İFRAT QIZDIRILMADAN SABİTLƏŞMƏYƏ

Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı sürətli artım fazasından tədricən çıxaraq daha mülayim və proqnozlaşdırıla bilən dinamikaya keçir. Mənzil qiymətlərinin məcmu artımının 45-47%-ə çatdığı beşillik kəskin bahalaşma dövründən sonra dəyər artım templəri yavaşlamağa başlayır.

Lakin qiymətlərin azalmasından və ya mənzilin əlçatanlığının bərpasından danışmaq hələ tezdir: bazar “emosional qızdırılma”dan daha rasional, amma hələ də bahalı modelə keçir.

S&P: artım inflyasiya səviyyəsinə qədər yavaşlayacaq

Beynəlxalq reytinq agentliyi olan “S&P Global Ratings” bu ildə Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin artımının 5-6%-ə qədər yavaşlayacağını gözləyir. Bu göstərici, demək olar ki, inflyasiya səviyyəsi ilə üst-üstə düşür. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, 2025-ci ildə orta illik inflyasiya 2024-cü ildəki 2,2%-ə qarşı 5,6% təşkil edib. Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) 2026-cı ildə inflyasiyanı 5,5%, 2027-ci ildə isə 4% səviyyəsində proqnozlaşdırır, İqtisadiyyat Nazirliyi isə onu müvafiq olaraq 4,8 və 4,5% qiymətləndirir.

Əgər “S&P”nin proqnozu reallaşarsa, bu, bazarın inflyasiya fonuna yaxın artıma keçməsini, yəni real ifadədə faktiki sabitləşməni ifadə edəcək.

Bununla belə, cari dinamika hələ də yüksək olaraq qalır. AMB-nin məlumatına görə, son beş ildə – 2020-ci ilin iyunu ilə müqayisədə – ilkin və təkrar bazarlarda mənzil qiymətləri orta hesabla 46% artıb. Qiymətləndiricilər Palatasının hesablamalarına əsasən, təkcə 2025-ci ildə ümumi qiymət indeksi 14-16% artıb, bu zaman ilkin bazarda 13-15, təkrar bazarda isə 14-17% artım qeydə alınıb. Bu, əvvəlki illərin göstəricilərindən aşağıdır və bu, “soyuma fazası”nın başladığından danışmağa imkan verir.

“Təkrar bazarda daha yüksək artım onunla izah olunur ki, alıcılar yeni tikililərdəki yüksək qiymətlərdən qaçaraq daha münasib variantlara üstünlük verirlər”, - Qiymətləndiricilər Palatasının məlumatında qeyd edilib.

Qiymətləndiricilər Palatasının İntizam Komissiyasının sədri Nahid Həsənov vurğulayıb ki, bazar Rusiya-Ukrayna müharibəsinin başlamasından sonra formalaşan emosional artım vəziyyətindən tədricən çıxır və getdikcə daha çox fundamental iqtisadi amillərə istiqamətlənir. Spekulyativ gözləntilərin təsiri zəifləyib, proseslər daha rasional və proqnozlaşdırıla bilən xarakter alıb.

Eyni zamanda bazar getdikcə daha da differensiallaşır. Bununla bağlı iki sürətli model formalaşır: Bakının mərkəzi və infrastruktur baxımından inkişaf etmiş rayonlarında qiymət artımı davam edir, kənar ərazilərdə isə bahalaşma templəri azalır, likvidlik isə düşür. Abşeron və Sumqayıt orta seqment üçün alternativ kimi çıxış edir, burada qiymət artımı 8-11% səviyyəsində qiymətləndirilir, lakin regional disbalans güclənir.

