БОЛЬШАЯ СТРОЙКА

Строительный сектор и рынок недвижимости Азербайджана постепенно преодолевают кризисные процессы, вызванные девальвацией маната, сокращением банковского кредитования и снижением объемов бюджетного финансирования капитального строительства. И хотя о полном восстановлении докризисных показателей говорить рано, положительная динамика, наблюдаемая в течение трех кварталов текущего года, свидетельствует о том, что усилия государства по стимулированию спроса в данной сфере дают положительный результат.  

Наблюдаемые еще около девяти лет назад и проявившиеся вновь в последние два года кризисные процессы подтвердили, что стройсектор и рынок недвижимости Азербайджана в наибольшей степени подвержены внешним рискам и склонны к существенному спаду в условиях неблагоприятной рыночной конъюнктуры. Однако в отличие от кризиса 2008 года, не приведшего к долгосрочному падению нефтяных цен, дефолту банков или резкому спаду курса национальной валюты, наблюдаемые в последние два года негативные процессы достаточно сильно повлияли на отечественный стройсектор и рынок недвижимости.    

Нынешний спад на рынке, в частности, был вызван ощутимым сокращением госрасходов на капитальное строительство и инфраструктурные проекты, обеспечивавшие в лучшие годы до трети объема работ стройсектора. Спад наблюдался и в сегменте жилищного строительства, прежде всего по причине снижения платежеспособного спроса населения, во многом вызванного девальвацией маната и сокращением банковского ипотечного кредитования. Падение курса маната также стало одной из главных причин подорожания импорта стройматериалов, сыграв роль драйвера в удорожании строительства и снижении рыночного спроса в первичном жилищном сегменте. 

Все перечисленное в совокупности привело в 2016 году к спаду в строительном секторе почти на 30%. Минувший год запомнился и более чем 16-процентным снижением объемов производства строительных материалов.  

Тем не менее в текущем году ситуация на строительном рынке (в частности в жилищном сегменте) частично стабилизировалась во многом благодаря предпринятым правительством стимулирующим мерам. Так, согласно данным Государственного комитета по статистике Азербайджана, общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в Азербайджане в январе-августе 2017 года, составила 1 млн. 117,2 тыс. кв. м, что на 10,5% больше показателя аналогичного периода прошлого года. Капитальные вложения в жилищное строительство за 8 месяцев текущего года увеличились на 36% и составили 527,1 млн. манатов. Этот подъем оказал положительное влияние на динамику производства строительных материалов: объем производства стройматериалов в январе-августе текущего года составил 360,3 млн. манатов, что на 32,6% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Разумеется, объемы строительства не достигли докризисных величин, но общая тенденция, вместе с тем, положительная.

К позитивным факторам можно отнести то, что, несмотря на девальвацию маната, удорожание строительных работ, стройматериалов, транспортных и иных накладных расходов, отрасль смогла сохранить сравнительно высокий уровень рентабельности. Так, по последним расчетам экспертов, стоимость 1 кв. м при строительстве десятиэтажного двухблочного дома вместе с расходами на стройматериалы, рабочую силу и земельный участок для стройкомпаний составляет в среднем 339 манатов. Это при том, что сегодня 1 кв. м "под маяк" продают минимум за 600 манатов. В центральных районах столицы эти расходы возрастают до 1200 манатов, однако и продажная цена выше вдвое - до 2,5 тысячи. 

Какие же тренды доминируют на строительном рынке и какие факторы могут способствовать оздоровлению отрасли? Безусловно, что существенную поддержку строительному сектору оказали реализуемые государством проекты сразу по нескольким направлениям. Во-первых, большую роль играет тот факт, что Азербайджан полностью обеспечивает себя большинством строительных материалов. Как сказал заместитель министра экономики Ниязи Сафаров на церемонии открытия XXIII азербайджанской международной выставки "Строительство" WorldBuild Baku 2017, большинство азербайджанских компаний уже экспортируют свою продукцию за рубеж.

Кроме того, интенсифицировалась реализация масштабных дорожно-строительных проектов в регионах, в частности модернизация и прокладка автомагистралей в южном и западном направлениях, автомобильной дороги Алят - Астара - государственная граница с Ираном, оставшегося участка Шелкового пути до госграницы с Грузией, реконструкция части автомагистрали Баку - Шамаха - Евлах. В текущем году сопоставимо возрос объем выделяемых бюджетных средств (по сравнению с 2015-2016 годами) на капитальное строительство коммунальных и социальных объектов.

Однако главным инструментом господдержки стройсектора стали не инфраструктурные проекты, а развитие сегмента жилищного строительства, прежде всего в Баку. Эта поддержка оказывалась через проекты по масштабной реконструкции и перепланировке столичных кварталов, сносу старого и строительству нового жилья. "На активность строительного рынка, безусловно, оказала позитивное влияние реализация государственных проектов, таких, как масштабная ликвидация ветхого жилья на "Советской", снос пятиэтажных зданий в первом микрорайоне, реконструкция, ведущаяся в пяти районах Баку, а также начало деятельности Государственного жилищного агентства, которое строит социальное жилье", - считает директор консалтинговой компании MBA Ltd эксперт Нусрет Ибрагимов.  

