tikilmiş panel evlərin sökülməsi və yerində çağdaş çoxmərtəbəli yaşayış komplekslərinin tikintisi ilə Bakıda 1-ci mikrorayonun yenidən qurulması nəzərdə tutulur. Ekspertlərin qiymətləndirməsinə görə, bu tədbirlər artıq ikinci ildir ki, nəzərəçarpacaq dərəcədə istehsalın azalması müşahidə edilən bütün tikinti kompleksinin canlanmasına səbəb olacaq.

Böhranın qarşısı alınacaq

Enerji resurslarının ixracından gəlirlərin azalması üzündən, son illərdə Azərbaycanda bina və infrastruktur tikintisinin əsas sifarişçisi kimi çıxış edən dövlətin rolu nəzərəçarpacaq dərəcədə azalıb. Eyni zamanda, manatın məzənnəsinin aşağı düşməsi tikinti materiallarının idxalının bahalaşmasına gətirdi, bank sektorunda və ipoteka kreditləşməsində ciddi problemlərə gətirdi. Bütün bunlar sonda əmlak bazarında ödəniş qabiliyyətli tələbin azalması və uyğun olaraq, mənzil tikintisi həcmlərinin azalması ilə nəticələnib.

«Fitch Ratings» agentliyinin məlumatına görə, 2016-cı ildə Azərbaycanın tikinti sektorunda 27,6% azalma qeydə alınıb. Bu trend bütünlüklə cari ildə də davam edib: Azərbaycan Dövlət Statistka Komitəsinin məlumatına görə, 2017-ci ilin yanvarında istimara 107,6 min kv.m mənzil sahəsi verilib, halbuki, 2016-cı ilin yanvarında 133,7 min kv.m mənzil sahəsi istismara verilmişdi. Uyğun geriləmə tikinti materialları istehsalı seqmentində də müşahidə edilib.

Eyni zamanda, əmlak bazarında aşağı tələbat və aktivliyin olmasına baxmayaraq, inflyasiya amili, həmçinin idxal tikinti materiallarının, avadanlığın və tikinti texnikasının qiymətinin artması mənzillərin qiymətinin artmasına səbəb olur. «MBA Group» konsaltinq şirkətinin məlumatına görə, sadalanan amillər tikinti sektorunun xərclərini artırır: 2016-cı ilin dekabrından tikintidə maya dəyəri 3,9%, cari ilin yanvarında isə daha 4,1% artıb. Bunun nəticəsidir ki, bu ilin yanvar ayında Bakıda ilkin mənzil bazarında qiymətlər 2,7%, təkrar mənzil bazarında 2,94% və torpaq bazarında isə 3,6% artıb.

Avropanın, Şimali Amerikanın və MDB-nin bir sıra ölkələrinin təcrübəsi göstərir ki, bu cür mənfi meyillərin qarşısını sosial mənzil tikintisi üzrə müxtəlif dövlət-özəl sxemlərinin tətbiqi ilə almaq mümkündür. O cümlədən, şəhər məhəllələrinin irimiqyaslı yenidən qurulması və yenidən planlaşdırılması, köhnə binaların sökülməsi və yenilərinin tikintisi nəticəsində bir neçə məqsədə çatmaq mümkündür.

Ən önəmli məqsəd əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması, həmçinin yeni sosial obyektlərin - poliklinikaların, məktəblərin, uşaq bağçalarının tikintisi və ya yenidən qurulmasıdır. Eyni zamanda, dövlət sosial mənzil tikintisi proqramı tikinti sektorunun və tikinti materialları istehsalının canlanmasına səbəb olur. Həmçinin sökülən məhəllələrin sakinlərinin kütləvi köçürülməsi bir sıra yanaşı sahələrə - ilk öncə mənzil, aksessuar və s. istehsalına multiplikasiya effekti ilə təsir göstərir.

Nəhayət, önəmli həcmdə yeni mənzillərin istismara verilməsi əmlak bazarında sabitləşdirici rol oynaya bilər, tələb və təklifi bərabərləşdirər, həmçinin qiymətlərin ifrat artımını cilovlayar. Dolayısı ilə bu tədbirlər bank sektoruna da təsir göstərər, borclanmalar və ipoteka proqramlarına qoşulmalar hesabına likvidlik səviyyəsini artıra bilər.

