НЕБОСКРЕБЫ ЦЕН

Рынок недвижимости Азербайджана переживает одну из самых активных фаз за последние годы. Мировая инфляция, вызванная постпандемическим восстановлением, конфликтом в Украине и ростом цен на сырьевые товары, оказала цепную реакцию на локальные рынки. Азербайджан, несмотря на стабильный макроэкономический курс, не остался в стороне от этих трендов. Особенно сильно это проявилось в строительном секторе, где подорожание импортных стройматериалов привело к повышению себестоимости объектов.

На этом фоне бакинский рынок недвижимости демонстрирует уверенную динамику. По данным Общества оценщиков Азербайджана, в июне 2025 года средние цены на квартиры в новостройках Баку выросли на 15,9%, а на вторичное жилье - на 12,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Частные жилые дома подорожали на 13,5%, нежилые объекты - на 12,5%, а земельные участки - в среднем на 15,4%, причем в некоторых районах даже на 25-28%.

Факторы повышения цен

Рост цен на рынке недвижимости в Азербайджане является результатом совокупного влияния как внутренних, так и внешних факторов - краткосрочного и долгосрочного характера.

Среди ключевых причин глава Общества оценщиков Азербайджана Вюгар Орудж выделяет международные экономические вызовы, включая санкционное давление, повышение цен на логистику, сырье и энергоносители, особенно после 2022 года. По его словам, эти процессы напрямую повлияли на увеличение строительных расходов и повысили привлекательность недвижимости как «твердого» актива для инвестиций.

«Резкое подорожание металла, бетона, древесины и других материалов увеличило себестоимость строительства, особенно в проектах с высоким импортным компонентом», - отметил В.Орудж.

Существенное влияние на рынок оказали и внутренние регуляторные изменения. Так, после утверждения Генерального плана развития Баку до 2040 года были введены ограничения на выдачу новых разрешений на строительство, ужесточены градостроительные нормы и усилен контроль за девелоперской деятельностью. Это привело к сокращению предложения на рынке, усилив давление на цены.

Дополнительным фактором стали финансовые реформы. В частности, переход на безналичные расчеты при операциях с недвижимостью и внедрение НДС на первичную продажу повысили прозрачность сделок, но одновременно увеличили налоговую нагрузку, что также отразилось на ценах.

Помимо этого, ослабление покупательной способности маната и общий рост потребительских цен усилили интерес населения к недвижимости как к средству сохранения капитала.

Не менее значимым фактором остается демографическое давление. Увеличение численности населения и ускоренная урбанизация, особенно в Баку и на Абшеронском полуострове, способствовали повышенному спросу как на покупку, так и аренду жилья. Дополнительный всплеск спроса был вызван реализацией программ реконструкции в столице, предусматривающих снос устаревшего жилого фонда.

По словам В.Оруджа, поддерживающим фактором стали ипотечные программы и деятельность Государственного агентства жилищного строительства, направленные на обеспечение жильем социально уязвимых категорий граждан.

Однако на фоне ограниченного предложения рынок столкнулся с усилением спекулятивного спроса. Так, недвижимость продолжает рассматриваться как один из наиболее надежных инвестиционных инструментов, а наличие управляемого спроса и элементов искусственного ажиотажа, по мнению экспертов, также способствует взлету цен.

В.Орудж считает, что обозначенные тенденции сохранятся в ближайшие месяцы.

Эпицентр подорожания

Особого внимания заслуживает рынок земельных участков. В Сабаильском районе стоимость одной сотки земли поднялась до 422 780 ман. (+28% в годовом выражении), а в Ясамальском и Насиминском - до 202 588 (+25%) и 292 385 ман. (+20%) соответственно.

Эксперты объясняют этот скачок ограниченным предложением земли в центральных зонах Баку, где свободных участков под новое строительство практически уже нет. Кроме того, свою роль играют изменения в правовом статусе некоторых земельных территорий, что позволяет использовать их под коммерческую и жилую застройки а это автоматически повышает их рыночную стоимость.

Не стоят на месте цены и в других районах столицы. В Наримановском, к примеру, при 13-процентном росте стоимость одной сотки земли достигла 296 591, в Хатаинском  - 232 965 (+12%), в Низаминском - 63 842 ман. (+18) и т.д.

Что касается рынка нежилой недвижимости, то в июне средние цены практически по всему Баку показали двузначный рост по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Наибольшая динамика отмечена в Наримановском районе, где 1 кв. м нежилой площади подорожал на 20% - до 5525 ман.

Схожая ситуация наблюдается и в других районах: Ясамальском (+19%), Насиминском (+19%), Сабаильском (+16%), Низаминском (+14%) и др.

Наибольшее подорожание частных жилых домов в июне вновь зафиксировано в Сабаильском районе - на 29% по сравнению с прошлым годом (средняя цена 1 кв. м - 3002 ман). По сравнению с маем текущего года рост на 3,5%. 

