ЖИЛИЩНАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ…

"Когда будет руководитель? - Он на территории, скоро должен подойти, когда точно - неизвестно… - Девушка, если бы до вашей конторы можно было дозвониться, я бы прежде позвонил, чтобы узнать, на месте ваш шеф или нет. Теперь мне придется неизвестно сколько его ждать, чтобы получить одну справку с места жительства, а я опаздываю и мне нужно на работу…"

Примерно такой диалог можно услышать в любом бакинском жилищно-эксплуатационном управлении (ЖЭУ), которое "обслуживает" жилищный фонд столицы. Но определение "обслуживает" слишком сильное для ситуации, которую было бы целесообразнее назвать неразберихой. И в самом деле, в чем сегодня состоят функции ЖЭУ и для чего нужен этот институт исполнительной власти, если многие его  обязанности, которые он ранее выполнял, легли на плечи собственников квартир. Таким образом, в настоящее время не чем иным, кроме как выдачей справок и сбором квартплаты, они не занимаются. А процесс обращения в жилищные конторы за юридическими документами, которые выдаются ЖЭУ, зачастую превращается в изнурительное и томительное ожидание начальства, при том что рабочий график многих таких структур не превышает трех часов дня, что является нарушением законодательства и прав потребителей. В это время в ветхом жилищно-эксплуатационном управлении, которое уже давно само нуждается в ремонте, никого не найдешь. Данный расклад можно наблюдать почти во всех местных управлениях коммунальным хозяйством. 

Так нужны ли ЖЭУ в их нынешнем виде? Устраивает ли нас их деятельность? Чем их можно заменить? И почему они все еще действуют, когда вот уже более 10 лет в Азербайджане существуют муниципалитеты? Для того чтобы ответить на эти вопросы, сначала следует разобраться, что входит в обязанности этих управлений.

Например, в советские годы ЖЭУ - государственная хозрасчетная организация, главная задача которой в сохранении переданного ей в управление жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства и своевременного осуществления текущего и капитального ремонтов зданий, обеспечении бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. ЖЭУ должны были содержать домовладения в хорошем санитарном состоянии, обеспечивать бережное отношение жильцов к квартире, к дому, а также улучшать жилищно-бытовые условия жильцов. 

Хозяйственные функции ЖЭУ осуществляло непосредственно своим аппаратом и с помощью сети специализированных организаций, куда входили ремонтные, специализированные ремонтно-монтажные конторы, конторы очистки, озеленения, транспорта, очистки дымоходов и т.п. И если сегодня в Азербайджане эта система все еще действует, значит, она должна быть именно такой. Что происходит в действительности? Положа руку на сердце, можем ли мы похвастаться тем, что жилищно-эксплуатационные управления сегодня выполняют все эти работы, и кто из нас обращается в эти конторы, если нас затопил сосед, протекла крыша на последнем этаже, в квартире прорвало трубу или следует осуществить ремонт в подъезде и пр.? Имеются ли в распоряжении ЖЭУ вышеперечисленные конторы? 

Уже давно и почти всегда жильцы зданий сами решают свои проблемы, причем за свои собственные средства. "А что могут сделать ЖЭУ сегодня как хозрасчетные организации? Мы еле-еле сводим концы с концами. Руководителя же не бывает на месте почти всегда из-за того, что он часто выезжает на территорию", - сказала в беседе с нами одна из сотрудниц местного коммунального управления. Но, как призналась она, сегодня деятельность коммунальных хозяйств действительно сводится лишь к незначительному благоустройству дворов, соблюдению чистоты и выдаче справок.

Однако стоит какому-нибудь жильцу помыслить о том, чтобы застеклить балкон, не говоря уже о других ремонтных работах, тут как тут представитель ЖЭУ с напоминанием, сколько должен негласно заплатить владелец квартиры, чтобы осуществить данную процедуру, так как она портит внешний вид здания. Да, никто не должен вмешиваться в архитектурную застройку здания. Это справедливо. Но зачастую получается, что портить фасад дома можно, если "позолотить ручку" начальнику местного ЖЭУ и про участкового полиции "не забыть". В результате беззаконие рождает беззаконие. Любопытно, что деятельность некоторых ЖЭУ действительно проявляет себя в аспекте благоустройства дворов. И бывает это настолько неожиданным, что стихийную установку детских качелей во дворах, покраску скамеек, побелку бордюров наблюдаешь как нечто из ряда вон выходящее и боишься сглазить. Т.е. получается, что какие-то ЖЭУ делают хоть что-то, а иные ничего, но исправно осуществляют сбор денег с жильцов за коммунальные услуги.   

Сбор денег - отдельная и скорее анекдотичная тема. Согласно недавно принятому Жилищному кодексу, полномочия ЖЭУ были переданы муниципалитетам, т.е. юридическая база для упразднения коммунальных служб уже существует. Однако происходят парадоксальные вещи. Муниципалитеты изымают у населения налог на землю и имущество, ЖЭУ  - квартплату и даже некоторые муниципальные налоги  - людям приходится платить практически за одно и то же дважды. На основании какого закона сегодня ЖЭУ собирают у людей квартплату, неизвестно, если принять во внимание, что оказание коммунальных услуг у многих из них сводится лишь к уборке мусора.

В беседе с R+ эксперт в сфере муниципалитетов Вугар Тофигли заметил, что ЖЭУ и муниципалитеты не должны дублировать свою деятельность. Проблема в том, что, несмотря на 10-летнее существование, азербайджанские муниципалитеты так и не стали реальной силой, поэтому на сегодняшний день в стране невозможно упразднить деятельность таких районных структур, как коммунальные хозяйства. Правда, есть муниципалитеты, которые за 10 лет своего существования осуществили множество социальных проектов, направленных на улучшение условий жизни граждан. Да, законы, регулирующие сферу деятельности органов местного самоуправления, существуют, но они несовершенны. Нет четкой регламентации сферы их деятельности, во многих случаях работа исполнительных властей пересекается с функциями муниципалитетов. Поэтому стране необходимо проведение экспертизы муниципалитетов с целью пересмотра их, так сказать, "сферы интересов". 

Тофигли признает, что у коммунальных служб есть обязанности, которые муниципалитеты не должны выполнять. Следовательно, необходимо провести реформы и в сфере ЖЭУ - создать новые организации по обслуживанию жилого фонда. Это могут быть и кондоминиумы. Кстати, вопрос об их создании неоднократно обсуждался в Азербайджане на уровне общественных организаций и даже в некоторых зданиях Баку в этой сфере были проведены пилотные проекты, давшие успешные результаты. Такие общества-кондоминиумы - совладельцы многоквартирных домов имеются во многих странах СНГ и Европы. Например, в Украине первые кондоминиумы появились 18 лет назад, когда началась приватизация квартир. Сегодня там работают более 1,5 тысячи объединений совладельцев многоквартирных домов. Хозяева дома, которыми являются собственники квартир, сами решают, какие договоры и с кем следует заключить. Ведь всеми этими вопросами муниципалитеты фактически заниматься не должны. Создание кондоминиума выгодно владельцам квартир, поскольку появляется реальный управляющий, который должен отстаивать интересы собственников квартир в судах, следить за эффективностью использования средств, предназначенных для содержания дома. В итоге порядка в доме больше, а тарифы могут быть такими же, как в ЖЭУ. 

Таким образом, на сегодняшний день реальность такова. Деятельность жилищно-эксплуатационных управлений следует упразднить и создать новые структуры, которые были бы заинтересованы в том, чтобы решать проблемы, возникающие у населения с их многоквартирным жильем.