QİYMƏT TAVANI

Bir sıra səbəblərə görə keçmişdə yüksək marjalı olan tikinti sektorunun maya dəyəri son illərdə artıb və müvafiq olaraq, Azərbaycanda tikilən mənzillərin həcmi azalıb. Hətta işğaldan azad edilmiş ərazilərdə görülən işlərin misli görünməmiş miqyasını nəzərə alsaq belə, mənzil tikintisinin ümumi tempi müsbət dinamika nümayiş etdirmir.

Bu sahədə mövcud vəziyyət və gələcək inkişaf istiqamətləri barədə Sosial Tədqiqatlar Mərkəzi (STM) tərəfindən təşkil edilmiş “Bakı şəhərinin mövcud mənzil fondunun inkişafında yeni gözləntilər” mövzusunda elmi-praktik konfransda danışılıb.

Səbəblər və nəticə

Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2022-ci ildə ölkənin tikinti bazarının kapitallaşması 5,8% azalıb, istifadəyə verilən mənzillərin ümumi sahəsi isə 2,6 milyon kvadratmetr təşkil edib ki, bu da əvvəlki ilin göstəricilərindən 24,8% azdır. Oxşar tendensiyalar 2023-cü ildə də müşahidə olunub: tikinti həcmi təxminən 2,5 milyon kvadratmetr təşkil edib ki, bu da 3%-dən çox azalmanın olduğunu göstərir və bu azalma 2024-cü ildə də davam edib. Bütün növ yaşayış evlərinin ümumi sahəsi 2,3 milyon kvadratmetrdən çox olan 20 mindən artıq yaşayış evi istifadəyə verilib - bu, əvvəlki illə müqayisədə 11% azdır.

Son illərdə Bakıda ucuz boş sahələrin çatışmazlığı müşahidə olunur, özü də təkcə mərkəzi zonalarda deyil, paytaxtın kənar ərazilərində də. Bu gün bir çox tikinti şirkətləri paytaxtın Baş planının yekun təsdiqinə qədər tikinti üçün əlçatan sahələri olan ən perspektivli rayonlarda iş aparmaq üçün gözləmə mövqeyi tutublar. Digər tərəfdən bir neçə il əvvəl dəyişdirilmiş tikinti normaları onlardan tikinti qaydalarına ciddi riayət etməyi tələb edir. Bu qaydalar keçmişdə olduğu kimi, qeyri-yaşayış məkanını azaltmaq hesabına tikilən sahəni sıxlaşdırmağa imkan vermir və bu da tikinti bazarının dinamikasını ləngidir.

Tamamilə aydındır ki, mənzil-tikinti kooperativləri (MTK) tərəfindən çoxmərtəbəli evlərin istifadəyə verilməsinin azalması və az mərtəbəli tikintinin templərinin aşağı düşməsi həm yeni tikililər, həm də ikinci əl mənzillər seqmentində bazar tələbinə təzyiq göstərir və daşınmaz əmlak bazarında qiymətləri yuxarı qaldırır.

Azərbaycan Mərkəzi Bankının baş direktoru Şahin Mahmudzadənin sözlərinə görə, müxtəlif dövrlərdə tikinti sektoruna yönəldilmiş investisiyaların həcmindəki dəyişkənliyə baxmayaraq, bu gün yaşayış evlərinin tikintisinə qoyulan sərmayələrin davamlı artımı müşahidə olunur ki, bu da əsas kapitala ümumi investisiyalarda onların payını artırıb.

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, 2024-cü ildə yaşayış tikintisinin əsas kapitalına investisiyalar müqayisəli qiymətlərlə 192,8% artımla 2,6 milyard manata yaxınlaşıb. Lakin bu artımın əsas hərəkətverici qüvvəsi işğaldan azad edilmiş ərazilərdə yaşayış tikintisi üçün dövlət investisiyaları olub. Qarabağda böyük tikinti həm də tikinti sənayesinin lokomotivi rolunu oynayır: keçən il ölkədə 116,9% artımla 1,4 milyard manatdan çox tikinti materialları istehsal edilib.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının sədri Nüsrət İbrahimovun fikrincə, Bakıda mənzillərin qiymətləri regionun digər ölkələrinin paytaxtlarındakı qiymətlərdən xeyli yüksəkdir: “Bakıda yaşayış binasında daşınmaz əmlakın kvadratmetrinin orta qiyməti 2388 manatdır və bu, regionumuzun böyük şəhərləri ilə müqayisədə hiss olunacaq dərəcədə yüksəkdir. Bakıda mənzillərə yüksək tələbat onun regionun aparıcı biznes mərkəzi statusu ilə əsaslandırılıb, eyni zamanda Azərbaycan paytaxtında əhali və tikinti sıxlığı da daha yüksəkdir ki, bu da torpaq qiymətlərinə təsir göstərir".

