EVLƏR QİYMƏTƏ MİNİR

Pandemiya dövründə satışların azalması ilə üzləşmiş Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı son zamanlarda canlanma əlamətləri göstərir. Özü də, bazarın ən kapital tutarlı seqmentində qiymətlərdə sabit artım meyli müşahidə olunur. Bu trend bazar tələbinin keçən ilə nisbətən artması, həm də tikinti şirkətləri tərəfindən təklifin nəzərəçarpacaq dərəcədə azalması ilə dəstəklənir. Qlobal dəyişikliklər – enerjidaşıyıcılarının qiymətlərindəki artım və inflyasiya gözləntilərinin artması da dolayısı ilə mənzil qiymətlərinin yüksəlməsinə imkan yaradır.

Təxirə salınmış tələb

Keçən il qlobal əmlak bazarı üçün yetərincə çətin oldu. Düşən neft qiymətləri və koronavirus pandemiyası ilə qarşılaşan Azərbaycan da bütün bu mənfilikləri öz üzərində hiss etdi. Periodik qapanmalar, ticarət və xidmət sahələrindəki çoxsaylı karantin məhdudiyyətləri ticari əmlakın satışı və kirayəsi bazarını çökdürdü. Təhsil sistemində onlayn dərslərə keçid tələbə kirayəsi bazarını da nəzərəçarpacaq dərəcədə azaldıb. Başqa amillərlə yanaşı, rieltor şirkətlərinin və qiymətləndirmə üzrə mütəxəssislərin fəaliyyətinə karantinlə bağlı qoyulan qadağa, faktiki olaraq, daşınmaz əmlak alqı-satqısı prosesini iflic etdi. Bütün bunlar mənzillərə tələbatın azalmasına gətirdi, buna paralel olaraq bazar konyunkturundan çox asılı olan tikinti sektorunun göstəricilərini də çökdürdü. Nəticədə, 2020-ci ilin sonuna daşınmaz əmlak qiymətləri bazar seqmentindən asılı olaraq 9-16% azaldı.

Bununla belə, cari ilin ilk dörd ayının nəticələrinə görə, xarici və daxili amillərin toplusu bazar fəallığının artmasına kömək edir, təxirə salınmış istehlakçı tələbi qiymətlərə artım istiqamətində təsir edir. Bu müsbət amillər sırasına, ilk növbədə, qiyməti son zamanlarda əlamətdar səviyyəyə - 70 dollara yaxınlaşan Brent markalı neftin bahalaşmasını aid etmək olar. Neft qiymətlərinin sabitliyi hər zaman Azərbaycan iqtisadiyyatı üçün hərəkəverici rol oynayıb, milli valyutanın məzənnəsini möhkəmləndirib və ən əsası daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyini artırıb.

Digər tərəfdən, mənzil bazarına ilin əvvəlindən bəri müşahidə olunan idxal inflyasiyasının artımı da təsir göstərir: ölkəyə idxal olunan məhsulların, avtomobillərin və digər xalq istehlak mallarının qiymətləri bahalaşdıqda, bunun mənzil qiymətlərində korelyasiyası təbiidir. Nəhayət, yanvar ayında başlayan kütləvi peyvəndləşdirmənin uğurlarını unutmamalıyıq, bu, tezliklə karantin məhdudiyyətlərinin ləğv olunacağını, ticarət mərkəzlərinin, turizm sektorunun və ümumiyyətlə, qeyri-neft sektorunun fəaliyyətinin bərpasını vəd edir. Məhz bunlar daşınmaz əmlak bazarına marağın artmasına obyektiv şəkildə kömək edən ilkin şərtlərdir.

Tikintinin azalması

Artıq bu ilin ilk iki ayında paytaxtın ilkin mənzil bazarında 4%-lik artım qeydə alınıb. Pandemiya dövründə xüsusi tələbat yaranmış fərdi evlər və bağ evləri illik bazarda 8.9% bahalaşıb, təkrar bazar seqmentdə isə mənzillər 8%-dən çox bahalaşdı. «MBA» konsaltinq şirkətinin baş direktoru, daşınmaz əmlak eksperti Nüsrət İbrahimov bildirib ki, torpaq sahələri də bahalaşıb, ticarət obyektlərinin qiyməti bir qədər qalxıb, lakin kirayə seqmentində hələ də ciddi bir irəliləyiş müşahidə olunmur.

