KİRAYƏÇİDƏN MÜLKİYYƏTÇİYƏ

Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrinin çoxunda borcla yaşayış sahəsinin alınması üçün əsas maliyyə aləti ipoteka sayılır - bu, yaşayış yönümlü daşınmaz əmlakla əməliyyatların 70%-dən çoxunu təşkil edir. Son bir neçə onillikdə isə ipotekaya alternativ kimi lizinq də tətbiq edilməyə başlayıb – daşınmaz əmlakın bu cür icarəsi həm də sonradan ona mülkiyyət hüququ verir. Tikinti sektorunun və daşınmaz əmlak bazarının qlobal böhranın təsirini artıq aradan qaldırdığı Azərbaycanda güzəştli kreditlərin verilməsində aparıcı yeri Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (AİKZF) tutur. Ancaq Prezident İlham Əliyevin fərmanına əsasən, tezliklə ölkəmizdə də yaşayış sahələrinin sonradan mülkiyyətə verilməsini nəzərdə tutan icarə sxemi işə salınacaq.

Lizinqə mənzil

Mənzil lizinqi nisbətən yeni maliyyə xidməti növüdür, amma klassik ipotekadan bir sıra maraqlı fərqləri sayəsində bu maliyyə aləti yavaş-yavaş Avropada, Şimali Amerikada, müsəlman ölkələrində, son illərdə isə bəzi postsovet ölkələrində populyarlaşmağa başlayıb.

Statistikaya görə, mənzil lizinqi ən çox Çexiya, Polşa, Kanada, Kipr və İspaniyada tətbiq edilir, özü də İspaniyada bu mexanizm dövlət-özəl iştirakı prinsipini nəzərdə tutur. Müsəlman ölkələrinin öz lizinq sxemi – «icarə» var: islam bankı daşınmaz əmlakı satın alır və borcalan ilə icarə müqaviləsi bağlayır - borcalan hər ay müəyyən ödənişlər edir, bunun bir hissəsi mənzilin dəyərini ödəməyə yönəldilir, digər hissəsi isə kirayə haqqı sayılır.

Hər ölkənin öz modelini inkişaf etdirməsinə baxmayaraq, ümumiyyətlə, bu sxemin ipotekadan əsas fərqi odur ki, əmlakı icarəyə götürənin ipoteka krediti üzrə ilkin ödəniş etmək üçün uzun illər pul yığmasına ehtiyac yoxdur. Azərbaycanda kommersiya ipotekası üzrə ilkin ödəniş 20%, bəzi ölkələrdə isə 30% və ya daha çox təşkil edir. Bir sıra ölkələrdə lizinq müqaviləsi bağlamış müştəri heç bir ilkin ödəniş etmədən seçdiyi mənzilə yerləşə bilir, gələcəkdə bu əmlakın ona məxsus olacağını bildiyi üçün təmirə başlaya bilir. Digər ölkələrdə müştəri mənzilə köçür və kirayə puluna müəyyən bir məbləğ əlavə edərək ilkin ödəniş kimi iki il müddətində mənzilin ümumi dəyərinin 10%-i qədər vəsaiti (lizinqə götürənin öz vəsaiti kimi) öz hesabına yığa bilər. Əlbəttə, belə olan halda kirayə haqqı ipoteka üzrə ödənişə baxanda daha yüksək olur.

Əslində, lizinq sxeminin nisbətən bahalığı üzündən son zamanlara qədər Avropada onun əsas istifadəçiləri yaşayış sahələrini kommersiya məqsədləri ilə alanlar olublar, çünki yaşayış sahələri üçün lizinq ödənişlərindən ƏDV tutulmur. Həmçinin, lizinq alıcısı ödənişləri tam bitirmədən əmlak vergisi və torpaq vergisi ödəmir, çünki hələ ki, bu əmlak ona aid deyildir.

