GÖZLƏMƏ ZAMANI

Qlobal iqtisadiyyatı uzunmüddətli tənəzzülə sürükləyən COVID-19 pandemiyası və neft qiymətlərinin düşməsi əmlak bazarının fəallığına çox mənfi təsir göstərdi. Tələbin azalması Avropa və ABŞ-dan Çinə və postsovet məkanına qədər bütün dünya üzrə qeyd olunur. Azərbaycan da bu mənfi proseslərdən kənarda qala bilmədi, burada daşınmaz əmlakın satış dinamikası ilin əvvəli ilə müqayisədə xeyli azalıb, karantin tədbirləri və bazarda tələbin aşağı düşməsi tikinti şirkətlərini inşaat meydançalarında işləri dondurmağa məcbur edir. Bununla yanaşı, dövlət tərəfindən ipoteka layihələrinə və sosial tikintiyə dəstək verilməsi üçün görülən tədbirlər itkilərin miqyasını azaltmağa kömək edir.

Qeydə alınmış statistika  

İnşaat sektoru və Azərbaycanın mənzil əmlakı bazarı dünya neft bazarındakı konyunktur dəyişikliklərinə çox həssasdır. Təəccüblü deyil ki, 2015-2017-ci illərdəki qlobal enerji böhranı zamanı əsaslı tikintiyə büdcə xərclərinin azalması tikinti sektorunu uzun sürən tənəzzülə sürüklədi. 2018-ci ildə vəziyyəti düzəltmək mümkün olmadı. Onda bu seqmentdə 9% azalma qeydə alındı, 2019-cu ildə də oxşar mənfi axın qeydə alındı - azalma 5% -dən çox oldu.

Əlbəttə ki, beş il əvvəl baş vermiş böhran mənzil seqmentinə təsir göstərdi. Bundan əlavə, vəziyyət manatın ikiqat devalvasiyası ilə daha da gərginləşdi ki, bu, iqtisadiyyatın yüksək dollarlaşması şəraitində əmlak bazarında qiymətlərin önəmli dərəcədə artmasına, əhalinin ödəmə qabiliyyətli tələbatının azalmasına səbəb oldu.

Bununla belə, ölkənin tikinti sektorunda ümumi geriləmə meylini aradan qaldırmaq mümkün olmasa da, 2018-2019-cu illərdə mənzil tikintisi sahəsində müsbət irəliləmələr baş verib ki, bu sahənin ümumi inkişaf tempini dəfələrlə üstələyib.

Bu proseslər böyük dərəcədə ipoteka maliyyələşdirilməsinin sabitləşməsi, köhnə evlərin və beşmərtəbəli binaların sökülməsi və MİDA MMC xətti ilə sosial mənzillərin tikintisi ilə bağlı olub ki, bu da bütövlükdə sahə müəssisələrinə fəaliyyətlərini qorumağa kömək etdi.

Azərbaycan Prezidenti İlham Əliyevin 19 fevral 2019-cu il tarixli “Bəzi çox mənzilli binaların istismarına icazələrin verilməsinin sadələşdirilməsi haqqında” fərmanı mənzil tikintisinin dəstəklənməsində mühüm rol oynadı. Sənəd 1 yanvar 2019-cu ilədək bütün tikinti-quraşdırma işləri tamamlanmış və artıq sakinlər tərəfindən məskunlaşmış mənzillərin olduğu çoxmənzilli yaşayış binalarının istismarı üçün icazələrin verilməsini nəzərdə tutur.

Bu tədbirlər 2019-cu ildə istifadəyə verilmiş mənzillərin ümumi sahəsi üzrə statistik göstəricilərin 2018-ci illə müqayisədə 4 dəfə artmasına imkan verib. Bu fərmanın təsiri tikinti şirkətlərinin fəaliyyətində nəzərəçarpacaq dərəcədə azalmanın olduğu bu günlərdə belə özünü göstərir. Belə ki, 2020-ci ilin yanvar-aprel aylarında istifadəyə verilmiş yaşayış sahələrinin ümumi sahəsi 2,3 milyon kvadrat metrdən çox olub ki, bu da 2019-cu ilin uyğun aylarının göstəricisindən 3,9 dəfə çoxdur.

Ancaq mənzillərin istismara verilməsinin belə təsirli templəri nəzərə alınsa belə, yada salmaq lazımdır ki, təqdim olunan statistika sahənin inkişafının real mənzərəsini tam əks etdirmir. Fakt budur ki, istifadəyə verilmiş çoxmənzilli binaların əksəriyyəti son illərdə deyil, daha əvvəl tikilib. Bütün bu müddət ərzində həmin binalar müəyyən edilmiş çatışmazlıqlar və ya digər obyektiv səbəblərdən qəbulu təxirə salınmış “dondurulmuş” obyektlərin siyahısına daxil edilmişdi. Yəni, əslində, 2019-cu ilin və bu ilin əvvəlinin statistikası ötən illər ərzində tikilmiş yaşayış binalarının qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsi və istismara verilməsi göstəricilərini əks etdirir.