Qiymətləndiricilər Palatasının sədri hesab edir ki, qiymətlərin artmasında idxal olunan inflyasiya amili mühüm rol oynayıb, bu da son üç ildə xaricdən gətirilən tikinti materiallarının hiss olunacaq dərəcədə bahalaşmasına səbəb olub - onların tikintinin ümumi xərclərdəki payı 45%-i keçir.

Mənzillərin alqı-satqı əməliyyatlarının aktivliyinin azalmasına baxmayaraq, mövcud bazar trendləri daşınmaz əmlak bazarına qiymətlərin azalmasını vəd etmir. 2025-ci ilin birinci rübündə yaşayış evlərinin qiymət indeksi ötən ilin dördüncü rübü ilə müqayisədə 100,5% təşkil edib. Bu, Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin artımının yavaşladığını göstərir. Lakin Dövlət Statistika Komitəsinin qiymətləndirmələrinə görə, cari ilin birinci rübündə ikinci əl bazarında mənzillərin qiymətləri 2023-cü ilin yanvar-mart ayları ilə müqayisədə orta hesabla 14,4% artıb. Öz növbəsində, hesabat dövründə yeni tikililərdə bahalaşma 12,9% təşkil edib.

“Son bir il ərzində Bakıda ikinci əl mənzil bazarında qiymətlər artım tendensiyasını qoruyub saxlayıb: 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprelinə qədər orta qiymətlərin iki rəqəmli faiz artımı - təxminən 15% qeydə alınıb”, - ekspert Elnur Fərzəliyev qeyd edib.

Onun sözlərinə görə, qiymətlərin artımı ölkədəki ümumi inflyasiya səviyyəsini dəfələrlə üstələyir: “Məsələn, 2025-ci ildə mənzil qiymətlərinin artımı ölkə üzrə istehlak inflyasiyası səviyyəsini 2,6 dəfə üstələyib”. O qeyd edib ki, bazarda investisiya məqsədləri ilə alıcıların aktivliyi artıb, onlar daşınmaz əmlakı, xüsusilə də tikilməkdə olan yeni binalardakı mənzilləri uzunmüddətli investisiya kimi alırlar.

Söküntü və tikinti

Paytaxtda boş sahələrin kəskin çatışmazlığı səbəbindən yerli MTK-lar köhnə yaşayış məhəllələrinin sökülməsi və onların çoxmənzilli binalarla tikilməsi sxemlərinə yönəliblər. Bu cür sxem ümumi xərcləri hiss olunacaq dərəcədə artırsa da, bu gün paytaxtın tikinti sektoru üçün optimal qalır.

Xatırladaq ki, Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli 86 nömrəli Qərarına uyğun olaraq, paytaxtın bir sıra rayonlarında qəzalı və istismar müddəti bitmiş elan olunan binaların sökülməsi davam edir. Onların ümumi sayı 3 mini keçir. Son beş-altı il ərzində Bakıda təxminən 1250 qəzalı bina sökülüb, on minlərlə insan yeni mənzillərə köçürülüb və ya müvafiq kompensasiyalar alıb.

Bu zaman ödənilən kompensasiyanın məbləği sökülən binalarda yaşayanlar üçün ən mürəkkəb məsələdir. Bakının mərkəzində bu, təxminən 2,7 min manat/kv.m təşkil edir, mərkəzdən uzaqlaşdıqca bu məbləğ azalır. Sökülən məhəllələrin hamısının ərazisi yeni yaşayış binalarının tikilməsi üçün ayrılmır - burada tez-tez parklar salınır, şəhər infrastrukturunun digər obyektləri yaradılır. Bu səbəbdən sakinlər heç də həmişə pulsuz mənzil şəklində kompensasiyaya ümid edə bilmirlər. Eyni zamanda ödənilən kompensasiya çox vaxt (sökülən mənzilin kiçik sahəsi olduqda) paytaxt daşınmaz əmlakının yüksək bazar qiymətləri ilə korrelyasiya etmir, bu da şəhər sakinlərini şəhərin kənarlarına və hətta daha uzağa köçməyə məcbur edir.

