KVADRATMETRLƏRƏ İNVESTİSİYALAR

Son illərdə dünya daşınmaz əmlak bazarı kəskin transformasiyalara məruz qalıb: bir çox ölkələrdə qiymət artımı tempi yavaşlayıb, əqdlərin sayı azalıb, mənzil almaq daha çətin olub.

Məsələn, İqtisadi Əməkdaşlıq və İnkişaf Təşkilatına üzv ölkələrdə insanların gəlirləri ilə mənzillərin qiyməti arasındakı fərq artıb, yüksək ipoteka faizləri kredit götürmək imkanlarını məhdudlaşdırıb. Ötən il Almaniya, Fransa, Böyük Britaniya və Honkonq kimi məşhur bahalı bazarlarda qiymətlər aşağı düşsə də, Türkiyə, Rusiya və BƏƏ-də onlar ikirəqəmli templə artmağa davam edib.

Bu fonda Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı regionda ən perspektivli və dinamik inkişaf edən bazarlardan biri kimi seçilir. Proqnozlara görə, 2025-ci ildə onun ümumi həcmi 501,3 milyard dollar təşkil edəcək və bunun da böyük hissəsi, yəni 403,4 milyard dolları yaşayış daşınmaz əmlakının payına düşəcək. Gözlənilir ki, məhz yaşayış evləri daha sürətlə artacaq: ildə orta hesabla 7,4% və 2029-cu ilə qədər 666,6 milyard dollara çatacaq.

Makroiqtisadi drayverlər

Artımın əsas amillərindən biri alıcıların dəyişən üstünlükləridir. Getdikcə daha çox insan rahat infrastruktura malik müasir mənzillər və elit evlərlə maraqlanır. Eyni zamanda sərfəli şəkildə icarəyə verilə bilən obyektlərə tələbat qalmaqdadır. Bu, Azərbaycanda daşınmaz əmlakı təkcə yaşayış üçün deyil, həm də investisiya üsulu kimi cəlbedici edir.

Aktiv tikinti də böyük rol oynayır. Ölkədə həm dövlətin, həm də özəl investorların iştirak etdiyi yeni yaşayış kompleksləri və biznes mərkəzləri yaranır. Bütün bunlar həm yerli, həm də xarici əlavə kapitalı cəlb edir.

Bundan başqa, daşınmaz əmlak agentliklərinin və onlayn platformaların sayı artır və bunların sayəsində əqdlər daha sadə və şəffaf olur.

Nəhayət, Azərbaycanın strateji mövqeyi mühüm üstünlük olaraq qalır. Avropa və Asiyanın kəsişməsində yerləşən ölkə investorların gözündə təbii üstünlüklər qazanır. Üstəlik, sabit siyasi vəziyyət, vergi güzəştləri və sadələşdirilmiş mənzil alışı qaydaları bazarı xarici oyunçular üçün daha cəlbedici edir.

Yeri gəlmişkən, Beynəlxalq Statistika Komitəsinin analitikləri də qeyd edirlər ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarının artımı möhkəm iqtisadi amillərə əsaslanır. Bunların arasında investorların etimadını gücləndirən sabit ÜDM artımı və ümumi iqtisadi dayanıqlılıq var. Mühüm rol, həmçinin genişmiqyaslı infrastruktur layihələri oynayır: yeni yollar, hava limanları və nəqliyyat qovşaqları ölkənin ayrı-ayrı regionlarının dəyərini artırır. Bundan əlavə, turizmin inkişafı icarə mənzillərinə və istirahət obyektlərinə tələbatı stimullaşdırır.

Bunun sayəsində proqnozlara görə, yaxın illərdə Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı artmağa davam edəcək. Onun cəlbediciliyini həm daxili, həm də xarici investorlar dəstəkləyəcəklər. Makroiqtisadi sabitlik, əlverişli coğrafi mövqe və “premium” sinif mənzillərə artan maraqla birlikdə sektor milli iqtisadiyyatın əsas dayaqlarından biri olaraq qalacaq.

Yüksəlişdə olan bazar

Kommersiya daşınmaz əmlakına gəlincə, burada vəziyyət bir çox cəhətdən qlobal tendensiyaları əks etdirir. Bu seqment birbaşa iqtisadiyyatdan və ayrı-ayrı sahələrin fəaliyyətindən asılıdır. Onun inkişafını isə investorlar, developerler, brokerlər və idarəedici şirkətlər formalaşdırır.

Bu mənada dönüş nöqtəsi COVID-19 pandemiyası olub. Belə ki, pandemiya biznesin iş formatını və tələbat strukturunu dəyişib. Ofislərə tələbat azalıb, çünki bir çox şirkətlər hibrid modelə keçiblər. Lakin elektron ticarətin artması anbarlara, logistika mərkəzlərinə və sənaye obyektlərinə marağı artırıb.