Bu istiqamətdə ilk addım keçən il yaradılmış Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi (MİDA) və onun bölməsi olan MİDA ASC-nin vasitəsilə Azərbaycanda kütləvi sosial tikinti mexanizminin yaradılması oldu. Artıq keçən ilin dekabr ayında Yasamal rayonunda, dairəvi avtomobil yolunun yanında ayrılmış 11,6 hektar ərazidə ilk doqquzmərtəbəli yaşayış binasının və məktəbin tikintisinə başlandı. Bütünlükdə, Yasamal yaşayış kompleksində 29 bina tikiləcək və orada 10 minə yaxın insan məskunlaşacaq. Dövlətin dəstəyi ilə şəhərcikdə məktəb, uşaq bağçası və başqa sosial infrastuktur obyektləri tikiləcək.

«Yataq» rayonları söküləcək

Bununla yanaşı, Azərbaycan hökuməti paytaxtın mikrorayonlarında istismar müddəti bitmiş panel evlərin sökülməsini və onların yerində çağdaş çoxmərtəbəli yaşayış komplekslərinin tikintisini nəzərdə tutan daha perspektivli və irimiqyaslı layhənin gerçəkləşdirilməsinə başlayır. «Bakının mikrorayonlarında söküləcək beşmərtəbəli «xruşşovka»ların yerində 9 və 12 mərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksləri, həmçinin yeni sosial obyektlər - məktəblər, uşaq bağçaları və s. tikiləcək. Sökülən panel evlərdə yaşayan vətəndaşlar isə bu yeni tikililərdə dövlətin zəmanəti ilə mənzil alacaqlar», - deyə Baş nazirin müavini Abid Şərifov Nazirlər Kabinetinin Bakının birinci mikrorayonunun və başqa mikrorayonların yenidən tikilməsi barədə son qərarını şərh edərkən bildirib. 

Özü də sökülən panel evlərin sakinlərinə çoxmərtəbəli binalarda veriləcək evlərin sahəsi onların «xruşşovka»lardakı mənzillərindən 10% çox olacaq, mənzillər onlara əvvəl yaşadıqları mərtəbələrdə veriləcək. Həyətlərdə bütün lazımi infrastruktur yaradılacaq, yeni binaların altında avtombil saxlamaq üçün 58 min kv. m-lik dayanacaqlar yaradılacaq.

Nəzərdə tutulanların yerinə yetirilməsi üçün bu layihələrin gerçəkləşdirilməsinə özəl tikinti şirkətlərinin cəlb edilməsi baxımından podratçılara müəyyən güzəştlər təqdim ediləcək. Eyni zamanda, podratçılar qarşısında işlərin nəzərdə tutulan müddətdə və keyfiyyətdə yerinə yetirilməsi üçün müəyyən şərtlər qoyulacaq. Bakının 1-ci mikrorayonunda işlər bu il başlayacaq, işlərin 3 il ərzində başa çatdırılması planlaşdırılır.

Fövqəladə Hallar Nazirliyinin (FHN) Tikintiyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin rəis müavini Elxan Əsədov ehtimal edir ki, söküləcək panel beşmərtəbəli evlərin yerində ilk çoxmərtəbəli komplekslərin tikilməsindən sonra, Bakının 1-ci mikrorayonunda növbəti mərhələdə 30 və 35 mərtəbəli binalar tikmək mümkündür. «Bakının 1-ci mikrorayonunda, ilkin qiymətləndirmələrə görə, sökülmək üçün nəzərdə tutulmuş evlərdən 1 729 ailənin köçürülməsi nəzərdə tutulur. Hazırda 29 beşmərtəbəli bina, 4 doqquzmərtəbəli dördbloklu bina və 16 mərtəbəli birbloklu bina sökülməlidir. Söküləcək evlərin ümumi sahəsi 29 hektardır. Bu, pilot layihədir və o, özünü doğrultsa, Bakının digər mikrorayonlarını da əhatə edəcək», - deyə Elxan Əsədov vurğulayır.

Nazirlər Kabinetinin sərəncamına görə, iş sifarişçisi və tikinti üzərində nəzarət funksiyası FHN-ə həvalə edilir. Bununla yanaşı, FHN-ə nəzərdə tutulan işlər üçün özəl şirkətlərdən vəsait, həmçinin kredit vəsaitləri cəlb edilməsi tapşırılıb. Bununla yanaşı, sökülən evlərin sakinlərinin yeni binaların tikintisi dövründə başqa mənzil kirayələməsi üçün lazım olan məbləğin ödənilməsinin təmin edilməsi də FHN-ə həvalə edilib.

