ПОТОЛОК ЦЕН

В силу ряда обстоятельств себестоимость высокомаржинальной в прошлом строительной отрасли в последние годы повысилась и, соответственно, объемы возведенного жилья в Азербайджане сократились. Даже с учетом небывалого масштаба работ на освобожденных от оккупации территориях общие темпы жилищного строительства не демонстрируют позитивной динамики. 

О текущем состоянии в этой сфере и направлениях дальнейшего развития говорилось в ходе состоявшейся научно-практической конференции «Новые ожидания в развитии существующего жилищного фонда города Баку», организованной в Центре социальных исследований (ЦСИ).

Причины и следствие

Согласно данным Госкомстата Азербайджана, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,6 млн кв. м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Аналогичные тенденции наблюдались и в 2023 году: объемы строительства составили порядка 2,5 млн кв. м, что свидетельствует о более чем 3-процентном спаде, который продолжился и в 2024 году. Было введено в эксплуатацию свыше 20 тыс. жилых домов всех типов общей площадью более 2,3 млн кв. м - на 11% ниже, чем в предыдущем году. 

В последние годы в Баку наблюдается нехватка недорогих пустых участков, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Сегодня многие строительные компании заняли выжидательную позицию - до окончательного утверждения Генплана столицы, чтобы вести работы в наиболее перспективных районах с доступными участками для застройки. С другой стороны, изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от них строгого соблюдения правил застройки. Они не позволяют, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживает динамику строительного рынка. 

Вполне очевидно, что сокращение ввода многоэтажных домов жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) и снижение темпов малоэтажного строительства оказывают давление на рыночный спрос как в сегменте новостроек, так и вторичного жилья, подталкивая вверх цены на рынке недвижимости. 

По словам гендиректора Центробанка Азербайджана Шахина Махмудзаде, несмотря на колебания объемов инвестиций, направленных в строительный сектор в различные периоды, сегодня наметился устойчивый рост вложений в возведение жилых домов, увеличивший их долю в общих инвестициях в основной капитал. 

По данным Госкомстата инвестиции в основной капитал жилого строительства в 2024 году приблизились к 2,6 млрд манатов с ростом на 192,8% в сравнительных ценах. Однако ключевым драйвером этого роста стали госинвестиции в жилое строительство на освобожденных от оккупации территориях. Большая стройка в Карабахе выступает и в роли локомотива строительной индустрии: в прошлом году в стране было произведено стройматериалов на более чем 1,4 млрд манатов с ростом на 116,9%. 

Цены на квартиры в Баку существенно выше таковых в других столицах стран региона, полагает председатель Палаты оценщиков Азербайджана Нусрет Ибрагимов: «Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Баку составляет 2388 манатов, и это ощутимо выше при сравнении с крупными городами нашего региона. Высокий спрос на жилье в Баку обоснован его статусом ведущего делового центра региона, в то же время плотность населения и плотность застройки в столице Азербайджана также выше, что отражается и на ценах на землю». 

Председатель Палаты оценщиков считает, что весомую роль в повышении цен сыграл фактор импортируемой инфляции, приведший за последние три года к ощутимому подорожанию ввозимых из-за рубежа стройматериалов - доля их в общих расходах на строительство превышает 45%. 

Даже при сокращении активности операций по купле-продаже квартир существующие рыночные тренды не сулят рынку недвижимости снижения цен. В первом квартале 2025 года индекс цен на жилые дома составил 100,5% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. Это означает, что рост цен на жилье в Азербайджане замедлился. Однако, по оценкам Госкомстата, в первом квартале текущего года цены на квартиры на вторичном рынке выросли в среднем на 14,4% по сравнению с январем-мартом 2023 года. В свою очередь подорожание в новостройках за отчетный период составило 12,9%. 

«За последний год цены на вторичном рынке жилья в Баку сохранили тенденцию к росту: с апреля 2024 года по апрель 2025-го был зафиксирован двузначный процент роста средних цен - порядка 15%, - отметил эксперт Эльнур Фарзалиев. - Рост цен во много раз превышает общий уровень инфляции в стране. Например, рост цен на жилье в 2025 году превысил уровень страновой потребительской инфляции в 2,6 раза». Как он утверждает, на рынке возросла активность покупателей с инвестиционными целями, приобретающими недвижимость, особенно квартиры в строящихся новостройках, как долгосрочные вложения.