Mənzil seqmentinin inkişaf dinamikasının daha gerçək qiymətləndirilməsi üçün Dövlət Statistika Komitəsinin göstəricilərinə yönəlmək lazımdır ki, bu göstəricilərə görə bu ilin yanvar-aprel aylarında mənzil tikintisinə kapital qoyuluşu 406 milyon manat təşkil edib və bu zaman 15,5%-lik artım təmin edilib. İndiki şərtlərdə bu, yetərincə əlverişli rəqəmdir, lakin yuxarıda göstərilən rekord göstəricilərlə tutuşdurula bilməz.

Mövsümi amil  

Bununla belə, ekspertlərin çoxu sanır ki, bu ilin sonuna tikinti sahəsinin, özəlliklə də mənzil seqmentinin inkişafında templərin aşağı düşməsi gözlənilir ki, bu da daşınmaz əmlak bazarındakı davamlı mənfi meyillərlə bağlıdır. Bu proseslər özünü ən açıq şəkildə,bu ilin mart ayında və aprel ayının əvvəllərində göstərdi. Neft böhranının başlaması və COVID-19 pandemiyasının yayılması ilə yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlakının satışları, demək olar ki, tamamilə dayandırıldı. Bu, başlıca olaraq karantin məhdudiyyətləri ilə bağlı idi: daşınmaz əmlak şirkətlərinin və qiymətləndirmə mütəxəssislərinin fəaliyyətinə qoyulan qadağa üzündən daşınmaz əmlakın alqı-satqısı prosesini həyata keçirmək olduqca çətinləşmişdi.

Vəziyyət aprel ayının ikinci yarısında və mayda bir qədər yaxşılaşdı: qiymətlər təkrar mənzil bazarında 2,5%, ilkin mənzil bazarında 2,76%, torpaq bazarında 9,12% artdı. Mart ayında önəmli bir azalmadan (6,2%) sonra, aprel-may aylarında Bakıda mənzillərin kirayə qiymətləri 3% artdı. Həmçinin bağ evlərinə və kiçik mərtəbəli evlərin kirayəsinə, paytaxtın ətraf ərazilərində torpaq almağa nisbətən yüksək maraq müşahidə edilir. Müəyyən qədər bu proseslər tətil mövsümünün yaxınlaşması ilə izah olunur. Bundan əlavə, hal-hazırda bu olduqca ənənəvi maraq xarici turizm sahəsində davam edən karantin məhdudiyyətləri ilə bağlıdır ki, bu, Abşeron sahillərində istirahəti azsaylı tətil alternativlərdən birinə çevirib.  

Mənzil və torpaq qiymətlərindəki kiçik artım, həmçinin paytaxt mənzillərində kirayələrin artması əsasən əmlak bazarındakı struktur dəyişiklikləri ilə bağlıdır, mütəxəssislər bunu real tələbin artması ilə deyil, təklifin azalması ilə izah edirlər. «MBA Group» konsaltinq şirkətinin baş direktoru, daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssis Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, mənzillərin və torpaq sahələrini satan vətəndaşlar daha əlverişli bazar konyunkkturunun yaranmasına ümid edərək, pandemiya dövrünün bitməsini gözləyirlər və əmlaklarını satışdan çıxarırlar. "İlk öncə bu, ucuz mənzil təklifinin azalması ilə bağlıdır, bununla da ümumi təklif portfelində bahalı mənzillərin sayı artdı və son nəticədə bazarda qiymət artımı baş verdi", - deyə şirkət rəhbəri hesab edir.

Maraqlıdır ki, bu meyil kommersiya əmlakının icarəsi seqmentində özünü büruzə vermədi: burada aprel ayında 2,53% azalma qeydə alınıb ki, bu da iaşə obyektlərinin, ticarət mərkəzlərinin fəaliyyətinə karantin məhdudiyyəti qoyulması, turizm ofislərinin və bir sıra digər şirkətlərin bağlanması, habelə ümumi artan tənəzzül şəraitində iqtisadi fəallığın azalması ilə bağlıdır. Ekspert qiymətləndirmələrinə görə, bu gün kommersiya daşınmaz əmlakının icarəyə verilməsi ilə bağlı təkliflərin sayı ödəniş qabiliyyətli tələbatı xeyli üstələyir və çox güman ki, ilin sonuna qədər bu meyil davam edəcək. Kommersiya daşınmaz əmlakına bazar tələbatını stimullaşdırmaq və kiçik kirayəçilərə dəstək vermək üçün İqtisadiyyat Nazirliyi "Pandemiyadan təsirlənən ərazilərdə işləyən KOB-lar üçün vergi güzəştləri və məzuniyyət mexanizmi"nə əmlak kirayəsi üçün ödəniş mənbəyi olan fiziki şəxslərdən tutulan vergi dərəcələrinin 14 faizdən 7 faizədək endirilməsini nəzərdə tutan bir bənd daxil edib.

