KIRAYƏÇİ, YOXSA MƏNZİL SAHİBİ?

Son illərdə Azərbaycanda, xüsusilə də Bakıda daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan sabit yüksək qiymətlər ən çox yaşayış seqmentinə potensial alıcıların planlarına təsir edir. Nəticədə əksər ailələr üçün - əsasən də öz mənzili olmayan gənc ailələr üçün – kirayə yeganə çıxış yolu olur.

Avropada, ABŞ-də və dünyanın digər ölkələrində uzun illər, bəzən də ömür boyu kirayə mənzildə yaşamaq norma sayılsa da, azərbaycanlılar ənənəvi olaraq kiçik də olsa öz “guşələri”nə sahib olmağa üstünlük verirlər. Lakin eyni zamanda həm kirayə haqqı ödəmək, həm də mənzil almaq üçün pul yığmaq olduqca çətindir. Məhz bu problemi həll etmək üçün ölkəmizdə artıq beşinci ildir ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xəttilə satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizmi həyata keçirilir.

İpotekaya dəstək

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2024-cü ildə Azərbaycanın mənzil bazarında qiymətlər 2023-cü illə müqayisədə təxminən 10% artıb. İlkin mənzil bazarında bahalaşma 11,3%, təkrar bazarda isə 9,8% təşkil edib.

Mənzil bazarında bahalaşmanı, şübhəsiz ki, bir çox amillər təhrik edir. Bu, həm təbii amillərlə, həm də köhnə yaşayış fondunun istismardan çıxarılması və s. kimi müxtəlif proqramların artırdığı tələblə bağlıdır. Lakin orta gəlirli alıcı üçün bütün bu səbəbləri bilmək, necə deyərlər, onun vəziyyətini yüngülləşdirmir. Bu yerdə mənzilə ehtiyacı olan insanların köməyinə yaşayış maliyyəsi alətləri gəlir.

Xatırladaq ki, Azərbaycanda hələ 2006-cı ildən uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi proqramı, o cümlədən onun kifayət qədər sərfəli olan sosial komponenti uğurla həyata keçirilir.

Belə ki, 2024-cü ildə Fondun müvəkkil bankları vasitəsilə 439,8 milyon manat məbləğində 4685 ipoteka krediti verilib. Bunlardan 357,7 milyon manat məbləğində 3609 kredit adi ipoteka kreditləri, 82,1 milyon manat məbləğində 1076 kredit isə güzəştli kreditlər olub.

2006-2024-cü illər ərzində Fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi 3,31 milyard manatı ötüb və bu da 52530-dan çox ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına imkan yaradıb. Xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, kredit alanların 67%-i gənclər və gənc ailələrdir, kreditlərin təxminən 22%-i isə regionlarda mənzil təminatının dəstəklənməsinə yönəldilib.

Son vaxtlar İKZF tərəfindən şəxsi vəsaiti yetərli olnayan əhali üçün ipoteka kreditlərinin zəmanət sxemi də tətbiq olunur. Ötən il zəmanət verilmiş kreditlərin həcmi təxminən iki dəfə artıb. Fond vasitəsilə 28,3 milyon manat məbləğində 275 zəmanətli ipoteka krediti verilib və bu da 2023-cü illə müqayisədə müvafiq olaraq 87,1% və 97,9% çoxdur. Fondun məlumatına əsasən, zəmanətli ipoteka kreditlərinin həcminin artması qiymətləndirmə standartlarının yumşaldılması və zəmanət mexanizmində tariflərin əhəmiyyətli dərəcədə azaldılması sayəsində mümkün olub. Bu, məhdud yığımı olan əhali üçün şəraitin yaradılmasına və daha az ilkin ödənişlə ipoteka krediti vasitəsilə mənzil əldə edilməsinə yönəlib.

Lakin istənilən ipoteka sxemində ilkin ödəniş kimi vacib şərt var. İpoteka kreditlərində minimum ilkin ödəniş tələbi alınan əmlakın ümumi dəyərinin cəmi 10-15%-ni təşkil etsə belə, bazardakı qiymətləri nəzərə alsaq, heç də hər kəs bu məbləği toplaya bilmir. Bu, xüsusən gənc ailələrə aiddir. Belə olan halda isə vətəndaşların köməyinə satmaq öhdəliyi ilə  kirayə mexanizmi gəlir.

Müsbət xüsusiyyətlər

Qeyd etmək lazımdır ki, satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi Azərbaycanda həyata keçirilən ən “gənc” yaşayış maliyyəsi alətidir. Prezident İlham Əliyevin 2019-cu ildə imzaladığı Fərmanla yaradılan bu mexanizmin praktiki tətbiqinə 2020-ci ilin martından başlanılıb. Fərmana əsasən, proqramın məqsədi şəxsi yığımları kifayət etməyən vətəndaşların mənzil ehtiyacını ödəməkdir. Sadə sözlərlər ifadə etsək, dövlət rəsmi gəliri olan, lakin şəxsi yığımı hətta dövlət ipotekasının əlverişli şərtləri ilə belə, mənzil almağa yetməyən insanlar üçün əlavə imkan yaradıb.