Bu dəyişikliklər bu gün də təsirini göstərir. Ekspertlər qeyd edirlər ki, ofis sahələri hələ də az cəlbedicidir, sənaye və logistika daşınmaz əmlakı isə tələbata görə liderlərdən biri olaraq qalır. Texnoloji innovasiyalar, həmçinin layihələrin qiymətləndirilməsinin məcburi hissəsinə çevrilmiş dayanıqlı inkişaf amilləri də getdikcə daha böyük əhəmiyyət kəsb edir.

Bu bazarın miqyasını anlamaq üçün 2023-cü ildə onun həcminin təxminən 37 trilyon dollar, yəni Çinin bütün iqtisadiyyatından təxminən iki dəfə çox qiymətləndirildiyini söyləmək kifayətdir. Bu sahədə lider Şimali Amerika olaraq qalır. Onun payına bütün obyektlərin dəyərinin təxminən üçdə biri düşür. Avropa isə çətinliklərlə üzləşib: 2023-2024-cü illərdə investisiyalar kəskin şəkildə azalıb, xüsusilə də ofis seqmentində. Burada sərmayələr 2019-cu illə müqayisədə 21% azalıb.

Bu fonda Azərbaycan davamlı artımla seçilir. Proqnozlara görə, 2025-ci ilə qədər onun kommersiya daşınmaz əmlakının dəyəri 97,9 milyard dollara çatacaq, 2029-cu ilə qədər isə ildə, orta hesabla, 6,2% artım tempi ilə 124,5 milyard dollara yüksələcək.

Buna əlverişli daxili mühit yardım göstərir. Buraya vergi güzəştləri və obyektlərin alınmasının sadə qaydaları ilə dəstəklənən aktiv xarici investisiyalar, ofislərə və ticarət sahələrinə tələbat yaradan qeyri-neft sektorunun genişlənməsi, həmçinin ölkənin onu Avropa və Asiya arasında əsas logistika qovşağına çevirən strateji mövqeyi daxildir.

Azərbaycanda müasir şirkətlər getdikcə daha çox yeni nəsil ofisləri seçirlər. Prioritet çevik məkanlar, müasir İT infrastrukturu, sürətli internet və işgüzar rayonlarda əlverişli yerləşmədir. Qarışıq istifadəli (“mixed-use”) layihələr getdikcə daha populyar olur, burada mənzillər, ofislər və ticarət sahələri bir kompleksdə yerləşir. Belə obyektlər həm biznes, həm də sakinlər üçün rahat olan dinamik şəhər mühiti formalaşdırır.

Araşdırmaya görə, ölkədə kommersiya daşınmaz əmlakının artımı əsasən iri infrastruktur və enerji layihələri ilə izah olunur. Paralel olaraq, iqtisadiyyatın şaxələndirilməsi və turizmin inkişafı investorlar üçün yeni imkanlar yaradır.

Beləliklə, Azərbaycanda kommersiya daşınmaz əmlak bazarı həm qlobal trendlərin, həm də yerli üstünlüklərin təsiri altında inkişaf edir. Dövlətin dəstəyi və xarici investisiyaların axını sayəsində o, davamlı artımı qoruyub saxlamaq və ölkə iqtisadiyyatında öz rolunu gücləndirmək üçün bütün şanslara malikdir.

İnkişafın yeni mərhələsi

Sektor üçün növbəti mühüm addım daşınmaz əmlak fondlarının yaradılması ola bilər. Bu, dünya maliyyə bazarında geniş yayılmış alətdir. O, təkcə bilavasitə daşınmaz əmlak bazarını inkişaf etdirməyə deyil, həm də kapital bazarını canlandırmağa imkan verir.

Bakı Fond Birjasının (BFB) İdarə Heyətinin sədr müavini Oqtay Qasımov hesab edir ki, belə fondlar hətta kiçik məbləğləri investisiya etməyə imkan verəcək, bazarı daha şəffaf edəcək və riskləri azaltmağa kömək edəcək. İnvestorlar icarədən və ya obyektlərin dəyərinin artmasından gəlir əldə edə biləcəklər, yəni investisiyalar geniş vətəndaş dairəsi üçün daha əlçatan olacaq.

Azərbaycan Fond Bazarı İştirakçıları Assosiasiyasının İdarə Heyətinin üzvü Pərvanə Qasımova isə izah edib ki, bu alətlər xüsusilə daşınmaz əmlakı etibarlı aktiv kimi görən, lakin böyük vəsaiti olmayan şəxslər üçün faydalıdır.

