BÖYÜK TİKİNTİ

Azərbaycanın tikinti sektoru və daşınmaz əmlak bazarı, tədricən, manatın devalvasiyası, bank kreditləşməsinin azalması və əsaslı tikintiyə büdcə maliyyələşdirilməsi həcminin azalması səbəbindən yaranmış böhran proseslərini aradan qaldırır. Hələ ki, böhrandan öncəki göstəricilərin tam bərpasından danışmaq tezdir, amma buna baxmayaraq, bu ilin üç rübü ərzində müşahidə edilən müsbət dinamika göstərir ki, dövlətin bu sahədə tələbin stimullaşdırılması istiqamətində göstərdiyi səylər müsbət nəticə verir.

Doqquz il əvvəl müşahidə edilən və son iki ildə bir daha peyda olan böhran prosesləri göstərib ki, Azərbaycanın tikinti sektoru və daşınmaz əmlak bazarı xarici risklərin təsirindən çox asılıdır və əlverişsiz bazar şəraitində əhəmiyyətli dərəcədə azalmağa meyillidir. Lakin neftin qiymətinin uzunmüddətli azalması, bankların defoltu və milli valyutanın kəskin ucuzlaşması ilə nəticələnməyən 2008-ci il böhranından fərqli olaraq, son iki ildə müşahidə edilən mənfi proseslər milli tikinti sektoruna və daşınmaz əmlak bazarına güclü təsir göstərdilər.

Bazarda cari azalmaya əsaslı tikinti və infrastruktur layihələrinə dövlət xərclərinin bir maddi azaldılması səbəb olub, bu xərclər xüsusilə də tikinti sektorunun ən yaxşı illərində iş həcminin üçdə birinə qədərini təmin edirdi. Mənzil tikintisi seqmentində də azalma müşahidə edilirdi ki, bu da daha çox manatın devalvasiyası və banklarda ipoteka kreditləşməsinin azalması üzündən əhalinin ödəniş qabiliyyətinin aşağı düşməsi ilə bağlıdır. Manatın məzənnəsinin aşağı düşməsi həm də idxal tikinti materialların qiymətinin artmasının əsas səbəblərindən biri olmaqla tikintinin qiymətinin qalxmasında və ilkin mənzil seqmentində bazar tələbatının azalmasında aparıcı rol oynadı.

Yuxarıda qeyd olunanlar bütünlükdə 2016-cı ildə tikinti sektorunda azalmanın, demək olar ki, 30% -ə çatmasına gətirdi. Ötən il tikinti materialları istehsalının 16% -dən çox azalması ilə yadda qaldı.

Ancaq bu il tikinti bazarında (xüsusilə də yaşayış seqmentində) vəziyyət qismən sabitləşib və bu, əsasən hökumət tərəfindən qəbul edilən stimullaşdırıcı tədbirlər hesabına olub. Belə ki, Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2017-ci ilin yanvar-avqust aylarında Azərbaycanda istismara verilən mənzillərin ümumi sahəsi 1 mln. 117,2 min kvadratmetr olub ki, ötən ilin analoji dövrünün göstəricisindən 10,5% çoxdur.

Bu ilin 8 ayı üçün mənzil tikintisinə kapital qoyuluşları 36% artaraq 527,1 milyon manat təşkil edib. Bu artım tikinti materialları istehsalının dinamikasına müsbət təsir edib: bu ilin yanvar-avqust aylarında tikinti materiallarının istehsal həcmi 360.3 milyon manat təşkil edib ki, bu da ötən ilin analoji dövrünün göstəricilərindən 32,6% çoxdur. Əlbəttə, tikinti həcmləri hələ böhrandan əvvəlki ölçülərə çatmayıb, lakin bununla yanaşı ümumi meyil müsbətdir.

Müsbət amillər sırasına manatın devalvasiya baxmayaraq, tikinti işlərinin, materialların, nəqliyyat xərclərinin və digər əlavə xərclərin daha da bahalaşmasını göstərmək olar, bunun hesabına tikinti sektoru gəlirliliyini nisbətən yüksək səviyyədə saxlamağı bacarıb. Belə ki, ekspertlərin son hesablamalarına görə, tikinti şirkətləri üçün onmərtəbəli ikibloklu evin inşası tikinti materiallarına çəkilən xərclər, iş qüvvəsi və torpağın qiyməti də daxil olmaqla, 1 kvadratmetr üzrə, orta hesabla, 339 manata başa gəlir. 