Onun ipotekadan əsas fərqi də məhz budur, çünki ipoteka ilə borcalan dərhal mənzil sahibinə çevrilir və bəzi məhdudiyyətlərlə də olsa, onun barəsində sərəncam verə bilir. Lizinq sxemindən istifadənin riski ondan ibarətdir ki, əgər icarəçi bu və ya digər səbəbdən ödənişləri dayandırırsa, o, mənzildə yaşamaq və onu geri qaytarma imkanını da itirmiş olur. Əfsuslar olsun ki, bunlar mənzil alıcıları arasında lizinq proqramlarına tələbatı azaldan faktorlardır.

Azərbaycan modeli

İstənilən halda, daşınmaz əmlakının alınması üzrə lizinq sxemi bir sıra üstünlüklərə malikdir və bir sıra postsovet dövlətlərində, o cümlədən Rusiya, Latviya və Ukraynada qəbul edilməyə başlayır.

Prezident İlham Əliyevin 25 yanvar 2019-cu il tarixli fərmanına əsasən, Azərbaycanda da belə mexanizm formalaşdırılır. Müvafiq prosedur artıq təsdiqlənib və prosedura görə, Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna yaşayış sahəsi almaq və daha sonra satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermək səlahiyyəti verilib. AİKZF tərəfindən belə əmlakın satın alınması öz kapitalı və istiqraz buraxılışından əldə edilən gəlirlər hesabına gerçəkləşdirilə bilər. Bununla yanaşı, fond aylıq kirayə ödənişlərindən mənfəət əldə etməyəcək: hesabda yalnız mənzil satın alınması üçün cəlb edilən borc vəsaitlərinin və ya öz vəsaitlərinin ödənilməsi, onun saxlanılması, idarə edilməsi və sığorta xərcləri nəzərə alınır.

Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi müəyyən şərtlər altında həyata keçiriləcək: özəlliklə də, kirayəçi həddi-buluğa çatmış Azərbaycan vətəndaşı olmalıdır və müraciət anında heç bir vaxtı keçmiş öhdəliyi, xüsusilə bank krediti olmamalıdır. Kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilə qədər bağlanılır və notarius tərəfindən təsdiq edilir. Mənzil sahəsinin bazar qiyməti müstəqil qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilməlidir, mənzil sahəsi müəyyən edilən qiymətlə sığorta olunmalıdır.

Müqavilənin bağlanmasından sonra, kirayəçi ilkin ödəniş kimi ən azı bir illik kirayə haqqını ödəməlidir, mənzilin tam dəyəri isə müqavilə bağlandıqdan sonra üç ildən tez ödənilə bilməz.

Qaydaya görə, fond kirayəyə tam təmir edilmiş və kommunal xidmətlər ilə təchiz edilmiş mənzil sahəsi verməyə borcludur. Kirayə şərtlərinə uyğun olaraq, mənzil sahəsinin ünvanı, ümumi sahəsi və otaqların sayı fond tərəfindən müəyyən edilir, sonra əhaliyə mənzil dəyəri və aylıq ödənişlərin miqdarı göstərilməklə elektron sistem vasitəsilə təklif olunur. Bu parametrlər daşınmaz əmlakın yerləşdiyi rayona görə dəyişir. Hansı variantı seçməyə isə potensial alıcılar qərar verməlidirlər. Mənzillərin icarəyə verilməsi prosesi isə müvafiq elektron sistem vasitəsilə (kağız variantda yaradılana qədər) fonda müraciət əsasında növbəlilik qaydası əsasında gerçəkləşdiriləcək.

Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılmasının təsdiq edilmiş qaydalarına görə, AİKZF tərəfindən müqavilənin vaxtından əvvəldən ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsi halında kirayəçi bu barədə üç iş günü ərzində məlumatlandırılmalıdır. Əgər müqaviləyə kirayəçi tərəfindən xitam verilirsə, fond bu barədə ən azı 30 gün əvvəl xəbərdar edilməlidir.

