ƏL YANDIRAN QİYMƏTLƏR

Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı son illərin ən aktiv mərhələlərindən birini yaşayır. COVID-19 pandemiyasından sonrakı iqtisadi fəallıq, Ukraynada münaqişə və xammal qiymətlərinin artması ilə əlaqədar qlobal inflyasiya yerli bazarlara zəncirvari reaksiya göstərib. Sabit makroiqtisadi kursa baxmayaraq, Azərbaycan bu trendlərdən kənarda qalmayıb. Xüsusilə idxal olunan tikinti materiallarının bahalaşması obyektlərin maya dəyərinin artmasına səbəb olub və bu, tikinti sektorunda ciddi təsir göstərib.

Bu fonda Bakı daşınmaz əmlak bazarı inamlı dinamika nümayiş etdirir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının məlumatına görə, 2025-ci ilin iyun ayında Bakıda yeni tikililərdə mənzillərin orta qiyməti ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 15,9%, köhnə tikili mənzillərin qiyməti isə 12,2% artıb. Fərdi yaşayış evləri 13,5%, qeyri-yaşayış obyektləri 12,5%, torpaq sahələri isə orta hesabla 15,4%, bəzi rayonlarda isə hətta 25-28% bahalaşıb.

Qiymət artımının amilləri

Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artması həm daxili, həm də xarici amillərin - qısamüddətli və uzunmüddətli xarakterli amillərin birgə təsirinin nəticəsidir.

“Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti” İctimai Birliyinin sədri Vüqar Oruc əsas səbəblər arasında sanksiya təzyiqi, logistika, xammal və enerji daşıyıcılarının qiymətlərinin artması daxil olmaqla, xüsusilə 2022-ci ildən sonra beynəlxalq iqtisadi çağırışları vurğulayır. Onun sözlərinə görə, bu proseslər birbaşa tikinti xərclərinin artmasına təsir göstərib və daşınmaz əmlakı investisiya üçün “sərt aktiv” kimi daha cəlbedici edib.

“Metal, beton, ağac və digər materialların kəskin bahalaşması tikintinin maya dəyərini, xüsusilə də yüksək idxal komponenti olan layihələrdə artırıb”, - V.Oruc qeyd edib.

Daxili tənzimləyici dəyişikliklər də bazara əhəmiyyətli təsir göstərib. Belə ki, 2040-cı ilədək Bakının inkişafının Baş Planı təsdiqləndikdən sonra yeni tikinti icazələrinin verilməsinə məhdudiyyətlər tətbiq edilib, şəhərsalma standartları sərtləşdirilib, abadlıq fəaliyyətlərinə nəzarət gücləndirilib. Bu, bazarda təklifin azalmasına səbəb olub və qiymətlərə təzyiqi artırıb.

Əlavə amil maliyyə islahatları olub. Xüsusilə, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında nağdsız hesablaşmalara keçid və ilkin satışa ƏDV-nin tətbiqi əqdlərin şəffaflığını artırıb, lakin eyni zamanda vergi yükünü artırıb ki, bu da qiymətlərə təsir göstərib.

Bundan əlavə, manatın alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi və istehlak qiymətlərinin ümumi artımı əhalinin daşınmaz əmlaka kapitalın qorunması vasitəsi kimi marağını artırıb.

Demoqrafik təzyiq də az əhəmiyyətli amil deyil. Əhalinin sayının artması və sürətlənmiş urbanizasiya, xüsusilə Bakı və Abşeron yarımadasında həm alış, həm də mənzil kirayəsinə yüksək tələbə səbəb olub. Tələbatın əlavə artmasına paytaxtda köhnəlmiş mənzil fondunun sökülməsini nəzərdə tutan yenidənqurma proqramlarının icrası səbəb olub.

V.Orucun sözlərinə görə, ipoteka proqramları və sosial cəhətdən həssas vətəndaş kateqoriyalarını mənzillə təmin etməyə yönəlmiş Dövlət Mənzil Tikintisi Agentliyinin fəaliyyəti dəstəkləyici amil olub.

Lakin məhdud təklif fonunda bazar spekulyativ tələbin güclənməsi ilə üzləşib. Beləliklə, daşınmaz əmlak ən etibarlı investisiya alətlərindən biri kimi nəzərdən keçirilməyə davam edir, ekspertlərin fikrincə, idarə olunan tələbin və süni ajiotaj elementlərinin mövcudluğu da qiymətlərin yüksəlməsinə təsir edir.

V.Oruc hesab edir ki, qeyd olunan tendensiyalar yaxın aylarda da davam edəcək.

Bahalaşmanın episentri

Torpaq sahələri bazarı xüsusilə diqqət çəkir. Səbail rayonunda bir sot torpağın dəyəri 422 780,00 manata qədər yüksəlib (illik ifadədə +28%), Yasamal və Nəsimi rayonlarında isə müvafiq olaraq 202 588,00 (+25%) və 292 385,00 manata (+20%) qədər artıb.

