ЛЕТНИЙ ПЕРЕГРЕВ

Казалось бы, пресловутый строительный бум в Азербайджане остался далеко позади. Однако в Баку цена 1 квадратного метра пусть даже не шибко элитного жилья по-прежнему находится на достаточно высокой отметке, и многим бакинцам приобретение новых квартир представляется чем-то из области фантастики. Но, по мнению экспертов, увязывать наличие или отсутствие строительного бума со стоимостью жилплощади не совсем корректно. Сегодня цены на жилые и нежилые помещения вовсе не зависят от количества и скорости возводимых в столице строительных объектов. Причин здесь много - это и повышение во всем мире инфляционных темпов, ипотечный кризис в США и глобальный финансовый кризис и пр. Но немалую долю в формировании цен на квадратуру жилья занимает стоимость строительных материалов, без коих само строительство попросту невозможно и которые, судя по всему, дорожают сегодня такими же темпами, как 1 квадратный метр жилой площади.

Даже кирпич дорожает

Так, согласно исследованиям общественного объединения "Участники рынка недвижимости", на конец мая в Баку имелось 566 строящихся зданий, которые возводят 217 строительных фирм. Средняя цена предлагаемых к продаже квартир в Баку по сравнению с апрелем возросла с $1091 до 1138 за 1 кв. м (на 4,3%). При этом средняя жилплощадь в строящихся зданиях столицы сократилась с 121,6 до 120,5 (0,9%) кв. м. 

А вот мониторинговая группа консалтинговой компании MBA проводит мониторинг не только первичного и вторичного рынков недвижимости. Особое внимание экспертов объединения было направлено на рост цен строительных материалов. Вот уже четвертый год подряд каждый месяц ими проводится мониторинг рынка стройматериалов по 114 наименованиям. 

Как сообщил R+ генеральный директор MBA Нусрет Ибрагимов, стоимость стройматериалов в Баку растет не только из года в год, но и из квартала в квартал. "За 2007 год, и особенно в начале 2008 года, наблюдался ежемесячный рост стоимости стройматериалов, причем практически по всем наименованиям. В основном рост цен наблюдается по наиболее востребованным материалам - строительный камень (кубик), строительный кирпич, цемент, песок, доски и все древесные материалы", - сказал Н.Ибрагимов. 

Так, всего за год - с мая 2007 по май 2008 года - стоимость кубика выросла на 75,6%, цемента - 28,3%, песка - 28,6%, гравия - 36,4%, досок - 59,4%, дикта - 41,2%. 

В июне компания провела мониторинг рынка стройматериалов Баку. Продукция местного производства на рынке составила, как и в прежние месяцы, 41,4%. В течение года отслежены цены, спрос и предложение по 105 разновидностям 48 наименований стройматериалов, из них по 33 разновидностям отмечено подорожание, 45 - снижение, 27 - стабильность. 

За минувший месяц подорожание отмечалось по строительному кирпичу - 9,3%, ДСП - 2,5%, металлическим трубам - 3,1%, цинковому листу - 2,0%, кровельным покрытиям - 1,3%, стеклу - 4,2% и др. 

Так, по сравнению с маем отмечено снижение цен в среднем на 1,9%. На основе мониторинга сделаны выводы о том, что устойчивое повышение цен на мировом рынке энергоносителей вызвало подорожание энергоемких стройматериалов. Снижение цен на стройматериалы местного производства связано, главным образом, с внесезонными проблемами на производстве. В целом в июне рост цен по сравнению с началом года составил 16,8%. А за год средний рост цен на рынке стройматериалов составил 29,8%. За этот же период недвижимость подорожала на 33,4%. Стоимость же 1 кв. м жилья на первичном рынке выросла на 23,2%, причем 13% этого роста заняло повышение стоимости стройматериалов. Ведь, по последним данным, в себестоимости 1 кв. м строительства (жилой площади) объем стройматериалов составляет сегодня 47%. Остальное занимают расходы на заработную плату и пр. 

"В 2004 году рост цен на рынке недвижимости составлял 30,8%, в 2005-м - 48,4%, в 2006-м - 18,4%, в 2007-м - 23,2%. А с начала текущего года уже наблюдается 20-процентное подорожание", - отметил Н.Ибрагимов. 

В пессимистическом варианте последствия сложившейся ситуации могут быть самые нежелательные: урон, нанесенный ростом цен на материалы строительному комплексу, спровоцирует снижение объемов строительства, спад спроса на строительные материалы и в конце концов коллапс строительной отрасли. Однако эксперт уверен, что до этого дело не дойдет. К примеру, в марте-апреле и начале мая наблюдался сильный скачок цен на доски. Профессионалы увязывали это со сложными погодными условиями в России, где из-за длительных проливных дождей кризис претерпевал деревоперерабатывающий комплекс вкупе с множеством импортеров, в том числе и из Азербайджана. Так возникла нехватка предложений, и цены выросли. 