Halbuki bu gün 1 kvadratmetr "mala altı" ən azı 600 manata satılır. Mərkəzi rayonlarda bu xərclər 1200 manata qalxır, amma satış qiyməti iki dəfə yüksəkdir - 2,5 min manata qədər qalxır.

Tikinti bazarında hansı meyillər üstünlük təşkil edir və sahənin bərpasına hansı amillər şərait yarada bilər? Əlbəttə ki, tikinti sektoruna əsas dəstəyi bir neçə istiqamətdə gerçəkləşdirilən dövlət layihələri göstərib. Birincisi, Azərbaycan özünü bəzi tikinti materialları ilə tam təmin etməsi böyük rol oynayır. «WorldBuild Baku 2017» Azərbaycan Beynəlxalq XXIII "Tikinti" sərgisinin açılış mərasimində iqtisadiyyat nazirinin müavini Niyazi Səfərov bildirib ki, Azərbaycan şirkətlərinin əksəriyyəti artıq öz məhsullarını xaricə ixrac edir.

Bundan əlavə, regionlarda irimiqyaslı yol-inşaat layihələrinin həyata keçirilməsi intensivləşib. O cümlədən, cənub və qərb istiqamətlərində yolların çəkilməsi və modernləşdirilməsi apırılır, İrana qədər Ələt-Astara dövlət sərhədi yolu çəkilir, Gürcüstan sərhədinədək "İpək Yolu" avtomobil yolunun qalan hissəsi başa çatdırılır, Bakı-Şamaxı-Yevlax avtomobil yolunun bir hissəsi yenidən qurulur. Cari ildə kommunal və ictimai obyektlərin əsaslı tikintisi üçün ayrılan büdcə vəsaitləri 2015-2016-cı illər ilə müqayisədə artırılıb.

Lakin dövlətin tikinti sektoruna əsas dəstək aləti infrastruktur layihələri deyil, mənzil seqmentinin,xüsusilə Bakıda inkişafı oldu. Bu dəstək paytaxt məhəllələrində irimiqyaslı yenidənqurma və yenidənplanlaşma işləri, köhnə mənzillərin sökülməsi və yenilərin tikintisi layihələrinin vasitəsilə təmin edilib.

"Tikinti bazar fəallığına, əlbəttə ki, «Sovetski»də köhnə mənzillərin genişmiqyaslı ləğvi, birinci mikrorayonda beşmərtəbəli binaların sökülməsi, Bakının beş rayonunda aparılan yenidənqurma kimi dövlət layihələrinn həyata keçirilməsi, həmçinin sosial mənzilləri tikən Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin fəaliyyətə başlaması müsbət təsir edib",- deyə «MBA LTD» konsaltinq şirkətinin direktoru, ekspert Nüsrət İbrahimov bildirib.

Bundan başqa, büdcə vəsaitlərinin məhdudluğu üzündən dövlət yeni evlərin tikintisinin sifarişçisi olmaqda qalmır, həm də özəl podratçılar üçün əlverişli şərait yaradır: sosial mənzillərin tikintisi üçün pulsuz torpaq təqdim edir, paytaxtın yenidən qurulan rayonlarına özəl inşaatçıları cəlb edir.

Məsələn, yalnız bir layihənin həyata keçirilməsində - Bakının Yasamal rayonunda 11,6 ha torpaq sahəsində 29 yaşayış binasından ibarət güzəştli yaşayış kompleksinin tikintisində 20-dən çox podratçı iştirak edir və iş 3,5 min adam işlə təmin edilib. Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin bölməsi olan «MİDA» MMC tərəfindən Hövsan qəsəbəsində layihələşdirilən ikinci yaşayış kompleksi artıq 20 hektar ərazini tutacaq və burada Yasamal rayonundakından 50% çox mənzil istifadəyə vermək nəzərdə tutulur. Uyğun olaraq, bu layihəyə daha bir çox tikinti şirkəti cəlb olunacaq.

Yeni mənzillərə bazar tələbatını stimullaşdırmaqda əhəmiyyətli istiqamətlərdən biri də köhnə mənzillərin (əsasən "Sovetski"də) və birinci mikrorayonda , həmçinin Şərifzadə küçəsində (metronun "İnşaatçılar" stansiyasının yanında) qəzalı beşmərtəbəli binaların sökülməsi olub. Təkcə "Sovetski" ərazisində 26 hektardan çox ərazidə yerləşən 4300 yaşayış və qeyri-yaşayış tikilisi sökülüb. Bakının mərkəzində azmərtəbəli binaların ləğv edilməsi prosesi davam edəcək. 2018-ci ildə Təzəpir məscidinin üst tərəfində - Nəriman Nərimanov prospekti ilə İsmayıl bəy Qutqaşınlı küçəsi arasında yerləşən evlərin satın alınması gözlənilir. İlkin hesablamalara görə, mərhələli şəkildə 2 mindən çox yaşayış və qeyri-yaşayış tikilisi yerləşən ərazidə söküntü işləri aparılacaq.