Bu, yalnız başlanğıcdır

Birinci mikrorayon pilot sahəsi kimi ona görə seçilib ki, bu gün «bərpa edilə bilməyən» kimi qəbul edilən birinci seriya beşmərtəbəli binaların önəmli hissəsi burada cəmləşib. Bu cür evlər kütləvi tikinti erasının başlanğıcında - 1959-1963-cü illlərdə tikilib. Onların nazik çöl divarları yüngül, nahamar keramizt-beton bloklardan hazırlandığından istiliyi mühafizə qabiliyyətləri aşağıdır. Bu panel evlər ilk başdan 25 il istismar üçün nəzərdə tutulmuşdular, buna görə bu gün binaların bəzi mühəndislik konstruksiyalarının və elementlərinin 100% aşındığını görmək olur.

Bu binaların su və istilik təchizatı sistemlərini, kanalizasiya borularını, balkonlarını təmir etmək ya həddindən bahadır, ya da heç mümkün deyil. Həmçinin, daşıyıcı konstruksiyaların, divarların və bünövrənin problemini təmir yolu ilə həll etmək mümkün deyil. Nə cür təmir edilsə də panel evlər istənilən halda qəzalı vəziyyətə düşürlər. Maraqlıdır ki, 1970-ci illərin əvvəllərində «xruşşovka» beşmərtəbəliləri kimi eyni yğma panellərdən tikilmiş doqquz mərtəbəli binalarda da oxşar durum müşahidə edilir.

Əlli il qabaq tikilmiş panel binaların bərpasının texniki baxımdan qeyri mümkün olması mikrorayonların yenidənqurulmasının xeyrinə olan tək arqument deyil. Paytaxtdan kənarda tikiln yaşayış şəhərciklərindən fərql olaraq mikrorayonlarda artıq yollar və başqa kommunikasiyalar çəkilib, kommunal və sosial infrastruktur yaradılıb. Bu, həddinlən önəmli məsələdir, çünki çox vaxt yeni infrastruktur şəbəkəsinin çəkilməsi bütün tikinti xərclərinin dörddə birindən üçdə birinə qədər dəyişə bilir.

Nəhayət, mikrorayonların ərazisi paytaxtın işgüzar hissələrinə - ticarət, sənaye, təhsil və tibb obyektlərinə çox yaxındır. Bu isə burada yaşamağı vətəndaşlar üçün çox rahat edir ki, bu da inşaatçı şirkətlər üçün ticari baxımdan çox əlverişlidir. Bu amilin həddindən artıq vacib olduğunu etiraf etmək lazımdır, çünki Bakı mikrorayonlarının yenidən qurulması zamanı qarışıq dövlət-özəl iştirak formasının tətbiqi düşünülür. Məsələ bundadır ki, panel binaların sökülməsi və çağdaş yüksək mərtəbəli binaların tikintisi üzrə işlər birbaşa dövlət maliyyələşdirilməsi ilə yanaşı, özəl şirkətlərin vəsaitlərinin cəlbi və bank kreditləşdirilməsi vasitəsi ilə gerçəkləşdiriləcək.

Bu sxem Moskvada 1950-1960-cı illərdə tikilmiş beşmərtəbəli evlərin çağdaş binalarla əvəzlənməsi üzrə geniş miqyaslı proqramın gedişində yetərincə təkmilləşdirilərək fəal tətbiq edilib. Moskva məhələlərinin yenidən qurulması üzrə işləri investisiya müsabiqələri əsasında tikinti şikrətləri yerinə yetiriblər.

Azərbaycanda da məzmunca yaxın variant tətbiq edilməsi təklif edilir: yüksəkmərtəbəli (12 mərtəbədən 20 mərtəbəyə qədər) binanın tender üzrə tender üzrə seçilmiş inşaatçısı sökülmüş «xruşşovka»ların sakinlərinə tələb olunan mənzil sayını əhatə edən müəyyən mərtəbələri pulsuz verir, qalan mərtəbələri isə bazar qiymətləri ilə sata bilər. Belə sxemin müsbət cəhətləri sırasına onu da aid etmək olar ki, podratçı şirkət Bakının prestijli ikinci və üçüncü zonalarında pulsuz torpaq sahəsi əldə edir. Bundan başqa, mikrorayonlarda mühəndislik kommunikasiyalarının olması səbəbindən, onların tikintisi üçün xərc çəkmir.

