ИНВЕСТИЦИИ В КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ

Мировой рынок недвижимости в последние годы претерпел резкие трансформации: во многих странах замедлились темпы роста цен, сделок стало меньше, а жилье стало труднее покупать. 

Например, в странах - членах Организации экономического сотрудничества и развития разрыв между доходами людей и стоимостью жилья увеличился, а высокие ипотечные ставки ограничили возможность брать кредиты. Если на таких известных дорогих рынках, как Германия, Франция, Великобритания и Гонконг, в прошлом году цены снизились, то в Турции, России и ОАЭ они продолжали расти двузначными темпами.

На этом фоне рынок недвижимости Азербайджана выделяется как один из наиболее перспективных и динамично развивающихся в регионе. По прогнозам, его общий объем в 2025 году достигнет $501,3 млрд, из которых большая часть придется на жилую недвижимость - $403,4 млрд. Ожидается, что именно жилая недвижимость будет расти быстрее всего: в среднем на 7,4% в год и достигнет $666,6 млрд к 2029 году.

Макроэкономические драйверы

Один из главных факторов роста - меняющиеся предпочтения покупателей. Все больше людей интересуются современными квартирами и элитными домами с удобной инфраструктурой. При этом сохраняется спрос на объекты, которые можно выгодно сдавать в аренду. Это делает недвижимость в Азербайджане привлекательной не только для жизни, но и как способ инвестирования.

Большую роль играет и активное строительство. В стране появляются новые жилые комплексы и бизнес-центры, в которых участвуют как государство, так и частные инвесторы. Все это привлекает дополнительный капитал - как местный, так и зарубежный. 

Кроме того, растет число агентств по недвижимости и онлайн-платформ, благодаря которым сделки становятся проще и прозрачнее.

Наконец, важным преимуществом остается стратегическое расположение Азербайджана. Находясь на пересечении Европы и Азии, страна получает естественные преимущества в глазах инвесторов. Плюс стабильная политическая обстановка, налоговые льготы и упрощенные правила покупки жилья делают рынок еще более привлекательным для иностранных игроков.

Аналитики Международного статкомитета также отмечают, что рост рынка недвижимости Азербайджана опирается на прочные экономические факторы. В их числе - стабильный рост ВВП и общая экономическая устойчивость, которые укрепляют доверие инвесторов. Важную роль играют и масштабные инфраструктурные проекты: новые дороги, аэропорты и транспортные узлы повышают ценность отдельных регионов страны. Помимо этого развитие туризма стимулирует спрос на арендное жилье и объекты для отдыха.

Благодаря этому в ближайшие годы рынок недвижимости Азербайджана, по прогнозам, продолжит расти. Его привлекательность будут поддерживать как внутренние, так и иностранные инвесторы. В сочетании с макроэкономической стабильностью, выгодным географическим положением и растущим интересом к жилью премиум-класса сектор останется одной из основных опор национальной экономики.

Рынок на подъеме

Если перейти к коммерческой недвижимости, то здесь ситуация во многом отражает мировые тенденции. Этот сегмент напрямую зависит от экономики и активности отдельных отраслей, а его развитие формируют инвесторы, девелоперы, брокеры и управляющие компании.

Важным переломным моментом стала пандемия COVID-19 - она изменила формат работы бизнеса и структуру спроса. Офисы оказались менее востребованными, так как многие компании перешли на гибридную модель, а вот рост электронной торговли повысил интерес к складам, логистическим центрам и промышленным объектам.

Эти изменения продолжают влиять и сегодня - эксперты отмечают, что офисные площади все еще малопривлекательны, тогда как промышленная и логистическая недвижимость остаются в числе лидеров по спросу. Все большее значение приобретают и технологические инновации, а также факторы устойчивого развития, которые стали обязательной частью оценки проектов.

Чтобы понять масштаб этого рынка, достаточно сказать, что в 2023 году его объем оценивался примерно в $37 трлн, то есть почти вдвое больше, чем вся экономика Китая. Лидером остается Северная Америка, на долю которой приходится около трети стоимости всех объектов. Европа же столкнулась с трудностями: в 2023-2024 годах инвестиции резко упали, особенно в офисный сегмент, где вложения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом.

На этом фоне Азербайджан выделяется устойчивым ростом. По прогнозам, к 2025 году стоимость его коммерческой недвижимости достигнет $97,9 млрд, а к 2029-му вырастет до $124,5 млрд при среднем темпе роста 6,2% в год.

Этому способствует благоприятная внутренняя среда - активные иностранные инвестиции, поддержанные налоговыми льготами и простыми правилами покупки объектов, расширение ненефтяного сектора экономики, создающее спрос на офисы и торговые площади, а также стратегическое расположение страны, превращающее ее в ключевой логистический узел между Европой и Азией.