Bütünlüklə, may ayının əvvəlinə Bakının mənzil bazarı əvvəlki kimi qiymət artımına meyil göstərir və bu da müəyyən dərəcədə bazarın strukturundakı keyfiyyət dəyişiklikləri ilə izah olunur. (2014-2016-ci illərdə) baş vermiş enerji böhranından sonra Bakıda yeni binaların satılmamış mənzillərinin həcmi və mənzil tikintisinin nisbətən yaxşı dinamikası nəzərə alınmaqla, yeni mənzillərin təklifi alıcılıq qabiliyyətli tələbi xeyli üstələmişdi.

Vəziyyət 2020-ci ildə dəyişməyə başladı: qapanma dövründə tikinti sahələrindəki fasilələr istismara verilən mənzilin həcmini azaltdı. Üstəlik, bu meyl 2021-ci ildə də davam edib. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, bu ilin yanvar-mart aylarında istifadəyə verilmiş ümumi yaşayış sahəsinin həcmi 481,8 min kvadratmetr təşkil edib ki, bu, illik müqayisədə 46,4% azalma deməkdir. Müqayisə üçün, 2020-ci ilin birinci rübündə 899,6 min kvadratmetr yaşayış sahəsi istismara verilmişdi.

Üstəlik, ekspertlərin fikrincə, tikinti sektorundakı azalma təkcə pandemiya amili ilə bağlı deyil, həm də yeni binaların tikintisi üçün xərclərin artması ilə bağlı bir sıra başqa obyektiv səbəblərlə də əlaqələndirilir. Özəllklə də, paytaxt bazarında tarixi mərkəzdə və mərkəzə yaxın ərazilərdə tikinti üçün yararlı torpaq sahələrinin sayı azalıb. Bu cür sahələrin həddindən artıq bahalaşması müşahidə olunur, il boyunca tikinti materiallarının bahalaşmasından isə danışmağa dəyməz.

Vəziyyət ona görə mürəkkəbləşib ki, tikinti sektoruna nəzarət edən Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin bu gün inşaatçılardan normativlərə ciddi riayət etmələrini tələb edir.  

Keçmişdə (bu sahəyə Bakı İH rəhbərlik etdiyi zamanlarda) olduğu kimi tikinti aparılan sahəni qeyri-yaşayış sahələrinin hesabına sıxlaşdırmaq icazə verilmir. Söhbət, tikinti sahəsinin ərazisinin tikilməkdə olan mənzil sahəsini neçə dəfə aşmalı olmasını müəyyən edən 2,8 əmsalından gedir. Bu gün inşaatçılar bir hektar ərazidə, orta hesabla, 25 min kvadratmetrdən 30 min kvadratmetrə qədər yerləşdirə bilərlər - əvvəllər bu rəqəm 40-50 min kvadrat metrə qədər çatırdı. Belə fərq mənzilin qiymətini artırır ki, bu da bir sıra hallarda paytaxtın torpaqları həddindən artıq bahalı olan mərkəz hissəsində tikintini sərfəsiz edir. Özü də ki, bazarda ailə büdcəsinə uyğun mənzillərə olan tələbat xeyli artıb, daha bahalı mənzillərə olan tələb isə nəzərəçarpacaq səviyyədə azalıb.

Bazarı sosial mənzilər xilas edir

Daşınmaz əmlak bazarındakı mürəkkəb vəziyyəti müəyyən dərəcədə Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (AİKZF) fəaliyyəti yumşaldır: Fondun agent bankları 2021-ci ilin yanvar-fevral aylarında 57,7 milyon manat ipoteka krediti verdilər. əvvəlki ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 2,2 dəfə çoxdur. Qeyd etmək lazımdır ki, bu gün əhalinin kommersiya ipotekasına marağı yetərincə aşağıdır və sosial kreditlərə böyük tələbat var.