Eyni zamanda paytaxtın beşmərtəbəli panel binalarının sökülməsi üçün hazırlıq işləri aparılır. "Hazırda FHN Bakının birinci mikrorayonunda yenidənqurma ilə bağlı hazırlıq işləri aparır: bu ərazidə söküləcək 20-yə yaxın bina yerləşir. Dövlət tərəfindən yenidənqurmaya icazə verilib, müvafiq qərar var, hazırda söküləcək binaların yerində yenisini inşa etməyə vəsait və özəl şirkətlər axtarılır", - deyə baş nazirin müavini Abid Şərifov bu yaxınlarda bildirib.

Beləliklə, Bakı rayonlarında söküləcək tikililərin sakinlərinin köçürülməsi əmlak bazarında tələbatı stimullaşdıran katalizator rolunu oynayıb, son iki ildə tələbat qiymətlərlə birlikdə azalır. Təkcə ötən il Bakıda mənzil bazarında qiymətlər dollar hesabı ilə 31,5% azalıb.

Bu ilin ilk doqquz ayı ərzində daşınmaz əmlak bazarında azalma templəri önəmli dərəcədə aşağı düşüb. "Ümumiyyətlə, qiymətlərin azalması bir qədər yavaşıyıb, mənzil icarəsi bazarında hətta ilin əvvəlindən bu yana 0,2 %, artım müşahidə edilib. Bazarın qalan seqmentləri isə azalma nümayiş etdiriblər. Lakin ilkin və təkrar mənzil bazarlarında qiymətlərin azalmasına baxmayaraq, bu prosesin dinamikası hiss ediləcək dərəcədə yavaşıyıb, uyğun olaraq 17.4% və 6.29% təşkil edib. Torpaq bazarında qiymətlər ilin əvvəlindən 4,2% azalıb, kommersiya obyektləri bazarında azalma isə 14,83% təşkil edib", - deyə «MBA LTD»nin rəhbəri Nüsrət İbrahimov vurğulayıb.

Ekspertin fikrincə, daşınmaz əmlak bazarında güclü artım meyli 2018-ci ilin ikinci yarısında üstünlük təşkil edə bilər, buna əhalinin mövcud vəziyyətə və qiymətlərə getdikcə adaptasiyası, həmçinin Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) fəaliyyətinin bərpası kömək edə bilər.

Xüsusilə, AİF-in Müşahidə Şurası bu yaxınlarda dövlət xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin maksimum məbləğini 100 min manatdan 150 min manata qədər artıb. Bu, devalvasiya nəticəsində manat hesabında mənzillərin dəyərinin artması ilə izah olunur.

Sosial ipotekanın maksimum məbləği isə əvvəlki kimi 100 min manat səviyyəsində qalıb, lakin onun həcmi əhəmiyyətli dərəcədə artacaq. 2018-ci ilin dövlət və icmal büdcə layihələrinə görə, gələn il bu məqsədlə 250 milyon manat ayrılacaq - cari ildə bu göstərici 150 milyon manat olub.

Gələn il önəmli həcmdə maliyyə vəsaiti - 150 milyon manat sosial mənzil tikintisinə yönəldiləcək. Eyni zamanda bu məqsəd üçün dövlət investisiyaları proqramı çərçivəsində daha 100 milyon manat xərclənə bilər. Bu vəsait, şəksiz ki, paytaxt daşınmaz əmlak bazarını canlandıracaq. Belə ki, bank kredit qaydalarının sərtlədirilməsi və son dövrlərdə AİF-in fəaliyyətində yaranan pauza bu bazarı likvidliyin xeyli hissəsindən məhrum etmişdi.

Siyahıda göstərilən proseslərin yerli daşınmaz əmlak bazarının dinamikasına nə dərəcədə təsir edəcəyini zaman göstərəcək. Lakin 2008-ci il böhranının təcrübəsi göstərir ki, təxirə salınmış tələb amili və uzunmüddətli investisiyalar üçün digər cəlbedici aktivlərin olmaması mütləq daşınmaz əmlak bazarının əvvəlki cazibəsini özünə qaytaracaq.