Ayrı-ayrı seqmentlər artan aktivlik nümayiş etdirməyə davam edir. Ən dinamik seqment tikinti mərhələsindəki mənzillər olaraq qalır. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucun proqnozuna görə, 2026-cı ildə Bakıda belə obyektlər üzrə qiymətlərin orta artımı 17%, 2027-ci ildə isə 18,5% təşkil edəcək. Maksimum dinamika mərkəzi rayonlarda – Səbail, Nərimanov və Yasamal rayonlarında gözlənilir. İnvestorların torpaq sahələrinə yüksək marağı da davam edir. Əgər 2025-ci ildə torpağa qiymət artımı təxminən 20% təşkil edibsə, 2026-cı ildə bu göstərici 15, 2027-ci ildə isə 11,5%-ə qədər yavaşlaya bilər. Bununla yanaşı, fərdi yaşayış evləri və qeyri-yaşayış sahələri seqmentlərində daha mülayim dinamika proqnozlaşdırılır.

Təkrar bazarda da tədricən yavaşlama gözlənilir. 2025-ci ildə Bakıda köhnə tikili mənzillərə qiymətlərin orta çəkili artımı 9,4% təşkil edib. 2026-cı ildə 6,5%-ə, 2027-ci ildə isə 5,2%-ə qədər azalma mümkündür. Daha yüksək dinamika mərkəzi rayonlarda qalacaq, kənar ərazilərdə isə proses mülayim olacaq. Bu, bazarın sabitləşmə və daha balanslaşdırılmış inkişaf fazasına keçidindən xəbər verir.

İnvestisiyalar və leqallaşma amili

İnvestisiya aktivliyinin bərpası daşınmaz əmlak bazarını dəstəkləyən əsas amillərdən birinə çevrilir. Azərbaycan Mərkəzi Bankı tikinti sektoruna investisiya axınlarının artımını qeydə alır: həm yaşayış binalarının tikintisinə yönəldilən vəsaitlərin ümumi həcmi, həm də onların əsas kapitala investisiyaların strukturundakı payı artır. Son aylarda bu tendensiya güclənib ki, bu da birbaşa bazarın canlanmasında əks olunur.

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, keçən il istifadə olunmuş əsas kapitala investisiyaların ümumi həcmindən 3 milyard 74,4 milyon manat, yəni 14,5%-i yaşayış evlərinin tikintisinə yönəldilib. Mərkəzi Bankda qoyuluşların artmasını həm mənzilə olan davamlı tələbat, həm də dövlət və özəl sektorlar tərəfindən yeni layihələrin həyata keçirilməsi ilə əlaqələndirirlər. Tikinti seqmenti daxili investisiya tələbinin aparıcı qüvvələrindən biri olaraq qalır.

Bazara təsir edən əlavə struktur amili daşınmaz əmlakın leqallaşdırılması prosesidir. Söhbət Azərbaycan Prezidenti İlham Əliyevin Fərmanı əsasında hüquq müəyyənedici sənədləri olmayan evlər üzərində mülkiyyət hüquqlarının rəsmiləşdirilməsindən gedir. Leqallaşma bazarda nəinki rəsmi təklifi genişləndirir, həm də onun şəffaflığını artırır, əhəmiyyətli həcmdə daşınmaz əmlakı hüquqi müstəviyə çıxarır.

Qiymətləndirmələrə görə, Azərbaycanda sənədsiz 500 mindən çox yaşayış evi var və onların məcmu bazar dəyəri 50 milyard manatı üstələyir. Faktiki olaraq söhbət uzun illər tam hüquqi dövriyyədən kənarda qalmış iri aktiv seqmentindən gedir.

İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində fəaliyyət göstərən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrinin İdarə Heyətinin sədri Nigar Alimovanın qeyd etdiyi kimi, genişmiqyaslı leqallaşma kampaniyası artıq başlayır. Prezident İlham Əliyevin keçən il iyulun 16-da imzaladığı fərman təxminən 100 min vətəndaşa evlərini rəsmi şəkildə qeydiyyata almağa imkan verəcək. Yeni sənəd 2015-ci ildə qəbul edilmiş 439 nömrəli qərara əhəmiyyətli əlavə və dəyişikliklər edir.

