ВЫЖДАТЬ ВРЕМЯ

Пандемия COVID-19 и обвал нефтяных цен, погрузившие глобальную экономику в длительную рецессию, весьма негативно сказались и на активности рынка недвижимости. Снижение спроса отмечено по всему миру - от Европы и США до Китая и постсоветского пространства. Эти негативные процессы не могли обойти стороной и Азербайджан, где с начала года ощутимо снизилась динамика продаж недвижимости, а карантинные меры и падение рыночного спроса вынуждают строительные компании замораживать работу на стройплощадках. Однако предпринимаемые государством меры по поддержке ипотечных проектов и социального строительства в определенной мере способствуют уменьшению масштабов потерь.

Зарегистрированная статистика

Строительный сектор и рынок жилой недвижимости Азербайджана весьма чувствительны к изменениям конъюнктуры мирового нефтяного рынка. Неудивительно, что во время глобального энергетического кризиса 2015-2017 годов сокращение бюджетных расходов в сфере капитального строительства привело стройсектор к затяжному спаду. Выправить ситуацию в 2018 году не удалось. Тогда в данном сегменте был зафиксирован спад на 9%, схожая негативная тенденция была отмечена и в течение 2019 года - снижение превысило 5%. 

Безусловно, кризис пятилетней давности затронул и сегмент жилищного строительства. Более того, ситуация была усугублена двукратной девальвацией маната, что в условиях высокой долларизации экономики привело к существенному росту цен на рынке недвижимости, сократив платежеспособный спрос населения. 

Однако, хотя в стране не удалось переломить общую тенденцию замедления в строительном секторе, в 2018-2019 годах наметились положительные сдвиги в сфере строительства жилья, многократно опережающего общие темпы развития отрасли. В немалой степени эти процессы были обусловлены стабилизацией ипотечного финансирования и реализацией проектов по сносу ветхого жилья и панельных пятиэтажек, строительством социальных квартир по линии ООО MİDA, что в совокупности позволило поддержать на плаву отраслевые предприятия. 

Важнейшую роль в поддержке жилстроя сыграл указ президента Азербайджана Ильхама Алиева «Об упрощении выдачи разрешения на эксплуатацию некоторых многоквартирных зданий» от 19 февраля 2019 года. Документ предусматривал выдачу разрешений на эксплуатацию многоквартирных жилых зданий, в которых до 1 января 2019 года завершены все строительно-монтажные работы и где уже имеются заселенные жильцами квартиры. Эти меры позволили в 4 раза увеличить статистические показатели по общей площади жилья, введенного в эксплуатацию в 2019 году, по сравнению с 2018 годом. Эффект от данного указа проявляется даже сегодня, в условиях заметного снижения активности строительных компаний. Так, общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в январе-апреле 2020 года, превысила 2,3 млн. кв. м, что в 3,9 раза выше показателей первой трети 2019 года. 

Однако, даже принимая во внимание столь внушительные темпы ввода в строй жилья, необходимо помнить, что приведенная статистика не в полной мере отражает реальную картину развития отрасли. Дело в том, что большая часть вводимых в эксплуатацию многоквартирных зданий была построена не в последние годы, а гораздо раньше. Все это время здания были включены в список «замороженных» объектов, приемка которых откладывалась в силу выявленных недостатков или иных объективных причин. То есть, по сути, статистика 2019 и начала текущего года отражает показатели оформления и ввода в эксплуатацию жилых домов, возведенных за минувшие годы. 

Для более реальной оценки динамики развития сегмента жилищного строительства следует ориентироваться на данные Госкомстата, согласно которым в январе-апреле текущего года капвложения в жилищное строительство составили 406 млн. манатов, обеспечив рост на 15,5%. Это очень неплохо в нынешних условиях, но не сравнимо с приведенными выше рекордными показателями.

Сезонный фактор

Тем не менее, большинство экспертов полагают, что по итогам текущего года в развитии строительной отрасли, в частности ее жилищного сегмента, ожидается снижение темпов, что обусловлено устойчивыми негативными тенденциями на рынке недвижимости. Наиболее явственно эти процессы наблюдались в марте и начале апреля текущего года. С началом нефтяного кризиса и распространения пандемии COVID-19 продажи жилой и коммерческой недвижимости были практически полностью прекращены. Во многом это было связано с карантинными ограничениями: в условиях запрета на деятельность риэлторских компаний и специалистов по оцениванию было крайне трудно реализовать процесс купли-продажи недвижимости.