Современные компании в Азербайджане все чаще выбирают офисы нового поколения. В приоритете гибкие пространства, современная IT-инфраструктура, быстрый интернет и удобное расположение в деловых районах. Все большую популярность получают проекты смешанного использования (mixed-use), где жилье, офисы и торговые площади находятся в одном комплексе. Такие объекты формируют динамичную городскую среду, удобную и для бизнеса, и для жителей.

Согласно исследованию, рост коммерческой недвижимости в стране во многом объясняется крупными инфраструктурными и энергетическими проектами. Параллельно диверсификация экономики и развитие туризма создают новые возможности для инвесторов.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в Азербайджане развивается под влиянием как мировых трендов, так и местных преимуществ. При поддержке государства и за счет притока иностранных инвестиций он имеет все шансы сохранить устойчивый рост и укрепить свою роль в экономике страны.

Новая веха развития

Следующим важным шагом для сектора может стать создание фондов недвижимости. На мировом финансовом рынке это распространенный инструмент, который позволяет не только развивать непосредственно рынок недвижимости, но и оживлять рынок капитала.

Заместитель председателя правления Бакинской фондовой биржи (БФБ) Октай Гасымов считает, что такие фонды дадут возможность инвестировать даже небольшие суммы, сделают рынок более прозрачным и помогут снизить риски. Вкладчики смогут получать доход от аренды или роста стоимости объектов, а значит, инвестиции станут доступнее для широкого круга граждан.

Член правления Ассоциации участников фондового рынка Азербайджана Парвана Гасымова пояснила, что эти инструменты особенно полезны для тех, кто видит в недвижимости надежный актив, но не имеет больших средств.

По ее мнению, запуск фондов не только расширит инвестиционные возможности, но и оживит рынок, создаст новые рабочие места и повысит финансовую грамотность населения.

Похожего мнения придерживается и председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж. По его словам, фонды недвижимости позволят формировать более объективные цены и сократить теневой сектор. «Даже люди с небольшими накоплениями смогут участвовать в инвестициях и получать доход. Это шаг к свободной конкуренции и равным возможностям», - подчеркнул он.

Причем законодательная база для таких фондов уже существует. Закон «Об инвестиционных фондах» был принят еще в 2010 году, однако до сих пор ни один фонд не был создан. 

По данным БФБ, к концу 2025 года объем рынка недвижимости Азербайджана может достичь $500 млрд, то есть это почти в 6 раз больше ВВП страны. Для сравнения: в Казахстане этот показатель превышает ВВП в 3 раза, Пакистане - в 5, а Турции - в 11 раз.

В БФБ считают, что торговля инвестициями в недвижимость через гибкие и ликвидные инструменты поможет снизить ценовой разрыв, ускорить оборот капитала и расширить доступ к вложениям. Кроме того, обязательное раскрытие отчетности сделает рынок более прозрачным, укрепит доверие инвесторов и позволит принимать более взвешенные решения.

На первых этапах в качестве активов фондов предлагается использовать туристические объекты, торговые центры и отели. Это даст возможность централизованно управлять ими, собирать арендные платежи и выплачивать дивиденды пайщикам. В дальнейшем спектр можно будет расширить за счет жилой и коммерческой недвижимости.

Мировая практика показывает, что такие фонды уже давно зарекомендовали себя как эффективный инструмент. В США они появились еще в 1960-х годах. Сегодня это крупнейший рынок в мире, где стоимость активов превышает $136 трлн. Основные инвестиции направлены в офисные здания, торговые центры, склады и гостиницы.

В Турции действует более 40 фондов недвижимости с активами на миллиарды долларов. Они заметно повысили активность на финансовом рынке и упростили доступ инвесторов к недвижимости. Казахстан и Пакистан внедряют похожие механизмы, рассматривая их как способ сделать рынок капитала более прозрачным и конкурентным.

Опыт других стран тоже подтверждает: фонды помогают снизить теневую экономику, формировать справедливые цены и увеличить налоговые поступления в бюджет.

На фоне этих идей рынок недвижимости в Азербайджане продолжает дорожать. В июле 2025 года в Баку выросли цены во всех сегментах, особенно на земельные участки и частные дома. В среднем земельные участки прибавили 15-20%, квартиры - 5-10%, а нежилые помещения и частные дома - 6-12%.

Дополнительным фактором давления на рынок остается инфляция. В январе-июле этого года потребительские цены выросли на 5,8% в годовом выражении (против 5,9% за первые шесть месяцев). По прогнозам, среднегодовая инфляция в 2025 году составит 5,4%. В такой ситуации недвижимость становится одним из главных способов сохранения капитала, что дополнительно подогревает спрос и подталкивает цены вверх.

Именно поэтому запуск инвестиционных фондов может стать для Азербайджана переломным моментом. Они могут стать не только инструментом модернизации рынка жилья и коммерческих объектов. Их внедрение способно превратить рынок недвижимости в полноценный двигатель финансовой системы страны, повысить ее устойчивость и сделать Азербайджан более конкурентным на региональном уровне.