Onun fikrincə, fondların işə salınması təkcə investisiya imkanlarını genişləndirməyəcək, həm də bazarı canlandıracaq, yeni iş yerləri yaradacaq və əhalinin maliyyə savadlılığını artıracaq.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc da oxşar fikirdədir. Onun sözlərinə görə, daşınmaz əmlak fondları daha obyektiv qiymətlər formalaşdırmağa və “kölgə sektoru”nu azaltmağa imkan verəcək: “Hətta kiçik yığımları olan insanlar da investisiyalarda iştirak edə və gəlir əldə edə biləcəklər. Bu, azad rəqabətə və bərabər imkanlara doğru addımdır”.

Belə fondlar üçün qanunvericilik bazası artıq mövcuddur. “İnvestisiya fondları haqqında” Qanun hələ 2010-cu ildə qəbul edilib, lakin indiyədək heç bir fond yaradılmayıb.

BFB-nin məlumatına görə, 2025-ci ilin sonuna qədər Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarının həcmi 500 milyard dollara çata bilər, yəni bu, ölkənin ÜDM-dən demək olar ki, 6 dəfə çoxdur. Müqayisə üçün: Qazaxıstanda bu göstərici ÜDM-ni 3 dəfə, Pakistanda 5 dəfə, Türkiyədə isə 11 dəfə üstələyir.

BFB hesab edir ki, daşınmaz əmlaka investisiyaların çevik və likvid alətlər vasitəsilə ticarəti qiymət fərqini azaltmağa, kapital dövriyyəsini sürətləndirməyə və investisiyalara çıxışı genişləndirməyə kömək edəcək. Üstəlik, hesabatların məcburi açıqlanması bazarı daha şəffaf edəcək, investorların etimadını gücləndirəcək və daha tarazlı qərarlar qəbul etməyə imkan verəcək.

İlk mərhələlərdə fondların aktivləri kimi turizm obyektlərindən, ticarət mərkəzlərindən və hotellərdən istifadə edilməsi təklif olunur. Bu, onları mərkəzləşdirilmiş şəkildə idarə etməyə, icarə ödənişlərini toplamağa və pay sahiblərinə dividendlər ödəməyə imkan verəcək. Gələcəkdə spektri yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlakı hesabına genişləndirmək mümkün olacaq.

Dünya təcrübəsi göstərir ki, belə fondlar özlərini çoxdandır ki, səmərəli alət kimi təsdiqləyib. ABŞ-də onlar hələ 1960-cı illərdə yaranıb. Bu gün bu, aktivlərinin dəyəri 136 trilyon dolları keçən dünyanın ən böyük bazarıdır. Əsas investisiyalar ofis binalarına, ticarət mərkəzlərinə, anbarlara və hotellərə yönəldilib.

Türkiyədə milyardlarla dollar aktivləri olan 40-dan çox daşınmaz əmlak fondu fəaliyyət göstərir. Onlar maliyyə bazarında fəallığı əhəmiyyətli dərəcədə artırıb və investorların daşınmaz əmlaka çıxışını asanlaşdırıb. Qazaxıstan və Pakistan oxşar mexanizmlər tətbiq edir, onları kapital bazarını daha şəffaf və rəqabətli etmək üsulu kimi nəzərdən keçirirlər.

Digər ölkələrin təcrübəsi də təsdiqləyir: fondlar kölgə iqtisadiyyatını azaltmağa, ədalətli qiymətlər formalaşdırmağa və büdcəyə vergi daxilolmalarını artırmağa kömək edir.

Bu ideyalar fonunda Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı bahalaşmağa davam edir. 2025-ci ilin iyul ayında Bakıda bütün seqmentlərdə, xüsusilə də torpaq sahələri və fərdi evlərdə qiymətlər artıb. Orta hesabla torpaq sahələrinin qiyməti 15-20%, mənzillər 5-10%, qeyri-yaşayış sahələri və fərdi evlər isə 6-12% artıb.

Bazara təzyiqin əlavə amili inflyasiya olaraq qalır. Bu ilin yanvar-iyul aylarında istehlak qiymətləri illik ifadədə 5,8% artıb (ilk 6 ay üçün 5,9%-ə qarşı). Proqnozlara görə, 2025-ci ildə orta illik inflyasiya 5,4% təşkil edəcək. Belə bir vəziyyətdə daşınmaz əmlak kapitalın qorunmasının əsas üsullarından birinə çevrilir ki, bu da əlavə olaraq tələbatı artırır və qiymətləri yuxarı doğru istiqamətləndirir.

Məhz buna görə də investisiya fondlarının işə salınması Azərbaycan üçün dönüş nöqtəsi ola bilər. Onlar təkcə mənzil və kommersiya obyektləri bazarının modernləşdirilməsi aləti ola bilməzlər. Onların tətbiqi daşınmaz əmlak bazarını ölkənin maliyyə sisteminin tamhüquqlu drayverinə çevirə, onun dayanıqlığını artıra və Azərbaycanı regional səviyyədə daha rəqabətqabiliyyətli edə bilər.