СНОВА В ЦЕНЕ

Пережив спад продаж в период пандемии, рынок недвижимости Азербайджана в последнее время проявляет признаки оживления. Причем устойчивая тенденция роста цен наблюдается в наиболее капитализированном сегменте рынка. Этот тренд поддержан возросшим относительно прошлого года рыночным спросом, а также ощутимым спадом предложения со стороны строительных компаний. Глобальные перемены - рост цен на энергоносители и возросшие инфляционные ожидания также косвенным образом способствуют раскрутке ценников на квартиры. 

Отложенный спрос

Минувший год оказался весьма непростым для глобального рынка недвижимости. Столкнувшийся с падением цен на нефть и пандемией коронавируса Азербайджан также испытал на себе весь этот негатив. Периодические локдауны, многочисленные карантинные ограничения на деятельность в сфере торговли и сервиса обрушили рынок продажи и аренды коммерческой недвижимости. Переход на онлайн-занятия в системе образования заметно сократил также рынок аренды жилья студентами. Помимо всего прочего, карантинный запрет на деятельность риэлторских компаний и специалистов по оцениванию фактически парализовал процесс купли-продажи недвижимости. Все это привело к снижению спроса на покупку квартир, параллельно обвалив и показатели стройсектора, сильно зависящего от рыночной конъюнктуры. В результате по итогам 2020 года цены на недвижимость снизились на 9-16%, в зависимости от сегмента рынка. 

Однако, судя по итогам первой трети текущего года, совокупность внешних и внутренних факторов работает на рост рыночной активности, а отложенный покупательский спрос подталкивает цены вверх. К таким позитивным факторам, в первую очередь, следует отнести рост цен на нефть марки Brent, на днях приблизившихся к знаковой отметке в $70. Стабильность нефтяных цен всегда играла роль драйвера для экономики Азербайджана, укрепляла курс нацвалюты, а главное - увеличивала инвестиционную привлекательность недвижимости. 

С другой стороны, влияние на жилищный рынок оказывает и наблюдаемый с начала года рост импортируемой инфляции: когда дорожают завозимые в страну продукты, автомобили и иной ширпотреб, последующая корреляция цен на квартиры естественна. Наконец, не стоит упускать из виду успехи стартовавшей в январе массовой вакцинации, что сулит скорое снятие карантинных ограничений, возобновление деятельности моллов, турсектора, в целом ненефтяной сферы. А это именно те предпосылки, которые объективно способствуют повышению интереса к рынку недвижимости. 

Спад строительства

Уже за два первых месяца текущего года на столичном рынке первичного жилья был зафиксирован 4-процентный рост. Пользующиеся особым спросом в период пандемии частные дома и дачи в годовом исчислении увеличились в цене на 8,9%, более чем на 8% подорожало жилье во вторичном сегменте. Генеральный директор консалтинговой компании MBA, эксперт по недвижимости Нусрат Ибрагимов отметил также рост цен на земельные участки, незначительно подорожала цена коммерческих объектов, однако в сегменте их аренды существенных подвижек пока не наблюдается. 

В целом сейчас жилищный рынок Баку демонстрирует тенденцию роста цен, что в определенной степени объясняется качественными изменениями структуры рынка. После энергетического кризиса (2014-2016) в Баку с учетом объема нераспроданных квартир в новостройках и сравнительно неплохой динамики жилого строительства предложение новых квартир существенно превышало платежеспособный спрос. Ситуация стала меняться в 2020 году: паузы на стройплощадках в периоды локдаунов сократили объемы введенного в строй жилья. Причем эта тенденция сохранилась и в 2021 году. Согласно данным Госкомстата, общий объем жилплощади, переданной в пользование в январе-марте этого года, составил 481,8 тыс. кв. м, сократившись на 46,4% в годовом исчислении. Для сравнения - в первом квартале 2020 года было введено в строй 899,6 тыс. кв. м жилплощади.