Məhz dövlət büdcəsindən sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün 161 milyon manat ayrılması sayəsində AİKZF ötən ili müsbət baxış bucağında başa vurmağı bacarıb. Fond həm də istiqrazların yerləşdirilməsi sayəsində bazardan xeyli vəsait cəlb edə bilib və ümumilikdə, 257,5 milyon manatlıq mənzil krediti verib.

AİKZF-in vəsaitlərinin önəmli hissəsi mənzil tikinti kooperativlərinin hal-hazırda qiymətləri bahalaşan ilkin daşınmaz əmlakına və ya təkrar bazarın qiyməti həddindən artıq qaldırılmış hissəsinə yönəldilməyib. Yeri gəlmişkən, sosial ipoteka qaydaları mənzilin maksimum qiymətini limitlərlə məhdudlaşdırır, həm də ailə büdcəsinə uyğun mənzillərin sayının azalması nəzərə alındıqda, bazarda seçim nəzərəçarpacaq dərəcədə daralıb.

Eyni zamanda hər il sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitin ümumi həcmi dövlət büdcəsinin obyektiv imkanlarından asılıdır. Gələcəkdə bununla bağlı kəskin bir artım gözlənilmir, nəzərə almaq lazımdır ki, Qarabağ bölgəsinin işğaldan azad edilmiş ərazilərində tikinti layihələrinin genişmiqyaslı maliyyələşdirilməsi ilə bağlı xəzinəyə ciddi yük düşür.  

Sosial mənzil layihələrinə gəldikdə, Dövlət Mənzil İnşaat Agentliyinin bölməsi olan «MİDA» MMC-nin xətti ilə ailə büdcəsinə uyğun mənzillərin tikintisi miqyasları da əhalinin ucuz mənzillərə olan tələbatını dayanıqlı ödəmir. Bu ilin əvvəlində maliyyə naziri Samir Şərifov qeyd edib ki, Azərbaycanda sosial mənzil tikintisi məsələlərini həll etmək üçün dövlət büdcəsində 152 milyon manat nəzərdə tutulub. Bunun reallaşdırılması üçün, həm də büdcədənkənar başqa imkanlar istifadə olunur. Əlbəttə ki, sosial mənzil tikintisinə ayrılan məbləğlər yetərincə yüksəkdir.

2016-cı ildən bu yana yaşayış komplekslərinin tikintisi üzrə podratçı kimi çıxış edən MİDA-nın fəaliyyəti də diqqət çəkir. Qurum beş il ərzində paytaxtın Yasamal rayonunda, Hövsan qəsəbəsində yaşayış kompleksləri tikdirib, bu gün ikinci mərhələ «Yasamal-2» və «Hövsan-2»ni həyata keçirir, həmçinin Sumqayıtda və Gəncədə çoxmərtəbəli binalar tikdirir, Lənkəranda layihəyə başlayır.

Özü də, bu cür güzəştli mənzillər almaq hüququna yetərincə məhdud vətəndaş kateqoriyası - gənc mütəxəssislər, alimləri, dövlət qulluqçuları, qazilər və s. malikdir. Bununla yanaşı, istifadəyə verilmiş 4800-dən çox mənzilə (onlardan 2200-ü artıq paylanıb) hal-hazırda güzəştlilər kateqoriyasına aid olan, təxminən, 16,6 min vətəndaş iddiaçıdır.

Aydındır ki, MİDA-nın xətti ilə tikilməkdə olan yaşayış kompleksləri bazara müəyyən dərəcədə təsir göstərir və kommersiya tikintisinə qiymətləri "sürətləndirməsinə" imkan vermir. Ancaq bu işin yerli daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifin balanslaşdırılmasında təsirli bir amilə çevrilməsi üçün daha geniş bir miqyaslara ehtiyac var. Məsələn, müharibədən sonrakı Almaniya modelində əmanət-tikinti (yığım) bankının yaradılması büdcəyə uyğun kütləvi mənzil tikintisinin kreditləşdirilmə və maliyyələşdirmə həcmlərini önəmli dərəcədə artıra bilər. Ancaq hələlik, bu, təəssüf ki, daha uzaq bir gələcəyə aid məsələdir.