ОБНОВЛЕННЫЙ МИКРОРАЙОН

В Азербайджане объявили о старте еще одного масштабного проекта, нацеленного на преодоление кризиса в строительном секторе: реконструкции 1-го микрорайона Баку, предусматривающей снос возведенных в 1960-е годы панельных домов и строительство современных многоэтажных жилых комплексов. По оценкам экспертов, эти меры спообствуют оживлению всего стройкомплекса в целом, где уже второй год подряд наблюдается ощутимый спад производства. 

Кризис преодолим 

Из-за сокращения поступлений от экспорта энергоресурсов заметно снизилась роль государства, являвшегося в последнее десятилетие основным заказчиком капитального и инфраструктурного строительства в Азербайджане. В то же время падение курса маната привело к подорожанию импорта стройматериалов, вызвало серьезные проблемы в банковском секторе и в сфере ипотечного кредитования. Все это в итоге обернулось сокращением платежеспособного спроса на рынке недвижимости и, соответственно, уменьшением объемов строительства жилья. 

Так, согласно агентству Fitch Ratings, в 2016 году в строительном секторе Азербайджана зафиксирован спад на 27,6%. Этот тренд в целом сохранился и в текущем году: по данным Госкомстата Азербайджана, в январе 2017 года было сдано в эксплуатацию 107,6 тыс. кв. м жилья против 133,7 тыс. кв. м в январе 2016 года. Сопоставимый спад наблюдался и в сегменте производства строительных материалов.

В то же время инфляционный фактор, а также рост цен на импортные стройматериалы, оборудование и стройтехнику способствуют росту цен на квартиры, несмотря на низкий спрос и низкую активность на рынке недвижимости. По данным консалтинговой компании MBA Group, перечисленные факторы увеличивают издержки стройсектора: в декабре 2016 года себестоимость строительства выросла на 3,9%, а в январе текущего года - еще на 4,1%. Как следствие, в январе текущего года в Баку цены на рынке первичного жилья повысились на 2,7%, вторичного - 2,94%, земельного - 3,6%.

Опыт ряда государств Европы, Северной Америки и СНГ показывает, что преодолеть подобные негативные тенденции представляется возможным при внедрении различных государственно-частных схем социального жилищного строительства. В частности, за счет осуществления масштабной реконструкции и перепланировки городских кварталов, сноса старого и строительства нового жилья можно достичь нескольких целей. Важнейшие из них - улучшение жилищных условий населения, а также реконструкция и строительство новых социальных объектов: поликлиник, школ, детских садов. 

В то же время государственные программы строительства социального жилья способствуют оживлению стройсектора и производства стройматериалов, причем массовое переселение жителей сносимых кварталов оказывает мультипликационный эффект и в ряде смежных отраслей - прежде всего в сфере производства мебели, аксессуаров и т.д. Наконец, ввод в строй ощутимых объемов нового жилья неизбежно играет стабилизирующую роль на рынке недвижимости, выравнивая спрос и предложение, а также сдерживая чрезмерный рост цен. Косвенным образом эти меры положительно влияют и на бансковскую сферу, увеличивая уровень ликвидности за счет роста заимствования и подключения ипотечных программ. 

Первым шагом в этом направлении стало формирование в Азербайджане механизмов массового социального строительства, посредством созданного в прошлом году Госагентства жилищного строительства и его подразделения ООО MИDA. 

Уже в декабре прошлого года был дан старт строительству первого девятиэтажного жилого дома и школы на участке в 11,6 га, отведенном в Ясамальском районе, рядом с внешней окружной автомобильной дорогой. 

В целом в Ясамальском жилом комплексе будут построены 29 домов, где разместятся порядка 10 тыс. человек. При господдержке на территории городка будут построены школа, детский сад и другие объекты социальной инфраструктуры. 