Причем в силу ограниченности бюджетных средств государство выступает не столько заказчиком строительства новых домов, сколько создает благоприятные условия для частных подрядчиков: предоставляет земельные участки на безвозмездной основе под строительство социального жилья, привлекает частных застройщиков в реконструируемые районы столицы. К примеру, в реализации лишь одного проекта - строительства льготного жилого комплекса на 29 многоквартирных зданий на участке в 11,6 га в Ясамальском районе Баку - принимают участие свыше 20 подрядных компаний и здесь обеспечены работой 3,5 тыс. рабочих. Проектируемый ООО MИDA (подразделение Государственного жилищного агентства) второй жилой комплекс в поселке Говсан займет площадь уже в 20 га, и здесь планируется ввести на 50% больше квартир, чем в Ясамальском районе. Соответственно в этот проект будет вовлечено еще большее число строительных компаний.

Не менее важным направлением, стимулирующим рыночный спрос на новое жилье, стали проекты сноса ветхого жилья (преимущественно на "Советской") и аварийных пятиэтажных домов в первом микрорайоне, а также на улице Шарифзаде (рядом со станцией метро "Иншаатчылар"). Только в районе "Советской" было снесено 4300 жилых и нежилых зданий, занимавших территорию площадью более 26 га. Процесс ликвидации малоэтажной застройки в центре Баку продолжится. Ожидается, что к 2018 году будут выкуплены дома в верхней части мечети Тезепир - между проспектом Наримана Нариманова и улицей Исмаилбека Гутгашенлы и поэтапно очищена эта территория, где, по предварительным оценкам, насчитывается более 2 тыс. жилых и нежилых объектов. 

Одновременно ведутся подготовительные работы по сносу панельных пятиэтажек столицы. "В настоящее время МЧС ведет подготовительные работы, связанные с реконструкцией первого микрорайона Баку: на этой территории расположено около 20 подлежащих сносу зданий. Со стороны государства предоставлено разрешение на реконструкцию, издано соответствующее постановление и сейчас ведется поиск средств и частных компаний, которые будут возводить новые дома на месте подлежащих сносу", - отметил недавно вице-премьер Абид Шарифов.

Таким образом, расселение жителей попавших под снос районов Баку сыграло роль катализатора, стимулируя спрос на рынке недвижимости, который снижается последние два года вкупе с ценами. Только в прошлом году цены на жилищном рынке Баку в долларовом эквиваленте снизились на 31,5%. 

За девять месяцев текущего года темпы спада на рынке недвижимости показали значительное снижение. "В целом снижение цен несколько замедлилось, а рынок аренды жилья даже вырос с начала года на 0,2%. Остальные сегменты рынка демонстрировали снижение. Однако, несмотря на спад цен на рынке первичного и вторичного жилья, динамика этого процесса ощутимо замедлилась, составив, соответственно, 17,4% и 6,29%. Цены на земельном рынке сократились с начала года на 4,2%, на рынке коммерческих объектов - на 14,83%", - отметил глава MBA Ltd Н.Ибрагимов. По мнению эксперта, тенденция устойчивого роста на рынке недвижимости может возобладать во второй половине 2018 года, чему могут поспособствовать постепенная адаптация населения к текущей ситуации и новому масштабу цен, а также восстановление деятельности Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ). 

В частности, недавно наблюдательный совет АИФ увеличил максимальную сумму коммерческих ипотечных кредитов, выдаваемых по линии государства, со 100 до 150 тыс. манатов. Последнее объясняется ростом стоимости жилья в манатном исчислении вследствие девальвации. 

Максимальная сумма социальной ипотеки осталась прежней - на уровне 100 тыс. манатов, однако ее объемы заметно возрастут. Согласно проектам государственного и сводного бюджетов на 2018 год, в будущем году на эти цели будут направлены 250 млн. манатов - в текущем году данный показатель составлял 150 млн. В будущем году значительный объем средств - 150 млн. манатов - пойдет на строительство социального жилья. При этом в рамках программы государственных капиталовложений на эти цели могут быть израсходованы еще 100 млн. манатов. Вливание этих средств, безусловно, оживит рынок столичной недвижимости, так как ужесточение правил банковского кредитования и пауза в деятельности АИФ в последний период лишили его изрядной части ликвидности.

Повлияют ли перечисленные процессы на улучшение динамики оте-чественного рынка недвижимости, покажет время. Однако, как подтверждает опыт кризиса 2008 года, отложенный спрос и отсутствие в Азербайджане иных привлекательных активов для долгосрочных инвестиций неизбежно вернут рынку недвижимости былую привлекательность.