Ситуация несколько выправилась во второй половине апреля и в мае: на рынке вторичного жилья зафиксирован рост цен на 2,5%, на первичном рынке жилья - на 2,76%, на земельном рынке - на 9,12%. После ощутимого падения в марте (6,2%) в апреле-мае цены на аренду квартир в Баку возросли на 3%. Также наблюдается сравнительно высокий интерес к аренде дач и малоэтажных домов, покупке земельных участков в пригородах столицы. Отчасти эти процессы объясняются приближением сезона отпусков. Причем в настоящее время этот вполне традиционный интерес связан и с сохраняющимися карантинными ограничениями в сфере зарубежного туризма, что делает отдых на Абшеронском взморье одной из немногих альтернатив. 

Небольшое повышение цен на квартиры и земельные участки, а также рост арендной платы на столичное жилье в основном обусловлены структурными изменениями на рынке недвижимости, эксперты объясняют это не увеличением реального спроса, а сокращением предложения. По словам гендиректора консалтинговой компании MBA Group, эксперта в сфере недвижимости Нусрета Ибрагимова, граждане, реализующие свое жилье и земельные участки, предпочитают переждать период пандемии и снимают объекты с продажи в ожидании более благоприятной рыночной конъюнктуры. «В первую очередь это касается сокращения предложения бюджетного жилья, тем самым в совокупном портфеле предложений увеличилось число дорогих квартир, что, в конечном счете привело к подорожанию на рынке», - полагает глава компании.

Примечательно, что данный тренд никак не проявился в сегменте аренды коммерческих объектов: здесь в апреле зафиксировано снижение на 2,53%, что связано как с карантинными ограничениями на деятельность объектов общепита, моллов, закрытием офисов туристических и ряда других компаний, так и с общим снижением экономической активности в условиях усиливающейся рецессии. По оценкам экспертов, сегодня число предложений по аренде коммерческой недвижимости значительно превышает платежеспособный спрос и, скорее всего, данная тенденция сохранится до конца года. Для стимулирования рыночного спроса на коммерческую недвижимость и поддержки малых арендаторов Минэкономики включило в «Механизм налоговых льгот и каникул для субъектов МСБ, работающих в областях, пострадавших от пандемии» пункт, предусматривающий снижение с 14 до 7% ставки налога на физических лиц, взимаемого с источника оплаты по аренде недвижимости.

Спасательный круг

Что касается перспектив нормализации активности на рынке жилой и коммерческой недвижимости, то это отчасти зависит от продолжительности карантинного режима. В частности, по словам Н.Ибрагимова, если карантинные ограничения продлятся не более трех месяцев, а объемы жилищного портфеля и рыночная активность постепенно возрастут, то в целом удастся избежать существенной корректировки цен. Если же вызванные COVID-19 негативные тенденции продлятся до конца года и далее, на рынке недвижимости может произойти снижение цен - на 20 и более процентов. Глава компании MBA Group полагает, что в настоящее время сложно делать какие-либо долгосрочные выводы, но в условиях снижения доходов населения спад на рынке недвижимости неизбежен. 

Не менее важный фактор, влияющий на рынок недвижимости, по мнению экспертов, - темпы стабилизации глобального рынка нефти, от чего в немалой степени зависят доходы страны и сохранение положительного платежного баланса. Свою лепту в эти процессы вносит сокращение валютных поступлений из зарубежных стран в связи с сокращением ненефтяного экспорта. До недавнего времени вместе с развитием проектов по импортозамещению это играло роль драйвера для капитализации строительного сектора. Весьма пассивна также банковская сфера, в структуре кредитного портфеля которой в первом квартале текущего года на долю строительства и недвижимости пришлось всего 3%, или 468,4 млн. манатов. Причем, если говорить о жилищном строительстве, то собственные банковские продукты в этом сегменте минимальны и практически весь объем финансирования приходится на долю государственной ипотечной системы. 

Ситуация усугубляется неразвитостью рынка ценных бумаг, охватывающего строительный сектор, нераспространенностью в Азербайджане механизма жилищных сертификатов, недоступностью ресурсов частных паевых инвестиционных фондов и других финансовых инструментов, способных предоставить низкопроцентные и «длинные» кредитные линии для отрасли. Все эти пробелы усиливают зависимость частных строительных компаний от изменчивой рыночной конъюнктуры и лишают их возможности гибко маневрировать в условиях кризиса. 