Amma mikrorayonların yenidən qurulması proqramında bir sıra «zəif» məqamlar var və gerçəkləşdirilmə zamanı onları mütləq nəzərə almaq lazımdır. Birincisi, əvvəlki illərdən fərqli olaraq hazırda aşağı faizli və uzun müddətli kommersiya kredit resurslarına çıxış nəzərəçarpacaq səviyyədə çətinləşib. Çox banklar bu cür addıma yalnız dövlət zəmanəti altında risk edə bilərlər. İkincisi, mənzilə olan tələbat bir neçə il qabaq indikindən ciddi şəkildə yüksək idi ki, bu da sökülən evlərin sakinlərinin köçürülməsinə çəkilən xərcləri qalan mənzillərin satışı hesabına örtməyə imkan verərdi. Bu gün mənzil bazarında müşahidə edilən tənəzzül inşaatçılara mənzillərin qalan «ticari hissəsi» üzrə sürətli satış vəd etmir. Buna görə, söküləcək beşmərtəbəli evlərin yerində yüksəkmərtəbəli binaların tikintisinin rentabelliyinin artırılması üçün ipoteka kreditləşməsi bazarının əvvəlki miqyasda dirçəldilməsi və ya mikrorayonlarda tikiləcək yeni binalara əhalinin tələbinin dəstəklənməsi yçün yeni formaların inkişaf etdirilməsi vacibdir.

Mikrorayonların yenidənqurulması planının işlənməsinin gedişi zamanı həmçinin bir sıra başqa problemlərin yaranması imkanlarının da qarşısı alınmalıdır. Belə ki, yüksək binaların tikintisi hətta tikililərin cüzi sıxlaşması şəraitində şəhərdə enerji istehlakını nəzərəçarpacaq dərəcədə artıracaq və paylayıcı yarım stansiyaların güclərinin artırılmasını vacib edəcək. Kommunal infrastrukturun (su və qaz təchizaiının, kanalizasiyanın), həmçinin sosial infrastrukturun (məktəblərin, uşaq bağçalarının) və nəqliyyatın yüklənməsini ciddi artırır. Daha çoxmərtəbəli binaların tikintisi hesabına azad olmuş ərazilərdə uşaq meydançaları, yaşıllıq və sosial əhəmiyyətli başqa obyektlər layihələndiriləcək.

Ancaq yuxarıda sadalanan mürəkkəb məqamlar nəzərə alınsa belə, 1-ci mikrorayonun yenidənqurulması layihəsi bütünlükdə paytaxtın əmlak bazarına müsbət təsir göstərəcək. «Nazirlər Kabinetinin qərarı qəzalı binaların yenidən qurulmasının başlanması üçün hüquqi bazadır. İndi əsas iş özəl şirkətlər tapmaq və bu qərarın yerinə yetirilməsi üçün kreditləri cəlb etməkdir», - deyə «MBA Group» konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov vurğulayır.

Onun sözlərinə görə, şəksiz ki, yenidənqurulmanın başlanması paytaxt mənzil bazarına müsbət təsir göstərəcək. Çünki tikinti şirkətlərinin işinin fəallaşmasına, tikinti materiallarına və mənzil kirayəsinə sifarişlərin artırılmasına, həmçinin vətəndaşların tikinti sektorunda məşğulluq səviyyəsinin yüksəlməsinə səbəb olacaq.

Müqayisə üçün, 2011-2013-cü illərdə Heydər Əliyev adına saraydan Füzuli meydanına qədər olan ərazidə çoxzolaqlı magistralın çəkilməsi və Qış bulvarının tikintisi zamanı, həmçinin 2014-2016-cı illərdə N.Nərimanov prospekti (keçmiş Sovet küçəsi) rayonunda köhnə kiçikmərtəbəli binaların sökülməsi zamanı boşalan ərazilərdə, demək olar ki, bina tikilmədi, köçürülən vətəndaşlara isə pula kompensasiya ödənildi.

Bu, 2012-2014-cü illərdə əmlak bazarında qiymətlərin sürətli artımına müəyyən təsir göstərib. İndiki layihə söküləcək beşmərtəbəli evlərin yerində böyük həcmdə mənzillərin tikintisini nəzərdə tutur ki, bu, sabitləşdirici rol oynayacaq, təklifləri artıracaq və bununla mənzil qiymətlərinin artması templərini müəyyən qədər azaldacaq.