АРХИТЕКТУРА КАПИТАЛА

Глобальный жилищный кризис постепенно превращается из социальной проблемы в один из ключевых факторов, определяющих темпы экономического развития государств и городов. Рост урбанизации, демографическое давление, увеличение стоимости строительства и ограниченность финансовых ресурсов формируют новую реальность, в которой доступное жилье становится не только вопросом качества жизни населения, но и важнейшим элементом экономической конкурентоспособности. 

Именно поэтому тема финансирования жилья и городской инфраструктуры заняла центральное место в ходе 13-й сессии Всемирного форума городов (WUF13), впервые проходившего в Баку.

Жилищный разрыв

За последние десятилетия доступность жилья превратилась в универсальную проблему, которая одинаково затрагивает как развитые, так и развивающиеся страны. Причем речь идет не только о стоимости жилья, но и способности государственных институтов обеспечивать необходимое предложение на фоне стремительно растущего спроса.

Как отметил глава отдела жилья, городов и регионов Европейского инвестиционного банка (ЕИБ) Луис Эбреро Родригес, одной из главных проблем остается чрезмерная зарегулированность отрасли. По его словам, «общеевропейский план по жилью во многом направлен именно на снижение бюрократической нагрузки, которая остается одним из ключевых сдерживающих факторов для развития сектора». Более того, «нормативно-правовая база в области жилья во многих странах нуждается в серьезном пересмотре для того, чтобы проекты могли эффективно реализовываться».

Симптоматично, что ЕИБ, традиционно ориентированный на рыночные механизмы, сегодня все чаще вынужден вмешиваться там, где рынок оказывается не способен самостоятельно решить проблему. Л.Э.Родригес сказал, что «мы вмешиваемся исключительно в тех случаях, когда фиксируются провалы рынка - в сфере социальной доступности, энергоэффективности и чрезвычайного жилья».

Еще более тревожную картину представил Всемирный банк (ВБ). Вице-президент по инфраструктуре ВБ Валери Левков сообщила, что «к 2030 году порядка 3 млрд человек окажутся перед проблемой доступности жилья, а для покрытия существующего спроса необходимо возвести около 500 млн новых жилых объектов».

Эти цифры свидетельствуют о том, что мир сталкивается с кризисом беспрецедентного масштаба. При этом проблема выходит далеко за пределы строительного сектора. Жилищная отрасль выступает одним из основных двигателей экономического развития, формируя в среднем около 15% мирового ВВП. «Наша основная задача, - считает В.Левков, - вовлечение частного сектора посредством использования государственных ресурсов для формирования благоприятной среды».

По мнению представителя Азиатского банка инфраструктурных инвестиций Пин Йен Чеа, существуют три основных барьера, препятствующих финансированию доступного жилья: дефицит проектов, отвечающих требованиям для получения финансирования, недостаточный уровень поддержки на стадии их разработки, а также ограниченное применение инструментов мобилизации частного капитала - смешанного финансирования, гарантийных механизмов и инструментов повышения кредитного качества.

В поиске финансов

На сегодняшний день большинство муниципалитетов по всему миру испытывают серьезные ограничения в доступе к долгосрочным финансовым ресурсам. 

В рамках WUF13 прошла панельная дискуссия под названием «Финансово привлекательные муниципалитеты, комфортные города. Как города могут привлечь долгосрочное финансирование в необходимых масштабах?» Тематика сессии сосредоточена на реформах и предпосылках, которые требуются для усиления инвестиционной привлекательности муниципальных образований и привлечения частного капитала для финансирования устойчивой городской инфраструктуры.

По словам директора отдела городского развития Азиатского банка развития Сриниваса Сампата, «главным структурным барьером на пути развития доступного жилья по-прежнему является недостаточная кредитоспособность городских администраций».

Проблема заключается в том, что современные города вынуждены решать все более сложные задачи - строить жилье, транспортные сети, коммунальную инфраструктуру, цифровые сервисы и системы устойчивого развития. Однако их финансовые возможности зачастую остаются крайне ограниченными.

Особенно показательной стала оценка, озвученная С.Сампатом в ходе другой сессии форума: «Без обеспечения достаточного притока средств в городские агломерации мы фактически будем тормозить развитие 50% жителей Земли».

Еще одной серьезной проблемой является слабое развитие муниципального финансового рынка. Как констатировал глава глобального направления Всемирного банка Роланд Уайт, лишь около 24-25 развивающихся государств располагают условиями, позволяющими муниципалитетам эффективно выходить на рынки капитала.

Между тем именно развитие муниципальных облигаций считается одним из наиболее перспективных инструментов финансирования городской инфраструктуры. В развитых странах этот механизм уже давно стал стандартной практикой, но в большинстве развивающихся государств подобный рынок пока находится лишь на стадии формирования.

Не случайно ВБ все активнее выступает за мобилизацию частного капитала. В.Левков подчеркнула, что «привлечение частных инвестиций перестало быть вопросом выбора, если мы стремимся к системному развитию городов». 

Новая архитектура

Одной из ключевых особенностей нынешнего этапа является изменение самого подхода к жилищной политике. Представитель АБР Сринивас Сампат считает, что «настал момент перейти от реализации разрозненных проектов к комплексному программному формированию экосистемы доступного жилья». Такой подход предполагает синхронное развитие транспортной инфраструктуры, земельного регулирования, финансовых инструментов и механизмов социальной поддержки.

Особый интерес в этом контексте представляет азербайджанский опыт. Председатель Палаты оценщиков Азербайджана Нусрет Ибрагимов заявил, что «основной стратегией для Азербайджана должно стать формирование более справедливой системы налога на недвижимость посредством интеграции прозрачной фискально-кадастровой модели».

Речь идет о переходе к системе управления недвижимостью, которая позволит повысить прозрачность рынка и эффективность использования городских ресурсов.

В свою очередь первый заместитель министра финансов Азербайджана Анар Керимов отметил важность устойчивых механизмов финансирования жилищной сферы. По его словам, «за последние 20 лет была обеспечена устойчивая система жилищного финансирования. Было заключено 58 тыс. ипотечных договоров».

Особое значение имеет и масштаб государственных инвестиций. По сообщению А.Керимова, Азербайджан направил более $10 млрд на строительство жилья и восстановление освобожденных территорий. При этом, подчеркнул он, «мы рассматриваем это не только как социальный вопрос, но и как вопрос развития».

Обсуждения на WUF13 для Азербайджана особенно актуальны: стремительное развитие городов, масштабные программы восстановления территорий и дальнейшее совершенствование жилищной политики обусловливают внедрение лучших международных практик. А значит, вопрос доступного жилья постепенно становится не только социальной задачей, но и одним из ключевых факторов долгосрочного экономического развития страны.