Xilas halqası

Mənzil və kommersiya daşınmaz əmlak bazarında fəallığın normallaşdırılması perspektivlərinə gəlincə, bu, daha çox karantin rejiminin müddətindən asılıdır. Xüsusilə, N.İbrahimovun sözlərinə görə, karantin məhdudiyyətləri üç aydan çox uzanmazsa, mənzil portfelinin həcmi və bazar aktivliyi tədricən artar, ümumilikdə qiymətlərin ciddi şəkildə dəyişməsindən qaçmaq olar. COVID-19-un səbəb olduğu mənfi tendensiyalar ilin sonuna və ondan sonrakı müddətə qədər davam edərsə, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin 20 faiz və daha çox azalması baş verə bilər. «MBA Group»un rəhbəri hesab edir ki, hazırda hər hansı uzunmüddətli nəticə çıxarmaq çətindir, ancaq əhalinin gəlirlərinin azalması fonunda daşınmaz əmlak bazarında azalma qaçılmazdır.

Ekspertlərin fikrincə, daşınmaz əmlak bazarına təsir edən önəmli amillərdən biri də qlobal neft bazarının sabitləşmə tempidir, ölkənin gəlirləri və müsbət tədiyyə balansının qorunması bundan çox asılıdır. Bu proseslərə öz təsirini qeyri-neft ixracının azalması ilə bağlı xarici ölkələrdən daxil olan valyuta gəlirlərinin azalması da göstərir. Bu yaxınlara qədər, idxalı əvəzetmə layihələrinin inkişafı ilə birlikdə bu da tikinti sektorunun kapitallaşdırılması üçün bir növ hərəkətverici rolunu oynayırdı.

Bank sektoru da yetərincə passivdir, bu ilin birinci rübündə kredit portfelinin strukturunda tikintinin və daşınmaz əmlakın payı yalnız 3% və ya 468,4 milyon manat təşkil edib. Üstəlik, mənzil haqqında söhbət gedirsə, bu seqmentdə bankların öz məhsulları minimaldır və demək olar ki, bütün maliyyələşdirmə dövlət ipoteka sisteminin payına düşür.

Vəziyyəti tikinti sektorunu əhatə edən qiymətli kağızlar bazarının inkişaf etməməsi, Azərbaycanda mənzil sertifikatı mexanizminin yayılmaması, özəl pay investisiya fondlarının vəsaitlərinin, həmçinin sahəni aşağı faizli və uzunmüddətli kredit xətti ilə təmin edə biləcək digər maliyyə alətlərinin əlçatar olmaması daha da ağırlaşdırır. Bütün bu boşluqlar özəl tikinti şirkətlərinin dəyişkən bazar konyunkturundan asılılığını gücləndirir və onları böhran dövründə manevr etmək çevikliyindən məhrum edir.

Yaranmış şəraitdə dövlət əvvəlki kimi tikinti sektoru üçün xilasetmə kəməri rolunu oynayır və sahəni stimullaşdırmaq üçün bir sıra proqramlar həyata keçirir.

Özəlliklə, sosial tikinti sahəsində Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin bir bölməsi olan MİDA MMC tərəfindən həyata keçirilən layihələrə dövlət sərmayəsinin artırılmasından söhbət gedir. Hazırda Dövlət Agentliyinin xətti ilə mənzillərin inşası ilə bağlı Bakının Yasamal rayonunda iki və Hövsan qəsəbəsində bir layihə həyata keçirilir. Bu yaxınlarda MİDA Sumqayıtda 0,76 hektar ərazidə iki doqquzmərtəbəli iki bloklu evin inşası üçün 7,5 milyon manatlıq müqavilə imzalayıb. Tezliklə MİDA Gəncədəki doqquz sosial evin tikintisi və elektrik təchizatı sisteminin qurulması üçün 33 milyon manata yaxın vəsait yönəldəcək. Bu gün MİDA paytaxt və regional tikinti bazarlarında ən böyük dövlət sifarişçisi rolunu oynayır, onun müqavilələri, təxminən on beşə yaxın mənzil tikinti şirkətini işlə təmin edib. Bütövlükdə, sosial mənzil komplekslərində məktəblərin, uşaq bağçalarının, yolların və çoxmərtəbəli binaların inşası üçün onlarla müqavilə bağlanıb.