"Спальные" районы под снос

Вместе с тем правительство Азербайджана приступает к реализации еще более перспективного и масштабного проекта, предусматривающего снос в микрорайонах столицы исчерпавших ресурс панельных домов и строительство на их месте современных многоэтажных жилых комплексов. "На месте снесенных так называемых пятиэтажных "хрущевок" в микрорайонах Баку будут построены жилые комплексы, состоящие из 9- и 12-этажных зданий, а также новые социальные объекты - школы, детские сады и т.д. При этом проживающие в сносимых панельных домах граждане смогут получить жилье в этих новостройках под гарантию государства", - заявил вице-премьер Абид Шарифов, комментируя последнее решение Кабинета министров о мерах по перестройке первого и других микрорайонов Баку.

Причем жильцам сносимых панельных домов предоставят жилплощадь в многоэтажных домах, на 10% превышающую общую площадь, имевшуюся у них в "хрущевках", на тех же этажах, на которых они проживали ранее. Во дворах будет создана вся необходимая инфраструктура, а под новостройками планируется создать парковки общей площадью 58 тыс. кв. м. 

Для исполнения задуманного подрядчикам будут предоставлены определенные льготы для заинтересованности частных строительных компаний в реализации этих проектов. В то же время подрядчики будут связаны определенными условиями по выполнению работ в намеченные сроки и с требуемым качеством. Работы в 1-м микрорайоне Баку начнутся в текущем году, а планируется их завершить в течение трех лет.

Замначальника Госагентства по контролю над безопасностью в строительстве МЧС Эльхан Асадов полагает, что после возведения первых многоэтажных комплексов взамен сносимых панельных пятиэтажек на следующем этапе в 1-м микрорайоне Баку возможно строительство 30- и 35-этажных зданий. "В 1-м микрорайоне Баку, по предварительным оценкам, планируется переселить 1 729 семей из предназначенных для сноса домов, - заявил Э.Асадов. - На данный момент сносу подлежат 29 пятиэтажных, 4 - девятиэтажных четырехблочных и еще одно 16-этажное одноблочное здание. Общая территория сносимых домов составляет 29 гектаров. Это пилотный проект, и если он оправдает себя, то охватит также другие микрорайоны Баку". 

Согласно распоряжению Кабинета министров, функции заказчика по работам и контролю над строительством возлагаются на МЧС Азербайджана. 

В числе прочего МЧС поручено организовать привлечение средств частных компаний, а также кредитных средств для предстоящих строительных работ и обеспечить выплату необходимой суммы для временной аренды жителями сносимых домов другого жилья на период строительства новых зданий. 

И это только начало 

1-й микрорайон выбран в качестве пилотного в том числе потому, что здесь сконцентрировано значительное количество панельных пятиэтажек первых серий, которые сегодня принято считать "нереставрируемыми". Подобные дома возводились в самом начале эры массового строительства - в 1959-1963 годах и имели тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Эти панельные дома были изначально рассчитаны на 25 лет эксплуатации, и сегодня здесь наблюдается 100-процентный износ некоторых инженерных конструкций и элементов зданий. Отремонтировать системы водопровода, отопления, канализационные трубы, балконы или слишком дорого, или невозможно. Невозможно также решить с помощью ремонта проблему несущих конструкций, стен и фундамента. Как ни ремонтируй, а панельные дома в итоге все равно превратятся в аварийные. Примечательно, что схожая ситуация складывается и с девятиэтажками, построенными в начале 1970-х из тех же самых сборных панелей, что и "хрущевские" пятиэтажки.

Техническая невозможность реставрации панельных зданий полувековой давности далеко не единственный аргумент в пользу перестройки микрорайонов. 

В отличие от жилых городков, возводимых за столичной чертой, в микрорайонах уже проложены дороги и иные коммуникации, создана коммунальная и социальная инфраструктура. Это крайне важное обстоятетельство, так как стоимость прокладки новой инфраструктурной сети зачастую может достигать от четверти до трети всех расходов на строительство. Наконец, территория микрорайонов находится в шаговой доступности от деловой части столицы - торговых, промышленных, образовательных, медицинских объектов, что делает проживание здесь удобным для граждан и, что немаловажно, коммерчески выгодным для компаний-застройщиков. Последнее можно признать крайне важным фактором, так как в процессе реконструкции микрорайонов Баку планируется применить смешанную форму государственно-частного участия. Дело в том, что вместе с прямым государственным финансированием работы по сносу панельных домов и строительству современных высотных зданий будут осуществляться за счет привлечения средств частных компаний и банковского кредитования. 