Bu mexanizmin əsas üstünlüklərindən biri cəmi 12 aylıq kirayə haqqını qabaqcadan ödəməklə öz mənzilinə köçmək imkanıdır. Ümumiyyətlə, bu alətin Azərbaycanda qısa müddətdə populyarlaşmasının səbəbi onun çox əlçatan olmasıdır. Dünya təcrübəsində “Rent to own” (mülkiyyət hüququ ilə icarə) və ya “Rent to buy” (satmaq öhdəliyi ilə kirayə) kimi tanınan bu proqramda iştirak etmək şərtlər baxımından kifayət qədər sadədir. İKZF-in Kirayə mənzil departamentinin direktor müavini Aslan Zeynalov daha əvvəl bildirmişdi ki, 60 yaşadək rəsmi gəliri olan bütün Azərbaycan vətəndaşları icarə yolu ilə mənzil sahibi ola bilərlər. Üstəlik, rəsmi gəlir dedikdə bəzən düşünüldüyü kimi təkcə əməkhaqqı nəzərdə tutulmur. Sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər də, əgər bu fəaliyyətlə 12 aydan çox məşğul olurlarsa, kirayə mənzilə iddia edə bilərlər. Bundan başqa, satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi bərbərlər, dərzilər və digər peşə sahibləri kimi sabit vergi ödəyiciləri olan kiçik sahibkarlara da əlçatandır. Hətta müavinət və pensiya alanlar da kirayə mənzil layihəsindən yararlana bilərlər.

Mexanizmin daha bir müsbət xüsusiyyəti ərizəçinin ödəmə qabiliyyətinin qiymətləndirilməsinə daha yumşaq yanaşmadır. Hazırda hətta mənfi kredit tarixçəsi olan vətəndaşlar da öz meyarlarına uyğun mənzilin sahibi ola bilərlər. Müraciət zamanı ailənin gəlirinin rəsmi təsdiqlənməsi və gecikdirilmiş aktiv kredit öhdəliklərinin olmaması kifayətdir.

A.Zeynalovun qeyd etdiyi kimi, mexanizm çərçivəsində ərizənin qəbulundan mənzilin seçilməsinə qədər bütün proses “e-gov.az” - elektron hökumət portalına inteqrasiya edilmiş “Elektron İpoteka və Kredit Zəmanət Sistemi” vasitəsilə həyata keçirilir. Bu o deməkdir ki, vətəndaşların artıq müxtəlif kabinetlərin qapısını döyməsinə və çox sayda sənəd toplamasına ehtiyac yoxdur.

Yeni tikililərdə mənzil

Bu mənzillərin yerləşdiyi ərazilərə gəlincə, statistikaya görə, proqramın fəaliyyətinin ilk dörd ilində vətəndaşlara 14 ünvanda mənzillər təqdim edilib. Bunlardan 6-sı Bakı şəhərində, 3-ü Xırdalanda, 3-ü Abşeron rayonunun Masazır, Saray və Məmmədli qəsəbələrində, daha 2-si isə Sumqayıtda yerləşir.

Fond tərəfindən satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzillər 2013-cü ildən sonra tikilmiş binalarda ilkin bazardan alınır. Bu zaman vətəndaşların tələbatı nəzərə alınır. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu elə ərazilər seçməyə çalışır ki, nəticədə mənzillərin icarə qiymətləri əlçatan olsun. Yaşayış kompleksləri böyük həyətlərə malikdir və məktəblərə, uşaq bağçalarına, tibb mərkəzlərinə və ictimai nəqliyyat dayanacaqlarına yaxın yerləşir. Bütün mənzillər tam təmirlidir və kombi istilik sistemi (kombi cihazı ilə birlikdə), su, qaz və elektrik sayğacları ilə təchiz edilib. Mülkiyyət hüquqları dövlət tərəfindən qeydiyyata alınıb və ya xalq arasında deyildiyi kimi, bütün mənzillərin “çıxarışı” var.

Gələcəyə töhfə

Daşınmaz əmlakın satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmin tələbatın necə formalaşdığını statistikadan görmək mümkündür. Təkcə 2024-cü ildə vətəndaşlarla 1871 icarə müqaviləsi bağlanıb və bu da 2023-cü illə müqayisədə 30,9% çoxdur. Ümumilikdə isə 2020-ci ildən bağlanmış müqavilələrin sayı 6500-ə yaxınlaşıb. Bu üsulla mənzil şəraitini yaxşılaşdıranların 60%-dən çoxu gənc ailələrdir. Bu zaman bir çoxları birotaqlı (44%) və ikiotaqlı (32%) variantlara üstünlük verirlər. Bunun səbəblərindən biri əlçatan aylıq kirayə haqqıdır. Onu ödəməklə ailə öz mənzilinə investisiya qoyur və sonda onun sahibinə çevrilir. İndi onu daşınmaz əmlak və kirayə bazarındakı bahalaşma narahat etmir, çünki bu proqram çərçivəsində aylıq kirayə ödənişləri müqavilənin müddətinin sonunadək dəyişməz qalır.

Bu arada, ekspertlər bu mexanizmi həm tikinti sektorunu stimullaşdıra biləcək, həm də icarə bazarında qiymətlərin dəyişkənliyinə təsir göstərə biləcək alət kimi də nəzərdən keçirirlər. Mexanizmin daşınmaz əmlak bazarına əhəmiyyətli təsirindən danışmaq hələ tez olsa da, ekspertlər hesab edirlər ki, tikinti sektorunun formalaşan tələbatı ödəmək imkanları çərçivəsində bu prosesin daha geniş miqyas alacağı qaçılmazdır.