Kirayəçilərin üstünlükləri sırasında bu faktı göstərmək yetərlidir ki, kirayənin dördüncü ilindən başlayaraq, əlbəttə ki, fondun razılığı ilə yaşayış sahəsinin kirayə haqqını üçüncü tərəfə ötürə bilər. Kirayəçinin qəfil ölümü halında (bütün ödənişlər bitənə qədər) kirayə haqqı onun varislərinə verilir.

Alternativ - ipotekadır

Bununla yanaşı, Azərbaycanda mənzil lizinq sisteminin yekun versiyası yaxın aylarda məlum olacaq. Dövlət başçısı Nazirlər Kabinetinə, AİKZF-yə və digər bir sıra qurumlara mövcud qanuni və normativ sənədləri fərmana uyğunlaşdırmaq üçün göstəriş verib. Buna görə də yaşayış sahələrinin lizinqinin iştirakçıları üçün hansısa fiskal və sair güzəştlər verilib-verilməyəcəyi hələ dəqiq deyil.

Bu sxemin Azərbaycanın vətəndaşları üçün nə dərəcədə effektiv və cəlbedici olacağını da indidən demək çətindir. Buna baxmayaraq, bu məsələyə şübhə ilə yanaşmaq doğru deyil, çünki ölkədə zamanın sınağından çıxmış alternativi – elə həmin AİKZF xətti ilə verilən ipoteka kreditləri var.

Fondun verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmi 2018-ci ilin sonuna 272,5 milyon manat təşkil edib ki, bu da əvvəlki ilə nisbətən 34,2 faiz çoxdur. Kreditlərin ümumi həcmini 100 milyon manat sosial ipotekanın payına düşür – bu, 2017-ci ilin göstəricisindən 2 dəfə çoxdur. Maliyyə naziri Samir Şərifovun sözlərinə görə, bu il sosial ipotekanın əhatə dairəsi daha da genişləndiriləcək: 2019-cu ilin dövlət büdcəsində bu məqsədlə 162 milyon manat ayrılıb.

Ancaq fonddakı vəsaitlərin böyük hissəsi dövriyyə vəsaitləri və qiymətli kağızlar bazarından borclar hesabına yığılır. Özəlliklə, 2018-ci ildə AİKZF 244,4 milyon manat məbləğində krediti (əvvəllər alınmış kreditlərin qaytarılması və onlara faizlərin ödənilməsi hesabına) təkrar maliyyələşdirib, bu göstərici 2017-ci ilə nisbətən rekord səviyyədə 2,1 dəfə artıb. Öz növbəsində hesabat dövründə fond ipoteka istiqrazlarının yerləşdirilməsindən 200 milyon manat cəlb edib.

AİKZF-nin kredit portfelinin idarə edilməsi üzrə səmərəli işi fondun, xüsusən də sosial mənzillərin tikintisini dəstəkləmək üçün uzunmüddətli və aşağı faizli mənzil borcları vermə qabiliyyətini genişləndirir. Söhbət Dövlət Mənzil İnşaatı Agentliyinin bölməsi olan MİDA MMC-nin paytaxtın Yasamal və Suraxanı rayonlarında sosial mənzil tikintisi üzrə həyata keçirdiyi genişmiqyaslı layihələrdən gedir. Noyabr ayının sonuna kimi bu məqsədlər üçün 9,6 milyon manatlıq güzəştli ipoteka krediti verilib, standart şərtlərlə verilmiş ipoteka kreditləri isə 450 min manat təşkil edib.

Şübhə yoxdur ki, gələcək illərdə ipoteka kreditlərinin miqyası, o cümlədən sosial mənzillərin satın alınmasının maliyyələşdirilməsi artacaq və bu, mənzillərin və evlərin lizinqinin yeni mexanizm ilə birlikdə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının dinamik inkişafı üçün hərəkətverici rol oynayacaq.