Причем, как полагают эксперты, спад в сфере строительства связан не столько с пандемическим фактором, сколько с рядом других объективных причин, обусловленных ростом затрат на строительство новостроек. В частности, на столичном рынке сократилось число пригодных для строительства земельных участков в историческом центре и на близких к центру территориях. Наблюдается чрезмерное завышение цен на такие площадки, не говоря уже о росте цен на строительные материалы в течение года. Ситуация усложнена и тем, что курирующий сферу строительства Госкомитет по градостроительству и архитектуре сегодня требует от строителей строгого соблюдения нормативов. Не позволяется, как это было в прошлом (когда эту сферу курировала ИВ Баку), уплотнять застраиваемую площадь за счет нежилого пространства. Речь идет о так называемом коэффициенте 2,8, который определяет, во сколько раз площадь строящегося жилья может превышать площадь участка, на котором оно возводится. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тыс. кв. м площади - ранее этот показатель достигал 40-50 тыс. кв. м. Такая разница увеличивает себестоимость жилья, что в ряде случаев делает невыгодным строительство в центральной части столицы с ее чрезмерно дорогой землей. Тем более что на рынке в разы вырос спрос на бюджетное жилье, а на более дорогие квартиры заметно снизился.

Рынок спасает соцжилье

В определенной мере непростую ситуацию на рынке недвижимости сглаживает деятельность Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ): в январе-феврале 2021 года банки-агенты фонда выдали ипотечных кредитов на 57,7 млн. манатов, что в 2,2 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Следует отметить, что интерес населения к коммерческой ипотеке сегодня достаточно низок, и большим спросом пользуются социальные займы. 

Собственно благодаря предоставлению 161 млн. манатов из госбюджета для финансирования социальной ипотеки АИКГФ удалось завершить минувший год в позитивном ракурсе. Также фонд смог привлечь с рынка значительные средства от размещения облигаций, предоставив жилищных займов на общую сумму 257,5 млн. манатов. 

Значительная часть средств АИКГФ в настоящее время не сориентирована на дорожающую первичную недвижимость жилищно-строительных кооперативов или на немалую часть переоцененного вторичного рынка. К тому же правила социальной ипотеки ограничены лимитами максимальной стоимости жилья, и с учетом сокращения числа бюджетных квартир рыночный выбор заметно сузился. 

В то же время совокупный объем выделяемых каждый год средств на социальную ипотеку зависит от объективных возможностей госбюджета. И резкого роста здесь в перспективе не предвидится, особенно с учетом значительной нагрузки на казну в связи с масштабным финансированием строительных проектов на освобожденных территориях Карабахского региона. 

Что касается проектов по социальному жилищному строительству, то здесь также не отвечают устойчивому спросу населения на дешевое жилье масштабы строительства бюджетных квартир по линии ООО MİDA - подразделения Госагентства жилищного строительства. В начале текущего года министр финансов Самир Шарифов отметил, что для решения вопросов строительства социального жилья в Азербайджане в госбюджете предусмотрено 152 млн. манатов. Безусловно, выделяемые на социальное жилищное строительство суммы достаточно высоки. 

Весьма впечатляет и деятельность MİDA, выступающего с 2016 года в роли подрядчика строительства жилых комплексов. За пять лет ведомство построило жилищные комплексы в Ясамальском районе столицы, в поселке Говсан, сегодня реализует вторую очередь Ясамал-2 и Говсан-2, а также возводит многоэтажные дома в Сумгайыте и Гяндже, приступает к проекту в Лянкяране. 

Тем не менее, на покупку таких льготных квартир имеет право достаточно ограниченная категория граждан, представляющая молодых специалистов, ученых, госслужащих, ветеранов и т.д. Вместе с тем на введенные в строй свыше 4800 квартир (2,2 тыс. из них уже распределены) сегодня претендуют порядка 16,6 тыс. граждан, попадающих в категорию льготников. 

Очевидно, что строящиеся по линии MİDA жилые комплексы в определенной мере влияют на рынок, не позволяя коммерческому строительству «разгонять» цены. Но чтобы эта работа превратилась в действенный фактор баланса спроса и предложения на местном рынке недвижимости, нужны еще бóльшие масштабы. Например, создание сберегательно-строительного (накопительного) банка по модели послевоенной Германии, что позволит в разы увеличить объемы кредитования и финансировать строительство массового бюджетного жилья. Но пока, к сожалению, это вопрос более отдаленной перспективы.