"Но сезон дождей прошел, на дворе лето, значит, на рынке должно быть больше предложений. Уже сегодня мы видим, что активность рынка упала, стало меньше спроса, если же предложений будет больше, цены на доски и древесину снизятся. Так, за июнь немного снизились цены на доски (4,3%), дикт (17,6%), ДСП (3,6%) и ДВП (14,3%). Иными словами, в повышении цен на стройматериалы немало объективных факторов, помимо того, что цены регулирует сам рынок. К примеру, за последний год кирпич подорожал всего на 1,8%, поскольку данная продукция производится в Азербайджане, ввиду чего на рынке достаточно предложений. Правда, однажды буквально за сутки стоимость кирпича поднялась на 12-15%, но уже на следующий же день вернулась на прежнюю отметку. Это произошло благодаря имеющейся конкуренции", - пояснил глава компании.

Кстати, за июнь цены на камень-кубик снизились на 7,9%, песок - 11,8%, гравий - 5,9%, доски - 3,3%, дикт - 7,3%, ДВП - 5,3% и др. Однако, отметил собеседник R+, дальнейшего снижения цен, скажем, на металл и металлопродукцию не ожидается. Это связано с ростом цен на энергоносители - данное производство чрезвычайно энергоемко, и основополагающую стоимость металлопродукции составляет объем затрат на энергоносители.

В более оптимистичных нотах эксперт отозвался о будущей стоимости цемента, который сегодня дорожает, причем не только в Азербайджане. "Снижению цен на цемент должно способствовать строительство в Азербайджане нового цементного завода. Тогда появится больше предложений и больше конкуренции, и цены, скорее всего, упадут. Недавний очередной скачок цен на цемент производители увязывали с ростом стоимости производства цемента, ссылались на энергоносители, доля которых в производстве цемента составляет около 40%. До скачка цен  рентабельность на рынке цемента была очень высока - свыше 80%, а сегодня составляет порядка 60%, что опять-таки считается высоким показателем. Как видно, на рынке цемента есть резерв, чтобы снизить цены", - считает Н.Ибрагимов.

От себя добавим, что если цены на цемент снизятся, то это должно повлечь за собой некоторое удешевление товарного бетона и железобетонных конструкций. Но уж наверняка новый завод немного "разморозит" обстановку на рынке цемента, где есть всего один крупный и два мелких производителя, которые занимают в этой сфере не такую уж и большую нишу. 

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что если в Баку дорожает один стройматериал, то другой непременно, хоть и не намного, но дорожает. Отсюда и такой "несправедливый", на первый взгляд, показатель подорожания стройматериалов, - 29,8% за год. При этом он в сравнении с некоторыми другими странами мира является не таким уж и устрашающим. 

И все же зададимся вопросом: насколько цены на стройматериалы в Азербайджане отличаются от других стран постсоветского пространства? Оказывается, относительно Средней Азии они больше на 23-25%, также наблюдается значительная разница по сравнению с Арменией и Грузией, что, конечно же, обусловлено стремительным развитием экономики Азербайджана и большими масштабами строительных работ. Но зато относительно России и Украины цены или на одном уровне, или чуть ниже. Так, древесина в России дешевле, чем у нас, но зато там дороже продаются строительные кирпичи, металлопродукция, краска, лакокрасочные и изоляционные материалы. Если же сравнивать нас со странами Балтии, то Азербайджан - настоящий рай для строительных компаний. В этих трех бывших странах Союза цены на стройматериалы постепенно приближаются к общеевропейским. 

Наконец, Азербайджаном импортируется множество наименований стройматериалов - в основном из России, Украины, Турции и Ирана. А пока есть импорт, есть и повышение цен, стимулирующееся мировой инфляцией.

Дошел до точки

Но вот что интересно. По данным Н.Ибрагимова, активность рынка строительных материалов находится… на нижней точке. Так, после августовских событий 2007 года, когда рухнул строящийся многоэтажный дом в Баку, активность на рынке первичного жилья, а также на рынке стройматериалов упала на 37%. Даже сегодня она пребывает на более низком уровне, чем в августе 2007-го. Так, срок экспозиции (продажи) на рынке стройматериалов увеличился на 27%, предложение выросло, вследствие чего объем продаж сильно упал. Высокие цены на рынке стройматериалов способствуют низкой активности на рынке, а рост объемов строительства жилья - стабилизации активности на рынке. В итоге активность на рынке по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 6,9%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 12,8%.

