ИЗ АРЕНДАТОРА В СОБСТВЕННИКИ

Главным финансовым инструментом приобретения жилья в рассрочку в большинстве развитых стран мира является ипотека - это свыше 70% всех операций с жилой недвижимостью. В последние десятилетия же в качестве альтернативы ипотеке стал выступать лизинг - аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. В Азербайджане, где стройсектор и рынок недвижимости уже преодолели влияние мирового кризиса, доминирующее место занимает выдача льготных кредитов по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Однако в скором времени, согласно указу президента Ильхама Алиева, и в нашей стране заработает схема сдачи в аренду жилых площадей с обязательством последующей продажи.

Квартира в лизинг

Жилищный лизинг - сравнительно новый вид финансовой услуги, но в силу ряда интересных отличий от классической ипотеки этот финансовый инструмент хоть и медленно, но стал обретать популярность в Европе, Северной Америке, мусульманских государствах, а в последние годы и в некоторых странах постсоветского пространства. 

Как свидетельствует статистика, наиболее часто лизинг жилья применяется в Чехии, Польше, Канаде, на Кипре и в Испании, причем в последней стране этот механизм предусматривает принцип государственно-частного участия. 

В мусульманских государствах существует собственная схема лизинга - "иджара": исламский банк приобретает недвижимость и заключает с заемщиком договор ренты - заемщик ежемесячно производит определенные выплаты, часть которых идет на погашение стоимости жилья, а часть рассматривается как арендная плата. 

Несмотря на то, что в каждой из стран разработана собственная модель, в целом существенное отличие этой схемы от ипотеки связано с тем, что при лизинговой схеме арендатору недвижимости нет необходимости собирать долгие годы накопления для первого взноса в банке, чтобы получить ипотечный кредит и стать владельцем жилья. Так, в Азербайджане первый взнос по коммерческой ипотеке составляет 20%, а в ряде стран - 30% и более. В одних странах при лизинге заключивший контракт клиент сразу же вселяется в выбранную квартиру или дом без какого-либо первичного взноса, а также может приступить к ремонту, зная, что в перспективе эта собственность будет принадлежать ему. В других - клиент вселяется в квартиру и, доплачивая к арендной плате определенную сумму, может за два года накопить необходимые 10% (собственные средства лизингополучателя) для внесения первичного аванса от общей стоимости квартиры. В целом, конечно, арендная плата в таком случае получается существенно выше, чем при ипотеке. 

Собственно в силу фактора относительной дороговизны лизинговой схемы основными ее пользователями в Европе до последнего времени являлись покупатели коммерческой жилой недвижимости, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. Также лизингополучатель не выплачивает налог на недвижимость и землю до полного погашения платежей, потому что эта собственность ему пока еще не принадлежит. 

В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры и может ею распоряжаться, хотя и с некоторыми ограничениями. Риски при использовании лизинговой схемы заключаются также в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права проживать в квартире, так и возможности ее выкупа. Увы, но эти обстоятельства ограничивают востребованность лизинговых программ среди покупателей жилья в массовом бюджетном сегменте.

Азербайджанская модель

Так или иначе, но лизинговая схема покупки жилой недвижимости обладает рядом преимуществ и нашла признание в некоторых постсоветских государствах, в том числе в России, Латвии, Украине. 

Согласно указу президента      Ильхама Алиева от 25 января 2019 года такой механизм формируется и в Азербайджане. Утвержден соответствующий порядок, согласно которому Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) наделен правом приобретать жилплощадь для ее последующей сдачи в аренду с правом выкупа. Покупка АИКГФ такого жилья может осуществляться за счет собственного капитала и доходов от эмиссий облигаций. При этом фонд не будет получать прибыли от ежемесячных арендных платежей: в расчет берутся только расходы на погашение заемных или собственных средств, привлеченных на приобретение жилой площади, траты на ее содержание, управление и страхование.

Сдача в аренду жилых площадей с правом выкупа будет осуществляться при соблюдении ряда условий: в частности, арендатором должен быть совершеннолетний гражданин Азербайджана и на момент обращения у него не должно быть просроченных обязательств, в частности банковских кредитов. Арендный договор заключается на срок от 3 до 25 лет и утверждается нотариально. Рыночная стоимость жилплощади будет определяться независимым оценщиком, жилая площадь должна быть застрахована по оцененной стоимости.