Вслед за Сабаильским следуют Низаминский, Наримановский и Сабунчинский районы. В Низаминском частные жилые дома подорожали на 17%, а в Наримановском и Сабунчинском - на 16%. По сравнению с маем разница составила 3,5, 2,5 и 2,1% соответственно. В годовом сравнении в Насиминском районе произошло подорожание на 14%, Хазарском - на 13%, Сураханском - на 12%. По сравнению с маем цены повысились на 2,8, 5, 1,1%. Самые же низкие цены были зафиксированы в Хатаинском, Гарадагском и Пираллахинском районах - 1,8, 0,8 и 5%. 

Таким образом, текущая динамика на рынке недвижимости и земельных участков свидетельствует о перераспределении инвестиционных приоритетов в пользу центральных и развитых районов города. Учитывая сохраняющийся дефицит качественного предложения и увеличение строительной активности, высокие темпы роста цен, по мнению экспертов, сохранятся, как минимум, до конца 2025 года.

Новая волна изменений

Существенное влияние на рынок недвижимости может оказать также очередной этап легализации незарегистрированных домов, начатый после подписания указа Президента Азербайджана от 16 июля 2025 года. Он предусматривает признание прав собственности на основе ряда бумаг, ранее не считавшихся правоустанавливающими. Среди них справки от местных исполнительных органов, технические паспорта, выданные до 2021 года, приказы о передаче земель бывших колхозов и совхозов и другие документы.

По оценке главы Государственного кадастра и реестра недвижимого имущества Нигяр Алимовой, около 100 тыс. домов смогут получить официальный статус.

«Последний указ носит характер амнистии: документы, ранее не признававшиеся правоустанавливающими, теперь принимаются в качестве основания для регистрации. Это открывает гражданам путь к легализации недвижимости и вовлечению таких объектов в экономический оборот - от ипотеки до налогообложения», - отметила она.

Согласно новым правилам, выписки и технические паспорта, выданные до 1 января 2021 года, в которых указаны границы земельного участка, принимаются как юридически действительные основания для оформления права собственности. Граждане смогут одновременно зарегистрировать как участок, так и расположенное на нем строение, без необходимости предварительного «распознавания» объекта в системе, как это требовалось ранее.

Многолетний процесс легализации домов без документов вступает в новую фазу. Принятые меры призваны устранить правовую неопределенность и активизировать рынок. По текущим оценкам, в стране насчитывается более 500 тыс. объектов без надлежащей документации, и для 100 тыс. из них теперь открывается возможность получить официальные выписки.

В.Орудж считает, что предоставление права собственности владельцам таких объектов окажет положительное влияние на экономику страны. «Зарегистрированные дома могут использоваться в качестве залога для получения кредитов, участвовать в ипотечных программах, подлежать страхованию и налогообложению. Это расширит рынок оценочной деятельности, усилит страховой сектор и увеличит налоговые поступления», - подчеркнул он.

По словам В.Оруджа, многие дома были построены на сельскохозяйственных землях без официального разрешения, и их владельцы ожидают изменения статуса этих территорий. Это важно как для получения коммунальных услуг, так и для усиления государственного контроля.

Эксперт также обратил внимание на влияние легализации на рыночную стоимость: «Дома без документов стоят дешевле. После оформления их стоимость возрастет, что приведет к оживлению на рынке и привлечению новых игроков. Кроме того, указ имеет важное значение для развития цифровых сервисов. Введение 15-дневного срока для ответа на обращения граждан снизит бюрократию, повысит качество услуг и усилит цифровое управление. Все это способствует созданию единой и прозрачной системы учета недвижимости».

Тем не менее легализация не будет применяться ко всем объектам. Постройки, возведенные в охранных зонах, на самозахваченных участках или вблизи стратегически важных объектов, не подпадают под действие указа.

Особое внимание также уделяется проблеме домов, построенных на землях сельскохозяйственного назначения на Абшеронском полуострове. Как отметила Н.Алимова, значительная часть таких объектов расположена в Хырдалане и поселке Хокмали. В некоторых случаях у владельцев имеются муниципальные документы, однако юридически эти земли по-прежнему классифицируются в качестве сельскохозяйственного назначения.

«Регистрация прав собственности в районах с массовой индивидуальной застройкой на Абшероне станет возможна только после изменения категорий земель в соответствии с действующим законодательством», - пояснила она.

В то же время земельные участки, ранее переданные гражданам на основании приказов о распределении колхозных и совхозных земель, могут быть зарегистрированы.

«Такие приказы будут приниматься в качестве основания для оформления права собственности. При наличии соответствующего документа гражданин может обратиться в органы кадастра и инициировать процедуру регистрации», - сообщила глава службы.

Следует отметить, что для оформления прав собственности граждане уже могут обращаться в центры ASAN xidmət или напрямую в Государственную службу кадастра и реестра недвижимого имущества.

Таким образом, рынок недвижимости Азербайджана вступает в фазу зрелости, характеризующуюся более высокой степенью структурной организованности, инвестиционной глубины и институциональной устойчивости. Этот переход откроет новые возможности для участников рынка, что должно сопровождаться качественно иным уровнем управления и стратегического планирования.