Ekspertlər bu sıçrayışı Bakının mərkəzi zonalarında torpaq təklifinin məhdud olması ilə izah edirlər, burada yeni tikinti üçün, demək olar ki, boş sahələr artıq yoxdur. Bundan əlavə, bəzi torpaq ərazilərinin hüquqi statusundakı dəyişikliklər də rol oynayır ki, bu da onlardan kommersiya və yaşayış tikintisi üçün istifadə etməyə imkan verir və bu, avtomatik olaraq onların bazar dəyərini artırır.

Paytaxtın digər rayonlarında da qiymətlər yerində dayanmır. Məsələn, Nərimanov rayonunda 13%-lik artımla bir sot torpağın dəyəri 296 591,00 manata, Xətai rayonunda 232 965 manata (+12%), Nizami rayonunda 63 842,00 manata (+18) və s. çatıb.

Qeyri-yaşayış daşınmaz əmlak bazarına gəlincə, iyun ayında orta qiymətlər, demək olar ki, bütün Bakı üzrə 2024-cü ilin eyni dövrü ilə müqayisədə ikirəqəmli artım göstərib. Ən böyük dinamika Nərimanov rayonunda qeydə alınıb, burada qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kvadratmetri 20% bahalaşaraq 5 525,00 manata çatıb.

Oxşar vəziyyət digər rayonlarda da müşahidə olunur: Yasamal (+19%), Nəsimi (+19%), Səbail (+16%), Nizami (+14%) və s.

İyun ayında fərdi yaşayış evlərinin ən böyük bahalaşması yenə də Səbail rayonunda qeydə alınıb - ötən illə müqayisədə 29% (1 kvadratmetrin orta qiyməti – 3002,00 manat). Cari ilin may ayı ilə müqayisədə artım 3,5% təşkil edib.

Səbail rayonundan sonra Nizami, Nərimanov və Sabunçu rayonları gəlir. Nizami rayonunda fərdi yaşayış evləri 17%, Nərimanov və Sabunçu rayonlarında isə 16% bahalaşıb. May ayı ilə müqayisədə fərq müvafiq olaraq 3,5, 2,5 və 2,1% təşkil edib. İllik müqayisədə Nəsimi rayonunda 14%, Xəzər rayonunda 13%, Suraxanı rayonunda 12% bahalaşma baş verib. May ayı ilə müqayisədə qiymətlər 2,8, 5, 1,1% artıb. Ən aşağı qiymətlər isə Xətai, Qaradağ və Pirallahı rayonlarında qeydə alınıb - 1,8, 0,8 və 5%.

Beləliklə, daşınmaz əmlak və torpaq sahələri bazarındakı cari dinamika şəhərin mərkəzi və inkişaf etmiş rayonları xeyrinə investisiya prioritetlərinin yenidən bölüşdürülməsindən xəbər verir. Davam edən keyfiyyət çatışmazlığını və tikinti fəallığının artmasını nəzərə alan ekspertlər hesab edirlər ki, qiymət artımının yüksək templəri azı 2025-ci ilin sonuna qədər davam edəcək.

Yeni dəyişikliklər dalğası

Daşınmaz əmlak bazarına əhəmiyyətli təsir göstərə biləcək digər amil Azərbaycan Prezidentinin 16 iyul 2025-ci il tarixli fərmanından sonra başlayan qeydiyyatsız evlərin leqallaşdırılmasının növbəti mərhələsidir. O, əvvəllər hüquqmüəyyənedici kimi hesab edilməyən bir sıra sənədlər əsasında mülkiyyət hüququnun tanınmasını nəzərdə tutur. Onların arasında yerli icra orqanlarından arayışlar, 2021-ci ilə qədər verilmiş texniki pasportlar, keçmiş kolxoz və sovxozların torpaqlarının verilməsi haqqında sərəncamlar və digər sənədlər var.

Dövlət Kadastr və Daşınmaz Əmlakın Reyestri Xidmətinin rəhbəri Nigar Əlimovanın qiymətləndirməsinə görə, təxminən 100 min ev rəsmi status ala biləcək.

“Son fərman amnistiya xarakteri daşıyır: əvvəllər hüquqmüəyyənedici kimi tanınmayan sənədlər indi qeydiyyat üçün əsas kimi qəbul edilir. Bu, vətəndaşlara daşınmaz əmlakın leqallaşdırılması və belə obyektlərin ipotekadan vergiyə qədər iqtisadi dövriyyəyə cəlb edilməsi yolunu açır”, - o qeyd edib.

Yeni qaydalara əsasən, 2021-ci il yanvarın 1-dək verilmiş və torpaq sahəsinin sərhədlərini göstərən çıxarışlar və texniki pasportlar mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması üçün hüquqi əsas kimi qəbul edilir. Vətəndaşlar həm torpaq sahəsini, həm də onun üzərində yerləşən tikintini, əvvəllər tələb olunduğu kimi sistemdə əvvəlcədən "tanınma" zərurəti olmadan eyni vaxtda qeydiyyatdan keçirə biləcəklər.