N.Alimovanın sözlərinə görə, mahiyyətcə yeni fərman amnistiyadır: əvvəllər hüquq müəyyənedici kimi tanınmayan bir sıra arayışlar və sənədlər indi hüquqi status alır. Bu, mülkiyyətin leqallaşdırılması üçün imkan yaradır və proqnozlara görə, təxminən 100 min ailəyə mənzil üzərində hüquqlarını rəsmiləşdirməyə imkan verəcək.

O vurğulayıb ki, sənəd qeydiyyata alınmamış evlər probleminin həllinə əhəmiyyətli töhfə verir və onilliklər ərzində qeyri-müəyyən statusda olan əmlakı hüquqi müstəviyə çıxarır. Bundan əlavə, əmrlər əsasında vətəndaşlara verilmiş keçmiş kolxoz, sovxoz və digər kənd təsərrüfatı müəssisələrinin torpaq sahələri hüquqi qeydiyyatdan keçə biləcək. Belə sənədlər mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi üçün əsas kimi tanınacaq ki, bu da sahiblərə öz əmlak hüquqlarını rəsmi şəkildə möhkəmləndirməyə imkan verəcək.

Beləliklə, leqallaşma prosesi bazarın struktur sağlamlaşdırılması amili ola bilər, daşınmaz əmlakın şəffaf seqmentini genişləndirərək və sahənin institusional bazasını gücləndirir.

Artım templərinin sabitləşməsinə baxmayaraq, mənzilin əlçatanlığı əsas problem olaraq qalır.

Nahid Həsənovun sözlərinə görə, əhalinin real gəlirləri ilə daşınmaz əmlak qiymətləri arasındakı fərq dərinləşir. Bakıda mənzil sahibi olmaq sadəcə iqtisadi qərar deyil, vətəndaşların əhəmiyyətli hissəsi üçün getdikcə daha az əlçatan olan sosial-iqtisadi məqsədə çevrilir. Qiymətlər gəlirlərin dinamikasını üstələyir ki, bu da alış imkanlarını məhdudlaşdırır və icarə bazarına təzyiqi artırır.

Satış fəaliyyətinin yavaşlaması kirayə tələbinin artmasına səbəb olub. Son bir ildə kirayə qiymətləri 13-15% artıb, Bakıda orta aylıq ödəniş 850-900 manata çatıb. Bu səviyyə artıq bir çox ailə üçün psixoloji hədd kimi qiymətləndirilir. Dövlət proqramlarından kənar yüksək ipoteka dərəcələri, şəhər mərkəzinə miqrasiya və investorların gəlirliliyi qorumaq istəyi kirayə bazarına təzyiqin əsas amilləri olaraq qalır.

Ekspertlər xəbərdarlıq edirlər ki, cari ildə qiymət artımının əhalinin gəlirləri üzərindəki üstünlüyünün davam etməsi halında əqdlərin sayının azalması riskləri mümkündür. Bundan əlavə, təklifin lokallaşdırılmış tələbi üstələməsi satılmamış mənzillərin yığılmasına və “ölü zonalar”ın formalaşmasına gətirib çıxara bilər. Dövlət ipotekasından kənar əlçatan uzunmüddətli maliyyə alətlərinin məhdudluğu da bazarın genişlənməsini əngəlləyir.

Bir sözlə, aydındır ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı yeni mərhələyə qədəm qoyur. Templər azalır, qiymət dinamikası daha proqnozlaşdırıla bilən olur, investisiya aktivliyi qalır. Lakin mənzillərin əlçatanlığı ilə bağlı struktur problem həll olunmamış qalır. Sosial mənzil tikintisinin inkişafı, maliyyə alətlərinin genişləndirilməsi və statistikanın şəffaflığının artırılması olmadan sabitləşmə yalnız bahalaşmanın yavaşlamasını ifadə edəcək, lakin alıcılar üçün real rahatlığı təmin etməyəcək.