Bu məsələ çox aktualdır. Bakının Baş planına əsasən, 2040-cı ilə qədər paytaxtın bir çox rayonlarında qəzalı çoxmənzilli binalar və böyük tikinti ərazilərində köhnə yaşayış massivləri sökülməlidir. Təxminən bir il yarım əvvəl STM tərəfindən dərc edilmiş məlumatlara görə, ölkənin üç ən böyük şəhərində əhalinin böyük hissəsi 30 və hətta 60 il əvvəl tikilmiş evlərdə yaşayır. Bakıda STM tərəfindən sorğu edilən respondentlərin yalnız 26%-i son 30 ildə tikilmiş binalarda yaşayır, Gəncədə - 18%, Sumqayıtda isə bu göstərici cəmi 7% təşkil edib. Yəni burada MTK-lar üçün işləmək üçün geniş sahə və bahalı torpağa nisbətən az xərc çəkməklə paytaxtın tələb olunan zonalarını tikməyə imkan var.

“Bakıda və digər şəhərlərdə çoxlu qəzalı mənzillər var. Xüsusilə paytaxtda iki yüzdən çox qəzalı binanın təhlili aparılıb, bu tikililərin aşkarlanması işləri əvvəlki dövrlərdə FHN-in rəyləri və vətəndaşların müraciətləri əsasında başlanıb”, - ötən ilin dekabrında Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin sədri Anar Quliyev bildirib. Onun sözlərinə görə, hazırda bir neçə ünvanda artıq praktiki işlərə başlanılıb.

Tənzimləmə problemləri

“Bakı şəhərinin mövcud mənzil fondunun inkişafında yeni gözləntilər” mövzusunda konfransın iştirakçıları bir sıra konseptual təkliflər irəli sürüb, mövcud vəziyyətin yaxşılaşdırılması üçün alternativ yanaşmaları müzakirə ediblər. “Söküntü proseslərində kompensasiya və əvəzləmə məsələlərinin hüquqi tənzimlənməsinin olmaması qanunsuz tikililərin artmasına və süni narazılığa səbəb olur”, - Tikinti Materialları İstehsalçıları Assosiasiyasının sədri Ramiz İsayev qeyd edib. O hesab edir ki, Azərbaycanda hələ də sökülməli olan və dövlət qeydiyyatından keçməmiş əmlak üçün kompensasiya və ya əvəzləyici sahə ilə bağlı hüquqi və normativ baza kifayət qədər təsvir edilməyib. Nəticədə, qanunsuz tikinti həyata keçirmiş şəxslərlə qanuni mülkiyyət hüquqlarına malik vətəndaşlar arasında kompensasiyaların ödənilməsi zamanı heç bir hüquqi fərq qoyulmur, bu da haqlı narazılığa səbəb olur. Digər tərəfdən söküntü üçün ayrılmış məhəllələrdə daha yüksək kompensasiya almaq məqsədilə əmlaka qanunsuz əlavələr edilməsi faktları tez-tez müşahidə olunur. Bütün bunlar söküntü prosesini ləngidir və tikinti şirkətləri üçün müxtəlif maneələr yaradır.

Assosiasiya sədrinin müavini Əşrəf Şıxəliyevin fikrincə, əsas məsələlərdən biri sökülən daşınmaz əmlak üçün kompensasiya həcminə vahid yanaşmanın olmaması, həmçinin əvəzində verilən yaşayış sahəsinin ölçüsünü tənzimləyən normativlərin və kompensasiyaların hesablanması qaydasının olmamasıdır.

Forum iştirakçıları hesab edirlər ki, optimal yanaşmalar beynəlxalq təcrübəyə istiqamətlənmək, həmçinin müasir şəhərsalma tələblərinə uyğunluq və mövcud problemlərin kompleks həlli olacaq. Xüsusilə, normativ-hüquqi bazanı gücləndirmək və Şəhərsalma və Tikinti məcəllələrinə zəruri dəyişikliklər etmək, həmçinin kompensasiya məbləğini ölkənin iqtisadi inkişaf göstəriciləri nəzərə alınmaqla Nazirlər Kabinetinin qərarları ilə müəyyən etmək lazımdır. “Bu, prosesi daha şəffaf etməyə və həm mülkiyyətçilər tərəfindən şişirdilmiş tələblərin, həm də tikinti şirkətləri tərəfindən sui-istifadə hallarının qarşısını almağa imkan verəcək”, - Ə.Şıxəliyev qeyd edib.

Bir sözlə, ölkədə qanunvericilik tənzimlənməsinin gücləndirilməsinə kəskin ehtiyac yaranıb ki, Bakının yaşayış fondunun sağlamlaşdırılması şəhər sakinlərinin mənzil şəraitini yaxşılaşdırsın, onlara paytaxtda öz adi məkanlarını və sosial mühitlərini qorumağa imkan versin.