ОТ ПЕРЕГРЕВА К СТАБИЛИЗАЦИИ

Рынок недвижимости Азербайджана постепенно выходит из фазы стремительного роста и переходит к более умеренной и предсказуемой динамике. После пятилетнего периода резкого удорожания, когда совокупный рост цен на жилье достиг 45-47%, темпы увеличения стоимости начинают замедляться.

Однако говорить о снижении цен или возвращении доступности жилья пока не приходится: рынок переходит от эмоционального перегрева к более рациональной, но все еще дорогой модели.

S&P: рост замедлится до уровня инфляции

Международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings ожидает, что в текущем году рост цен на жилье в Азербайджане замедлится до 5-6%. Этот показатель практически совпадает с уровнем инфляции. По данным Госкомитета статистики, среднегодовая инфляция в 2025 году составила 5,6% против 2,2% - в 2024-м. Центральный банк прогнозирует инфляцию на уровне 5,5% в 2026 году и 4% - в 2027-м, а Минэкономики оценивает ее в 4,8 и 4,5% соответственно. 

Если прогноз S&P реализуется, это будет означать переход рынка к росту, близкому к инфляционному фону, то есть фактическую стабилизацию в реальном выражении.

При этом текущая динамика все еще остается высокой. По данным Центробанка Азербайджана, за последние пять лет - по сравнению с июнем 2020 года - цены на жилье на первичном и вторичном рынках поднялись в среднем на 46%. Согласно расчетам Палаты оценщиков, только в 2025 году общий индекс цен увеличился на 14-16%, при этом на первичном рынке - на 13-15%, а на вторичном - 14-17%. Это ниже показателей предыдущих лет, что позволяет говорить о начале фазы «охлаждения». 

«Более высокий рост на вторичном рынке объясняется тем, что покупатели, избегая высоких цен в новостройках, отдают предпочтение более приемлемым вариантам», - считают в Палате оценщиков.

Председатель Дисциплинарной комиссии Палаты оценщиков Нахид Гасанов отмечает, что рынок постепенно выходит из состояния эмоционального роста, сформированного после начала российско-украинской войны, и все больше ориентируется на фундаментальные экономические факторы. Ослабло влияние спекулятивных ожиданий, процессы стали более рациональными и предсказуемыми.

В то же время рынок становится все дифференцированнее. Формируется так называемая двухскоростная модель: в центральных и инфраструктурно развитых районах Баку повышение цен сохраняется, тогда как на периферии темпы подорожания снижаются, а ликвидность уменьшается. Абшерон и Сумгайыт выступают в качестве альтернативы для среднего сегмента, где увеличение цен оценивается в 8-11%, однако региональный дисбаланс усиливается.

Отдельные сегменты продолжают демонстрировать возросшую активность. Наиболее динамичным остается жилье на стадии строительства. По прогнозу председателя Азербайджанского общества оценщиков Вугара Оруджа, в 2026 году средний прогресс цен на такие объекты в Баку составит 17%, а в 2027-м - 18,5%. Максимальная динамика ожидается в центральных районах - Сабаильском, Наримановском и Ясамальском. Высокий интерес инвесторов сохраняется и к земельным участкам. Если в 2025 году увеличение цен на землю составило около 20%, то в 2026-м процесс может замедлиться до 15%, а в 2027-м - до 11,5%. При этом в сегментах частных жилых домов и нежилых помещений прогнозируется более сдержанная динамика.

На вторичном рынке также ожидается постепенное замедление. В 2025 году средневзвешенный рост цен на квартиры старой постройки в Баку составил 9,4%. В 2026-м возможно снижение до 6,5%, а в 2027-м - до 5,2%. Более высокая динамика сохранится в центральных районах, тогда как на окраинах процесс будет умеренным. Это свидетельствует о переходе рынка в фазу стабилизации и более сбалансированного развития.

Инвестиции и фактор легализации

Восстановление инвестиционной активности становится одним из ключевых факторов, поддерживающих рынок недвижимости. Центральный банк Азербайджана фиксирует рост инвестиционных потоков в строительный сектор: увеличивается как общий объем средств, направляемых на возведение жилых зданий, так и их доля в структуре инвестиций в основной капитал. В последние месяцы эта тенденция усилилась, что напрямую отражается на активизации рынка.