Sənədsiz evlərin leqallaşdırılmasının çoxillik prosesi yeni mərhələyə qədəm qoyur. Qəbul edilmiş tədbirlər hüquqi qeyri-müəyyənliyi aradan qaldırmaq və bazarı canlandırmaq məqsədi daşıyır. Cari qiymətləndirmələrə görə, ölkədə müvafiq sənədləri olmayan 500 mindən çox obyekt var və onlardan 100 mini üçün indi rəsmi çıxarışlar almaq imkanı açılır.

V.Oruc hesab edir ki, belə obyektlərin sahiblərinə mülkiyyət hüququnun verilməsi ölkə iqtisadiyyatına müsbət təsir göstərəcək: “Qeydiyyata alınmış evlər kredit almaq üçün girov kimi istifadə edilə, ipoteka proqramlarında iştirak edə, sığortalana və vergiyə cəlb oluna bilər. Bu, qiymətləndirmə fəaliyyəti bazarını genişləndirəcək, sığorta sektorunu gücləndirəcək və vergi daxilolmalarını artıracaq”.

Onun sözlərinə görə, bir çox evlər rəsmi icazə olmadan kənd təsərrüfatı torpaqlarında tikilib və onların sahibləri bu ərazilərin statusunun dəyişməsini gözləyirlər. Bu, həm kommunal xidmətlərin əldə edilməsi, həm də dövlət nəzarətinin gücləndirilməsi üçün vacibdir.

Ekspert həmçinin leqallaşdırmanın bazar dəyərinə təsirinə diqqət çəkib: “Sənədsiz evlər daha ucuzdur. Rəsmiləşdirildikdən sonra onların dəyəri artacaq ki, bu da bazarda canlanmaya və yeni oyunçuların cəlb edilməsinə səbəb olacaq. Bundan əlavə, fərman rəqəmsal xidmətlərin inkişafı üçün böyük əhəmiyyət kəsb edir. Vətəndaşların müraciətlərinə cavab vermək üçün 15 günlük müddətin tətbiqi bürokratiyanı azaldacaq, xidmətlərin keyfiyyətini artıracaq və rəqəmsal idarəetməni gücləndirəcək. Bütün bunlar vahid və şəffaf daşınmaz əmlak uçotu sisteminin yaradılmasına kömək edir”.

Bununla belə, leqallaşdırma bütün obyektlərə tətbiq edilməyəcək. Mühafizə zonalarında, özbaşına zəbt edilmiş sahələrdə və ya strateji əhəmiyyətli obyektlərin yaxınlığında tikilmiş binalar fərmanın təsiri altına düşmür.

Xüsusi diqqət, həmçinin Abşeron yarımadasında kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda tikilmiş evlər probleminə yetirilir. N.Əlimovanın qeyd etdiyi kimi, belə obyektlərin əhəmiyyətli hissəsi Xırdalanda və Hökməli qəsəbəsində yerləşir. Bəzi hallarda sahiblərin bələdiyyə sənədləri var, lakin hüquqi cəhətdən bu torpaqlar hələ də kənd təsərrüfatı təyinatlı kimi təsnif edilir.

“Abşeronda kütləvi fərdi tikili olan rayonlarda mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı yalnız qüvvədə olan qanunvericiliyə uyğun olaraq torpaq kateqoriyaları dəyişdirildikdən sonra mümkün olacaq”, - o izah edib.

Eyni zamanda, əvvəllər kolxoz və sovxoz torpaqlarının bölüşdürülməsi haqqında əmrlər əsasında vətəndaşlara verilmiş torpaq sahələri qeydiyyata alına bilər.

“Belə əmrlər mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi üçün əsas kimi qəbul ediləcək. Müvafiq sənəd olduqda vətəndaş kadastr orqanlarına müraciət edə və qeydiyyat prosedurunu başlada bilər”, - xidmət rəhbəri bildirib.

Qeyd etmək lazımdır ki, mülkiyyət hüquqlarının rəsmiləşdirilməsi üçün vətəndaşlar artıq ASAN Xidmət mərkəzlərinə və ya birbaşa Dövlət Kadastr və Daşınmaz Əmlakın Reyestri Xidmətinə müraciət edə bilərlər.

Beləliklə, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı daha yüksək struktur təşkilatı, investisiya dərinliyi və institusional dayanıqlılıq ilə xarakterizə olunan yetkinlik mərhələsinə qədəm qoyur. Bu keçid bazar iştirakçıları üçün yeni imkanlar açacaq və bu da idarəetmə və strateji planlaşdırmanın keyfiyyətcə fərqli səviyyəsi ilə müşayiət olunmalıdır.