Снос и строительство

Из-за острой нехватки пустых участков в столице отечественные ЖСК сориентированы на схемы сноса старых жилых кварталов и их застройки многоквартирными зданиями. Хотя такая схема ощутимо увеличивает общие затраты, на сегодняшний день она остается оптимальной для стройсектора столицы.

Напомним, что в соответствии с решением Кабмина №86 от 25 февраля 2016 года в ряде районов столицы продолжается снос зданий, признанных аварийными и с истекшим сроком эксплуатации. Их общее число превышает 3 тысячи. За последние пять-шесть лет в Баку было снесено около 1250 аварийных зданий, десятки тысяч людей переселены в новые квартиры или получили соответствующие компенсации. При этом размер выплачиваемой компенсации - наиболее сложный вопрос для жильцов сносимых зданий. В центре Баку он составляет порядка 2,7 тыс. ман./кв. м, по мере удаления от центра эта сумма снижается. Поскольку не во всех случаях сносимые кварталы отводятся под застройку нового жилья - нередко здесь разбивают парки, создают иные объекты городской инфраструктуры, жильцы не всегда могут рассчитывать на компенсацию в виде бесплатных квартир. В то же время выплачиваемая компенсация зачастую не коррелируется (при малой площади сносимого жилья) с высокими рыночными ценами на столичную недвижимость, что вынуждает горожан переселяться на окраины города и даже дальше. 

Этот вопрос очень актуален. Согласно Генплану Баку, к 2040 году во многих столичных районах аварийные многоквартирные здания и ветхие жилые массивы на больших территориях застройки будут снесены. По опубликованным около полутора лет назад данным ЦСИ, в трех крупнейших городах страны большая часть населения проживает в домах, построенных свыше 30 и даже 60 лет назад. В Баку лишь 26% опрошенных ЦСИ респондентов проживают в зданиях, построенных за последние 30 лет, в Гяндже - 18%, а в Сумгайыте этот показатель и вовсе составил всего 7%. То есть здесь непочатый край работы для ЖСК и возможность застраивать востребованные зоны столицы при сравнительно меньших затратах на дорогую землю. 

«В Баку и других городах немало аварийного жилья. В столице, в частности, проведен анализ более двухсот аварийных зданий, работы по выявлению этих строений были начаты в предыдущие периоды на основании заключений МЧС и обращений граждан», - сообщил в декабре прошлого года председатель Госкомитета по градостроительству и архитектуре Анар Гулиев. По его словам, на данный момент по нескольким адресам уже начаты практические работы.

Проблемы регулирования

Участники конференции «Новые ожидания в развитии существующего жилищного фонда города Баку» выступили с рядом концептуальных предложений, обсудили альтернативные подходы к улучшению существующего положения дел. «Отсутствие правового регулирования вопросов компенсации и замещения в процессах сноса приводит к росту незаконных построек и искусственному недовольству», - отметил председатель Ассоциации производителей строительных материалов Рамиз Исаев. Он полагает, что в Азербайджане пока недостаточно прописаны правовая и нормативная базы относительно компенсации или замещаемой площади за имущество, подлежащее сносу и не прошедшее государственную регистрацию. В результате между лицами, осуществившими незаконное строительство, и гражданами, обладающими законными правами собственности, не проводится никакого правового различия при выплате компенсаций, что вызывает справедливое недовольство. С другой стороны, в отведенных под снос кварталах нередко наблюдаются факты незаконных пристроек к имуществу с целью получения более высокой компенсации. Все это замедляет процесс сноса и создает различного рода препятствия для застройщиков. 

По мнению зампредседателя ассоциации Ашрафа Шихалиева, одним из ключевых вопросов остается отсутствие единого подхода к объему компенсации за сносимую недвижимость, а также нормативов, которые регулируют размер жилплощади, предоставляемой взамен, и порядок расчета компенсаций. 

Участники форума полагают, что оптимальными подходами будут ориентирование на международный опыт, а также соответствие современным требованиям градостроительства и комплексное решение существующих проблем. В частности, надо усилить нормативно-правовую базу и внести необходимые изменения в Градостроительный и Строительный кодексы, а также определить размер компенсации решениями Кабмина с учетом показателей экономического развития страны. «Это позволит сделать процесс более прозрачным и предупредить как завышенные требования со стороны собственников, так и злоупотребления со стороны застройщиков», - отметил А.Шихалиев.

В стране назрела острая необходимость усиления законодательного регулирования, чтобы санация жилого фонда Баку улучшала жилищные условия горожан, позволяя им сохранять свою привычную локацию и социальную среду в столице.