Bakıdakı yararsız mənzillərin və panelli beşmərtəbəli binaların sökülməsinə, şəhər məhəllələrinin müasir inkişafına dövlət dəstəyi də son nəticədə mənzil tikinti kooperativlərinin fəaliyyətini stimullaşdırır. Bu proqram 2016-cı ildə enerji böhranının gərgin çağlarında başladı. İstismara yararsız sayılan 3 mindən çox binanın təxminən 1200-ü artıq sökülüb. İndiki böhrana və tikinti bazarındakı çətin vəziyyətə baxmayaraq, bu ilin mart-may aylarında sökülən beşmərtəbəli binaların yerində çoxmərtəbəli binaların inşası işləri davam etdirilib.

İpoteka yox, lizinq kimi          

Daşınmaz əmlak bazarının işinin qorunmasında ən vacib rolu Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (AİKZF) oynayır, qurum bu ilin birinci rübündə mənzil kreditləri verilməsini artırmağı bacarıb. Belə ki, 2020-ci ilin yanvar-mart aylarında Fondun agent bankları 54,4 milyon manat məbləğində ipoteka krediti veriblər ki, bu da 2019-cu ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 3,2% çoxdur. Artım sürətinin cüzi olmasına baxmayaraq, bu tendensiya bazar üçün müsbət bir siqnal kimi qəbul edilməlidir. Xüsusilə keçən il fondun ipoteka kreditləşməsini, təxminən, üçdə bir azalma ilə başa çatdırdığını nəzərə alsaq, COVID-19 pandemiyasının yaratdığı problemlərdən danışmağa dəyməz.

Keçən il kreditləşmənin ümumi həcminin təxminən yarısı dövlət tərəfindən maliyyələşdirilən sosial ipoteka kreditlərinin payına düşmüşdü ki, bu, kommersiya şərtləri ilə maliyyələşdirmə tələbinin azalması səbəbindən baş vermişdi. Bu mənfi tendensiya 2020-ci ilin birinci rübündə hiss olunurdu: AİKZF 7,3 milyon manat məbləğində kredit i yenidən maliyyələşdirib – bu, 2019-cu ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 89.7% azalmadır. Həmçinin, hesabat dövründə fond istiqrazlarının yerləşdirilməsindən vəsait cəlb etməyib.

Maliyyə cəlbində çətinliklərə baxmayaraq, AİKZF yaxın gələcəkdə artan bazar tələbini nəzərə alaraq yeni ipoteka mexanizmlərini uğurla tətbiq edir. Söhbət mənzil lizinqinin sisteminin formalaşmasından gedir ki, bu sistem

daşınmaz əmlakın müəyyən şərtlərlə icrəyə verilməsini, daha sonra satın alınmasını və mülkiyyət hüququnun qeydiyyatını təmin edir.  

Mexanizmin işini təmin etmək üçün bu ilin əvvəlində fondun mütəxəssisləri prosedurların və daxili qaydaların işlənib hazırlanmasını başa çatdırıb, kirayəçilərə və yaşayış sahələrinə olan tələbləri müəyyənləşdirib, mexanizmlə bağlı tam avtomatlaşdırılmış iş prosesi yaradıb, həmçinin kirayə mənzil fondu yaradıblar. 2020-ci ilin əvvəlində səslənən məlumatlara görə, ilkin mərhələdə satış öhdəliyi ilə 331 mənzilin icarəyə verilməsi planlaşdırılırdı və 2020-ci ilin sonunadək icarə müqavilələrinin sayı 1600-ə qədər arta bilər. Mənzil kirayəsi mexanizmi altında vətəndaşlara verilən mənzillərin aylıq ödənişi Bakıda 411 manatdan başlayacaq, Xırdalanda 333 manatdan, Sumqayıtda 297 manatdan olacaq.  

Mart ayının əvvəlinə qədər 5400-dən çox vətəndaş Elektron İpoteka və Kredit Zəmanəti sisteminin kirayə mənzil modulu üzrə elektron müraciət edib və bu proses davam etməkdədir. Əlbəttə ki, iqtisadi problemlər və pandemiya vəziyyət nəzərə alınarsa, AİKZF-in yeni lizinq layihəsinin hansı tempdə həyata keçiriləjəyi barədə ehtimallar irəli sürmək çətindir, çünki çox şey ölkədə pul-kerdit vəziyyətinin sabitliyini qorumaqdan və dövlət büdcəsinin layihəni ilkin mərhələdə dəstəkləməsi qabiliyyətindən asılıdır.

Ancaq şübhə etməyə dəyməz ki, koronavirus pandemiyasının nəticələrini aradan qaldırdıqdan və qlobal neft bazarı sabitləşdikdən sonrakı dövrlərdə mənzillərin yeni lizinq mexanizmi və sosial mənzil tikintisi layihələri ilə birlikdə, bütövlükdə, ipoteka kreditləşməsinin miqyası artacaq. Beləliklə, hökumət tərəfindən görülən tədbirlər Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının inkişaf dinamikasını müəyyən edəcək.