АРЕНДАТОР ИЛИ СОБСТВЕННИК?

Стабильно высокие цены на рынке недвижимости, наблюдаемые в Азербайджане в последние годы, и особенно в Баку, больнее всего бьют, конечно, по жилищному сегменту, вернее по планам потенциальных покупателей. В итоге для большинства семей - по большей части молодых, не располагающих собственным жильем, - аренда становится единственным выходом из положения. Если в Европе, США и других частях мира жить в арендованной квартире долгие годы, а иногда и всю жизнь - норма, то азербайджанцы традиционно предпочитают иметь пусть небольшой, но собственный «угол». Но копить на него, одновременно выплачивая арендную плату, крайне трудно. Именно для решения проблемы придумана схема аренды жилья с правом выкупа, которая уже пятый год реализуется и у нас в стране посредством Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (IKZF). 

В поддержку ипотеке

В 2024 году цены на рынке жилья в Азербайджане выросли почти на 10% по сравнению с 2023 годом, показывают опубликованные данные Госкомитета статистики. При этом подорожание на первичном рынке жилья составило 11,3%, а на вторичном - 9,8%.

Подорожание на рынке жилья, безусловно, провоцируют многие факторы. Но прежде всего это спрос - как естественный, так и подогреваемый различными программами по масштабному сносу устаревших домов и т.д. Однако покупателю со средним уровнем дохода от знания всех этих причин, как говорится, не легче. 

В связи с этим напомним, что в Азербайджане уже долгие годы (с 2006 г.) успешно действует программа долгосрочного ипотечного кредитования, включая и его довольно выгодный социальный компонент. 

Так, в 2024 году через уполномоченные банки фонда было выдано 4685 ипотечных кредитов на сумму 439,8 млн манатов. Из них 3609 кредитов на 357,7 млн манатов составили обычные ипотечные кредиты, а 1076 на 82,1 млн манатов - льготные.

С 2006 по 2024 год объем ипотечных кредитов, выданных за счет средств фонда, превысил 3,31 млрд манатов, что позволило улучшить жилищные условия более чем 52 530 семей. Особо следует отметить, что 67% получателей кредитов - это молодежь и молодые семьи, а около 22% кредитов были направлены на поддержку регионов страны.

С недавних пор применяется также схема гарантирования ипотечных кредитов посредством IKZF - в прошлом году их объем вырос почти в два раза. Через фонд было выдано 275 гарантированных ипотечных кредитов на сумму 28,3 млн манатов, а это, соответственно, на 87,1 и 97,9% больше по сравнению с 2023 годом. В фонде подчеркнули, что увеличение объема гарантированных ипотечных кредитов стало возможным благодаря смягчению стандартов оценки и значительному снижению тарифов в механизме гарантирования. Это направлено на создание условий для населения с ограниченными накоплениями и приобретение жилья через ипотечный кредит с меньшим первоначальным взносом.

В любой ипотечной схеме есть такое важное условие, как первоначальный взнос. Хотя в Азербайджане требование к минимальному начальному взносу составляет всего 10-15% от всей стоимости приобретаемого жилья, даже эту сумму не всем удается скопить, особенно молодым семьям, с учетом цен на рынке. 

Именно в этом случае на помощь гражданам приходит механизм аренды с правом выкупа жилья.

Приятные особенности

Следует сказать, что механизм аренды с правом выкупа является самым «молодым» инструментом жилищного финансирования, реализуемым в Азербайджане. Практическое осуществление данного механизма, внедренного Указом Президента Ильхама Алиева от 2019 года, началось в марте 2020 года. Согласно указу, цель программы - удовлетворить потребность в жилье граждан, чьих личных сбережений недостаточно. Проще говоря, государство создало дополнительную возможность для людей, имеющих официальный доход, но чьих личных сбережений не хватает для покупки жилья даже на довольно выгодных условиях государственной ипотеки. 