Схема эта достаточно отработана и активно применялась в Москве в ходе масштабной программы замены пятиэтажек 50-60-х годов постройки современными зданиями. Работы по реконструкции московских кварталов выполняли строительные компании на основе инвестиционных контрактов. 

В Азербайджане предполагается внедрить близкий по сути вариант: отобранный по тендеру застройщик высотного здания (от 12 до 20 этажей) передает в бесплатное владение жителям снесенных "хрущевок" определенное количество этажей с требуемым количеством жилых помещений, а остальные квартиры может реализовать по рыночным ценам. К плюсам такой схемы можно отнести то, что компания-подрядчик получает бесплатный земельный участок в престижных второй и третьей зонах Баку, и, кроме того, не несет расходов на прокладку инженерных коммуникаций в силу их наличия в микрорайонах.

Однако в программе реконструкции микрорайонов существуют и ряд "узких" мест, которые следует обязательно учесть в ходе реализации. Во-первых, в отличие от прошлых лет сегодня доступ к низкопроцентным и "длинным" коммерческим кредитным ресурсам ощутимо затруднен и многие банки рискнут пойти на подобный шаг только под государственную гарантию. Во-вторых, уровень спроса на жилье несколько лет назад серьезно превышал нынешний, что позволяло "отбить" расходы на переселение жителей сносимых домов за счет продажи оставшихся квартир. Наблюдаемый же сегодня спад на жилищном рынке не сулит застройщикам быструю продажу оставшейся "коммерческой части" жилья. Поэтому в целях повышения рентабельности строительства высоток взамен сносимых пятиэтажек необходимо восстановление рынка ипотечного кредитования в прежнем масштабе или развитие иных форм для поддержания спроса населения к возводимым в микрорайонах новостройкам. 

В ходе разрабокти плана перепланировки микрорайона предстоит также предотвратить возможность возникноваения ряда других проблем. Так, строительство высотных домов даже при незначительном уплотнении застройки ощутимо увеличит объем энергопотребления в городе и потребует расширения мощностей распреляющих подстанций. Серьезно возрастет нагрузка на коммунальную инфраструктуру (снабжение водой и газом, канализация), а также на социальную (школы, детсады) и транспортную. За счет строительства более многоэтажных домов на освободившейся территории будут проектироваться детские площадки, зеленые насаждения и иные объекты социальной значимости. 

Однако даже с учетом перечисленных сложных моментов в целом проект реконструкции 1-го микрорайона положительно скажется на столичном рынке недвижимости. "Решение Кабинета министров - это юридическая база для начала реконструкции аварийных зданий. Теперь дело за тем, чтобы найти частные компании и привлечь кредиты для исполнения данного решения", - считает генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов. По его словам, безусловно, начало реконструкции положительно скажется на рынке жилья столицы, так как будет способствовать активизации деятельности строительных компаний, увеличению заказов на строительные материалы и аренду жилья и, что немаловажно, повышению занятости граждан в стройсекторе.

Для сравнения - при прокладке многополосной магистрали и строительстве Зимнего бульвара от Дворца Гейдара Алиева до площади Физули в 2011-2013 годах, сносе ветхих малоэтажных зданий в районе проспекта Н.Нариманова (бывшая Советская) в 2014-2016 годах на осовобождаемой территории практически не возводилось жилье, а отселяемым гражданам выплачивалась денежная компенсация. Это обстоятельство оказало определенное влияние на стремительный рост цен на рынке недвижимости в 2012-2014 годах. Нынешний же проект предусматривает строительство большего объема жилья на месте снесенных пятиэтажек, что сыграет стабилизирующую роль, увеличит предложение и отчасти снизит темпы роста цен на жилье.