При этом стоимость строительства выросла по сравнению с прошлым годом почти в 2 раза. Сюда включены как официальные (покупка земельного участка, его оформление, разработка и согласование проектной документации и пр.), так и неофициальные расходы. 

В связи с этим за последние два месяца наблюдается рост числа покупателей на первичном рынке. Сегодня выгоднее покупать квартиры на рынке первичного жилья, нежели строить частные дома. Опять-таки тому виной уже упомянутые цены на стройматериалы - строительным компаниям как оптовым покупателям больших партий материалы обходятся намного дешевле, чем единичному строителю. И потом, новые многоэтажки удобны с точки зрения условий платежа - они намного более щадящие, чем на других сегментах рынка. Так что люди сегодня предпочитают покупать недвижимость чаще в центре, чем на окраине, поскольку приобрести земельный участок, построить на нем дом и пр. представляется проблематичным.

"Поэтому я думаю, что со временем и по мере возможности цены на стройматериалы могут упасть", - говорит эксперт.

Казалось бы, следуя логике, первичный рынок должен только процветать, ведь спрос увеличивается. Выходит, строительный бум продолжается? Н.Ибрагимов заверяет: первый этап строительного бума в Азербайджане уже прошел. Правда, очередной - второй этап бума не за горами. Грянет он года через три. И это вполне объяснимо.

Так, в свое время общенациональным лидером Азербайджана Гейдаром Алиевым были устранены все препятствия для развития строительного рынка. Глава государства дал "зеленый свет" предпринимателям в этой сфере. Рынок активизировался, и количество многоэтажных домов достигло 700 только в городе Баку и около 750 по всей республике. Увеличилось число рабочих мест, люди начали активно заниматься строительством, выросла средняя зарплата. Все экономические показатели пошли вверх. Теперь же настало время уделить внимание уже не количеству, а качеству выполняемых работ - количественные показатели уже давно достигнуты. Именно по этой причине в конце 2006 года исполнительная власть Баку сократила количество разрешений на строительство высотных домов. Власти стали предъявлять более жесткие требования к качеству строительства, контролировать условия труда, отслеживать нормы техбезопасности. Количество строительных фирм и компаний, начиная с 2006 года, стало постепенно уменьшаться. И если в 2006 году только в Баку насчитывалось порядка 380 строительных компаний, то сегодня их уже 226. 

"То есть мелкие игроки ушли с рынка, и эта тенденция продолжится до 2010 года, пока все мелкие игроки не покинут рынок. В столице останется не более 5 или 6 крупных компаний. Но, начиная с 2010 года, число участников рынка опять будет расти параллельно с возрастающим спросом и недостатком конкуренции. Ведь чтобы развить рынок, 5-6 игроков будет недостаточно. Поэтому государство вновь немного распустит "поводья". Вот тогда и начнется второй этап развития рынка", - считает Н.Ибрагимов. 

При этом уже сегодня наблюдается так называемый "перегрев рынка" недвижимости. Существует общепринятое соотношение стоимости аренды и стоимости продажи. Так, месячная аренда должна составлять 1% от продажной стоимости, но в Баку этот показатель в 2 раза ниже. "Это наглядно свидетельствует о перегреве рынка", - говорит эксперт. 

Так что повышение арендной платы по мере роста покупательной способности, платежеспособности людей вполне ожидаемо, поскольку стоимость аренды напрямую зависит от возможностей людей. 

По прогнозу Н.Ибрагимова, вообще тотальное снижение цен на недвижимость невозможно, поскольку по всему миру идут удорожание энергоносителей, процесс инфляции. Возможны лишь небольшие "передышки". Так, рост цен на рынке недвижимости обычно идет интенсивно 6-8 лет, потом наступает период стабилизации, и через 2-3 года - долгожданное снижение цен. Но опять-таки снижение это занимает всего-то 20% от объема роста. То есть, если ваша квартира подорожала на 100%, то цена ее может снизиться всего на 20%. 

Как видно, в обозримом будущем мы все же сможем понаблюдать за небольшим снижением цен на недвижимость. По крайней мере уже этим летом, ведь летние месяцы как нельзя более тому способствуют. Уже сейчас на рынке наблюдается небольшое снижение цен на дорогую недвижимость - до 8-10%. Другое дело недвижимость дешевая - на таковую цены упорно не снижаются. И даже если этим летом элитное и не шибко элитное жилье подешевеет, осень внесет свои коррективы. Так что ожидаемого многими бакинцами снижения цен на недвижимость и стройматериалы мы вряд ли увидим…