По данным Госкомитета статистики, в прошлом году из общего объема использованных инвестиций в основной капитал 3 млрд 74,4 млн манатов, или 14,5%, были направлены на строительство жилых домов. В Центробанке связывают увеличение вложений как с устойчивым спросом на жилье, так и реализацией новых проектов государственным и частным секторами. Строительный сегмент остается одним из драйверов внутреннего инвестиционного спроса.

Дополнительным структурным фактором, влияющим на рынок, становится процесс легализации недвижимости. Речь идет об оформлении прав собственности на дома, не имеющие правоустанавливающих документов, на основании распоряжения президента. Легализация не только расширяет официальное предложение на рынке, но и повышает его прозрачность, выводя значительный объем недвижимости в правовое поле.

По оценкам, в Азербайджане насчитывается свыше 500 тыс. жилых домов без документов, а их совокупная рыночная стоимость превышает 50 млрд манатов. Фактически речь идет о крупном сегменте активов, который долгие годы находился вне полноценного юридического оборота.

Как сообщила председатель правления Службы государственного кадастра и реестра недвижимого имущества Нигяр Алимова, масштабная кампания по легализации уже стартует. Указ, подписанный Президентом Ильхамом Алиевым 16 июля прошлого года, позволит почти 100 тыс. граждан официально зарегистрировать свои дома. Новый документ вносит существенные дополнения и изменения в постановление №439, принятое в 2015 году.

По словам Н.Алимовой, по своей сути новый указ является амнистией: ряд справок и документов, которые ранее не признавались правоустанавливающими, теперь получают юридический статус. Это дает возможность для легализации собственности и, по прогнозам, позволит примерно 100 тыс. семей оформить права на жилье.

Она подчеркнула, что документ вносит значительный вклад в решение проблемы незарегистрированных домов и выводит в правовое поле имущество, десятилетиями находившееся в неопределенном статусе. Кроме того, юридическую регистрацию смогут пройти земельные участки бывших колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, переданные гражданам на основании приказов. Такие документы будут признаваться основанием для оформления права собственности, что позволит владельцам официально закрепить свои имущественные права.

Таким образом, процесс легализации может стать фактором структурного оздоровления рынка, расширяя прозрачный сегмент недвижимости и усиливая институциональную базу отрасли.

Несмотря на стабилизацию темпов роста, доступность жилья остается основной проблемой.

По словам Нахида Гасанова, разрыв между реальными доходами населения и ценами на недвижимость продолжает углубляться. Владение квартирой в Баку становится не просто экономическим решением, а социально-экономической целью, все менее достижимой для значительной части граждан. Цены опережают динамику доходов, что ограничивает возможности покупки и усиливает давление на рынок аренды.

Замедление активности на рынке продаж привело к большему спросу на аренду. За последний год арендные ставки увеличились на 13-15%, а средняя месячная плата в Баку достигла 850-900 манатов. Этот уровень уже рассматривается как психологический предел для многих семей. Высокие ипотечные ставки вне государственных программ, миграция в центр города и стремление инвесторов сохранить доходность остаются главными факторами давления на арендный рынок.

Эксперты предупреждают, что в нынешнем году возможны риски сокращения количества сделок в случае дальнейшего опережения роста цен над доходами населения. Кроме того, превышение предложения над локализованным спросом может привести к накоплению нераспроданных квартир и формированию так называемых «мертвых зон». Ограниченность доступных долгосрочных финансовых инструментов вне государственной ипотеки также сдерживает расширение рынка.

Совершенно очевидно, что рынок недвижимости Азербайджана вступает в новый этап. Темпы снижаются, ценовая динамика становится более прогнозируемой, инвестиционная активность сохраняется. Однако структурная проблема доступности жилья остается нерешенной. Без развития социального жилья, расширения финансовых инструментов и повышения прозрачности статистики стабилизация будет означать лишь замедление подорожания, но не реальное облегчение для покупателей.