После заключения договора арендатор должен оплатить как минимум годовую арендную стоимость в качестве предоплаты, полная стоимость квартиры может быть оплачена не ранее чем через три года после заключения договора.

Согласно порядку фонд обязан предоставлять жилплощадь в аренду полностью отремонтированной и обеспеченной коммунальными услугами. В соответствии с условиями аренды адрес жилой площади, общая площадь и количество комнат определяются фондом и затем предлагаются населению через электронную систему с указанием стоимости жилья и суммы ежемесячных платежей. Эти параметры будут варьироваться в зависимости от района, где расположен объект недвижимости. А уж какой вариант выбрать, конечно, решать потенциальным покупателям. Сам процесс сдачи квартир в аренду будет проходить на основе очередности обращения в фонд через соответствующую электронную систему (до ее создания в бумажном варианте).

Согласно утвержденному порядку сдачи в аренду жилых площадей с обязательством последующей продажи в случае принятия АИКГФ решения о досрочном расторжении договора арендатор должен быть уведомлен об этом в течение трех рабочих дней. Если же договор расторгается со стороны арендатора, фонд должен быть уведомлен об этом решении как минимум за 30 дней. 

К преимуществам арендаторов можно отнести тот факт, что они, начиная с четвертого года аренды, могут передать право на аренду жилплощади третьему лицу, разумеется, с согласия фонда. В случае скоропостижной смерти арендатора (до погашения всех платежей) права по арендному договору переходят к его наследникам.

Альтернатива - ипотека

Впрочем, каким будет окончательный вариант системы жилищного лизинга в Азербайджане, станет ясно в ближайшие месяцы. Глава государства поручил Кабинету министров, АИКГФ и ряду других ведомств привести действующие нормативно-правовые документы в соответствие с указом. Поэтому пока не ясно, будут ли предоставлены участникам лизинга жилых площадей фискальные и иные преференции. 

Что касается того, насколько эффективной и привлекательной будет эта схема для граждан Азербайджана, пока судить трудно. Тем не менее скепсис в данном вопросе не оправдан, так как в стране существует проверенная временем альтернатива - ипотечное кредитование по линии того же АИКГФ. 

Так, по итогам 2018 года объем выданных по линии фонда ипотечных кредитов составил 272,5 млн. манатов, что на 34,2% превысило аналогичные показатели предыдущего года. Из общего объема займов 100 млн. манатов пришлось на долю социальной ипотеки - в 2 раза больше, чем в 2017-м. По словам министра финансов Самира Шарифова, в текущем году сфера охвата социальной ипотекой еще больше расширится: в госбюджете на 2019 год на эти цели предусмотрено 162 млн. манатов.

Однако основной объем средств в фонде аккумулируется за счет оборотных средств и заимствований на рынке ценных бумаг. В частности, в 2018 году АИКГФ рефинансировал кредиты (за счет возврата взятых ранее займов и процентов по ним) на сумму 244,4 млн. манатов - с рекордным ростом в 2,1 раза по сравнению с 2017 годом. В свою очередь за отчетный период фонд привлек 200 млн. манатов от размещения ипотечных облигаций.

Эффективная работа АИКГФ по управлению кредитным портфелем расширяет возможности фонда по выдаче "длинных" и низкопроцентных жилищных займов, в частности для поддержки строительства социального жилья. Речь идет о масштабных проектах по строительству социального жилья в Ясамальском и Сураханском районах столицы, осуществляемому ООО MИDA, подразделением Государственного жилищного агентства. На конец ноября 2018 года на эти цели было предоставлено 9,6 млн. манатов льготных ипотечных кредитов и 450 тыс. манатов ипотечных кредитов на стандартных условиях.

Можно не сомневаться, что масштабы ипотечного кредитования, в том числе и финансирования покупки социального жилья, в последующие годы будут увеличиваться и вместе с новым механизмом лизинга квартир и домов сыграют роль драйвера для динамичного развития рынка недвижимости Азербайджана.