Одним из главных преимуществ этого механизма является возможность стать владельцем квартиры, заплатив аренду всего за 12 месяцев вперед. В целом причиной, по которой этот механизм стал популярным в Азербайджане за короткое время, является его значительная доступность. Так, стать участником этой программы, известной в мировой практике как «Rent to own» (аренда с правом собственности) или «Rent to buy» (аренда с правом выкупа), довольно просто в плане условий. Как сообщал ранее заместитель директора департамента арендного жилья IKZF Аслан Зейналов, стать собственниками жилья путем его аренды могут все граждане Азербайджана с официальным доходом в возрасте до 60 лет. Причем под официальным доходом подразумевается не только заработная плата, как порой принято считать. Лица, занимающиеся предпринимательством, также могут претендовать на арендное жилье, если они занимаются этой деятельностью свыше 12 месяцев. Более того, механизм аренды доступен и мелким предпринимателям - плательщикам фиксированного налога, таким как парикмахеры, портные и другие специалисты. Даже те, кто получает социальную помощь, пособия и пенсии, могут воспользоваться проектом арендного жилья. 

Еще одной приятной особенностью механизма является более мягкий подход к оценке платежеспособности заявителя. В настоящее время даже граждане с отрицательной кредитной историей могут легко стать владельцами квартиры, соответствующей их критериям. Достаточно, чтобы на момент подачи заявки доход семьи был официально подтвержден и не было просроченных активных кредитных обязательств.

Как отметил А.Зейналов, в рамках механизма весь процесс, от приема заявления до выбора квартиры, осуществляется посредством «Электронной системы ипотечного и кредитного гарантирования», интегрированной в e-gov.az - портал электронного правительства. Это значит, что гражданам больше не нужно стучаться в двери различных кабинетов и собирать кучу документов. 

Квартира в новостройке

Что касается местоположения этих квартир, то, согласно статистике, за первые четыре года функционирования программы гражданам были предоставлены квартиры по 14 адресам. Из них 6 находятся в городе Баку, 3 - в Хырдалане, 3 - в поселках Масазыр, Сарай и Мамедли Абшеронского района, еще 2 - в Сумгайыте. 

Квартиры для аренды с правом выкупа приобретаются на первичном рынке, в зданиях, построенных после 2013 года, с учетом спроса среди населения. При этом Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд старается выбрать такие территории, чтобы в итоге арендные цены за квартиры были доступными. Жилые комплексы имеют большие дворы и расположены в непосредственной близости от школ, детских садов, медицинских центров и остановок общественного транспорта. Все квартиры полностью отремонтированы и оборудованы комбинированной системой отопления (включая двухконтурный котел), счетчиками воды, газа и электроэнергии. Права на собственность зарегистрированы государством, или, как говорят в народе, все квартиры имеют «купчую».

Вклад в будущее

О том, насколько механизм аренды недвижимости с правом выкупа прижился в Азербайджане, говорит статистика. Только в 2024 году с гражданами был заключен 1871 арендный договор, что на 30,9% больше по сравнению с 2023-м. Всего же с 2020 года число заключенных контрактов приблизилось к 6500. Более 60% арендующих квартиры с правом выкупа - это молодые семьи. Причем многие предпочитают однокомнатные (44%) и двухкомнатные (32%) варианты. Одна из причин - доступная ежемесячная арендная плата. Выплачивая ее, семья инвестирует в собственную квартиру и становится ее единоличным собственником. Теперь ей больше незачем беспокоиться о росте цен на рынке недвижимости и аренды, поскольку ежемесячные платежи за аренду в рамках этой программы остаются неизменными до конца срока действия договора.

Между тем эксперты рассматривают данный механизм также в качестве инструмента, способного стимулировать строительный сектор и одновременно влиять на волатильность цен на рынке аренды. Хотя пока рано говорить о существенном влиянии механизма на рынок недвижимости, эксперты полагают, что процесс неизбежно примет более широкие масштабы - в рамках возможностей строительного сектора по удовлетворению формирующегося спроса.