В сложившихся обстоятельствах в роли спасательного круга для строительного сектора по-прежнему выступает государство, реализующее ряд программ по стимулированию отрасли. 

В частности, речь идет о росте госинвестирования проектов в сфере социального строительства, осуществляемого подразделением Госагентства жилищного строительства - ООО MİDA. В настоящее время в Баку по линии госагентства реализованы два проекта строительства социального жилья в Ясамальском районе и один в поселке Говсан. Не так давно MİDA был заключен контракт на 7,5 млн. манатов по строительству на участке в 0,76 га двух девятиэтажных двухблочных домов в Сумгайыте. А в ближайшее время MİDA направит около 33 млн. манатов на строительство и создание систем электроснабжения девяти социальных домов в Гяндже. Сегодня MİDA выступает в роли крупнейшего госзаказчика на столичном и региональном строительном рынках, подряды которого обеспечили работой почти полтора десятка ЖСК. Так, в общей сложности заключено несколько десятков подрядных контрактов на строительство школ, детских садов, дорог и многоэтажных зданий в комплексах социального жилья.

Не менее важна также государственная поддержка по сносу ветхого жилья и панельных пятиэтажек в Баку, современной застройке городских кварталов, что в конечном счете стимулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов. Эта программа стартовала в 2016 году в разгар энергетического кризиса. Из признанных не пригодными к эксплуатации более 3 тыс. зданий почти 1200 уже снесено. Несмотря на нынешний кризис и сложную ситуацию на строительном рынке, в марте-мае текущего года работа по строительству многоэтажных зданий на месте снесенных пятиэтажек продолжилась. 

Не ипотека, так лизинг

Важнейшую роль в поддержании тонуса рынка недвижимости играет Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ), сумевший нарастить выдачу жилищных займов в первом квартале текущего года. Так, в январе-марте 2020 года банки - агенты АИКГФ выдали ипотечных кредитов на сумму 54,4 млн. манатов, что на 3,2% больше показателя аналогичного периода 2019 года. Несмотря на незначительные темпы роста, данный тренд следует признать позитивным сигналом для рынка. Особенно с учетом того факта, что прошлый год фонд завершил спадом объемов ипотечного кредитования почти на треть, не говоря уже о нынешних проблемах, вызванных пандемией COVID-19. 

В минувшем году около половины всего объема кредитования пришлось на долю финансируемой государством социальной ипотеки, что обусловлено снижением спроса на финансирование по коммерческим условиям. Этот негативный тренд ощущался и в первом квартале 2020 года: АИКГФ рефинансировал кредитов на сумму 7,3 млн. манатов - спад на 89,7% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. За отчетный период фонд также не привлекал средств от размещения своих облигаций.

Несмотря на сложности с привлечением финансирования, в АИКГФ успешно внедряют новые ипотечные механизмы с расчетом на повышение рыночного спроса в ближайшей перспективе. Речь, в частности, идет о формировании системы жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим выкупом и оформлением в собственность. 

В целях обеспечения работы механизма в начале года специалисты фонда завершили разработку процедур и внутренних правил, определили требования к арендаторам и жилым площадям, полностью автоматизировали рабочие процессы в связи с механизмом, а также сформировали фонд съемного жилья. Согласно озвученным в начале 2020 года данным, на начальном этапе с обязательством продажи планировалось сдать в аренду 331 квартиру, а до конца 2020 года число лизинговых соглашений могло возрасти до 1600. Ежемесячная оплата квартир, предлагаемых гражданам в рамках механизма аренды жилья, начнется с 411 манатов в Баку, 333 - в Хырдалане и 297 - в Сумгайыте. К началу марта свыше 5400 граждан оформили электронное обращение по модулю аренды жилья через систему «Электронная ипотека и кредитная гарантия», и этот процесс продолжается. Разумеется, с учетом экономических проблем и ситуации с пандемией трудно строить предположения, какими темпами будет реализовываться новый лизинговый проект АИКГФ, так как многое зависит от сохранения стабильности денежно-кредитной ситуации в стране и возможностей госбюджета для поддержки проекта на начальной стадии. 

Однако можно не сомневаться, что после преодоления последствий пандемии коронавируса и стабилизации мирового рынка нефти масштабы ипотечного кредитования, вместе с новым механизмом лизинга квартир и проектами строительства социального жилья, в последующий период будут увеличиваться. Тем самым предпринимаемые правительством меры обусловят динамику развития рынка недвижимости Азербайджана.